当今多户房地产市场状况

既然美国政府已经通过了1.9万亿美元的“美国救援计划”，并且有数百万人正在接种疫苗，那末是一条非常黑暗的大流行隧道的尽头，终于有了曙光。失业率从惊人的14.8%下降到6%，创造就业机会继续增加，GDP也在恢复，这都是经济稳定的迹象。

作为一个多家庭房地产的保荐人，运营商和投资者，我在五个美国市场拥有超过2,300套住房，我想就当今房地产市场的现状以及它如何影响多家庭房地产提供我的看法。

交易流程

一年开始时表现不佳，一月和二月期间的交易很少。出现的唯一交易是小型交易(最多100个单位)，或出租率低且拖欠率高的交易，主要来自“妈妈和流行”业务，这些业务剥离了在Covid-19大流行期间表现不佳的资产。在三月份，我们看到许多交易正在酝酿之中，但数量仍比去年少。

竞赛

竞争异常激烈，资本化率处于历史最低水平。为了确保交易的进行，投资者在第一天就将大宗交易(超过5.5亿美元)与经纪人最初的建议进行5%到10%的超额竞价，并提供最多100万美元的硬钱作为保证金，这笔钱不可退款。这是家族办公室和机构投资者去年没有动用资金的结果，因为他们坐在场边等待着从未实现的“卖火价”。他们现在正在投资，部分原因是因为有人猜测拜登政府将废除1031个交易所。此外，由于其在市场上的弹性，通常购买非多户型房产(零售，写字楼和酒店)的投资者正在转向多户型。

债务

代理商债务开始减轻准备金要求。到现在为止，他们甚至需要以全息交易的形式保留9到12个月的本金和利息。现在，他们只需要六个月的利息(Fannie Mae)，或者如果贷款对价值比率(LTV)低于65%(Freddie Mac)，则可以完全免除利息。在Covid-19之前，代理商贷款的LTV为70%至80%。但是，随着库存的增加，代理商提供的LTV也在下降。

表现

A级和B级物业在市场上表现良好。我们每个月收取95%至100%的租金。根据资产，我们还能够将租金平均从6%提高到12%。该NMHC集合跟踪显示，2月份2021年租金的93.5%是在所有资产类别收集。有几个因素在起作用：租户每人仅收到1400美元的经济刺激支票，失业救济金延长至9月6日，为有资格的人提供300美元的补充付款，各县正直接向房东付款以支付拖欠的租金。这三个因素都有助于支付租金。

退货

由于房地产竞争激烈，投资者不得不调整对投资回报的期望。一些投资者仍然抱有不切实际的期望，期望在大流行之前就可以获得可观的回报。现在，B类增值资产的标准是现金现金回报率(CoC)为6%，内部收益率(IRR)为11-13%。尽管6%的CoC回报率比大流行前要低，但仍比零售或办公室等其他房地产资产要好。此外，如果资产表现良好，则贷方持有的Covid-19储备金将退还给所有者，这也有助于提高回报率。

结论

新闻媒体正忙于宣传越来越多的美国人正在接种针对Covid-19的疫苗这一事实，这很好地表明我们正在努力控制这种流行病。与此同时，失业率下降了，就业机会继续增加，经济的其他迹象表明，我们正从去年的封锁中反弹。

我有机会亲眼目睹了这是如何改变当今房地产市场状况的。尽管2021年开始缓慢，但交易正在酝酿之中，竞争激烈，代理机构债务正在减少。随着Covid-19受到控制，我们可以预期回报将回到大流行前的水平。

随着市场趋于稳定，与经纪人和其他人交谈，以了解如何竞标交易。希望，对大笔交易的高价竞标的需求将减少，对不可退还的大笔存款的需求将减少。我感到乐观的是，随着市场更加稳定，较低的CoC和IRR回报的“新规范”将成为过去。