承租人和出租人必须迅速调整其策略以适应不可预见的情况

自从美国经历针对当前局势的一系列封锁以来已经过去了一年多。承租人和出租人必须迅速调整其策略，以适应不可预见的情况，例如办公室关闭，餐厅关闭和零售地点的人流少。今天，双方都在更新现有租赁协议或订立新的租赁协议时寻求额外的保证。

结果，租赁的稳定性发生了变化-一个很好的例子是大流行前，在纽约这样的主要城市，典型的商业房地产租赁坚如磐石，平均期限近10年。如今，企业及其房东正在优先考虑保持敏捷性的能力，并长期认真研究其租赁如何满足其长期业务需求。这样做时，他们还必须考虑下游的财务影响，因为他们所做的任何更改都必须准确地反映在资产负债表上，以符合新的租赁会计准则。

大流行带来的新条款

在2020年，我们所有人都看到缺乏灵活性会对出租人和承租人产生负面影响。由于大流行带来的不可预见的情况，许多大型零售商无法履行其租赁义务。在继续支付抵押贷款的压力下，受影响的商业房东采取了针对房客的法律行动。在这种情况下，双方都将从其协议中增加的保护措施中受益匪浅。

从过去的一年中了解到，今天的企业主想知道他们有选择。同样，业主希望知道尽管面临一些不确定性，他们仍将获得更多的保护。许多人正在利用租赁条款来实现他们所希望的灵活性：

•短期租赁和临时租赁：与主要城市的CRE租赁通常采用的标准10到20年相比，现在的合同趋向于三年或更短。这种转变将使房东可以更频繁地更改条款，条件和出租物业的位置，并为租户提供发展其公司的能力，同时还保留了用于其他业务支出的资金。

•灵活的终止：选件是灵活性的关键部分。具有预先协商的条款，使租户有能力提前终止其租约或放弃空间，或者反之则可以延长期限或扩展到其他空间，这使它放心，知道如果不需要，则无需进行长时间的谈判它需要应对市场变化。

•更具体的不可抗力条款：通常，该条款可保护租户和房东免受不可预见的事件的影响，这些事件被归类为“上帝的作为”。无论在Covid之前，此条款不一定涵盖大流行病。现在，CRE律师正在更改不可抗力条款(需要注册)，以包含针对流行病的专用语言，从而为所有租赁利益相关者提供更多保护。

•清洁和消毒规范：今后，许多企业对其场所的清洁要求将有很大不同。未来的租赁协议中还应包括详细的清洁条款，以概述程序及其要求，以及谁负责什么，并在受影响的清洁要求发生变化时为受影响的各方提供选择退出的能力。

租赁会计报告的含义

虽然使用特定的租赁语言和条款可以使企业放心，但它也直接影响其租赁会计。

新的租赁会计准则(ASC 842，GASB 87和IFRS 16)要求所有租赁都必须在公司的资产负债表上披露。该规则还要求在租赁期限，更改或增加的选择权或在某些情况下运营费用通过结构发生变化时，对租赁会计计算进行修订(“重新计量”)。未能正确捕获这些更改可能导致组织会计部门进行大量补救活动，还可能导致更高的审计费用，损害公司的信誉并浪费内部资源。而且，由于租赁是如此动态，如果企业没有办法正确跟踪其投资组合中的任何和所有变动，则企业在准备审计时会产生额外的软资金成本。

随着房东和租户继续抓住不同的机会来控制他们的投资组合，他们应该创建并维护一个真实的来源-一个集中管理所有租赁和相关数据的场所(可能存储数千页材料)。这将使组织的会计和运营团队能够更轻松地进行协作，从而在频谱的两端建立问责制。它还将确保准确的财务报告，这将使公司更清楚地了解其财务状况以及签订新租赁协议所需的洞察力。

这种控制级别的好处不仅限于今天。而是，它将继续帮助公司应对大流行的余震，因为它们继续在商业房地产行业中蔓延。