当土地所有者与开发商建立合资企业时 土地所有者可能会失去一切

最近的新闻报道突显了即使拥有一个知名且成功的开发商，业主也可能会合资。

在典型的合资企业中，业主和开发商会合作创建一家有限责任公司来开发项目。财产所有人向合资公司出资。开发人员会贡献自己的专业知识，甚至可能会花一些钱。开发商走出去，为该项目找到抵押贷款，然后合资企业将其所有财产(包括土地在内的整个项目)作为抵押。由于开发人员无需支付任何购置成本，因此更容易找到融资。对于开发人员来说，项目的财务状况可能看起来更好。

如果项目进展顺利，那么业主可能比直接出售土地所赚的钱更多。但是，如果项目进展不顺利，贷方通常会取消抵押品赎回权，而合资企业将失去其所拥有的一切，包括该项目。这意味着业主将不再拥有自己的土地(因为业主将它移交给合资公司)，没有在出售其银行任何钱，在一家合资企业，只是失去了一切毫无价值的兴趣结束它的资产。这不是一个很好的结果。

据媒体报道，大理石学院教堂显然与纽约市著名开发商Ziel Feldman达成了这样的交易，该公司多年来非常成功，多年来一直非常成功。ZielFeldman的项目最近遭受了一些压力。

教堂在其礼拜堂旁拥有财产，并希望看到其发展。教会没有出售它或将其出租给地面，而是与费尔德曼(Feldman)建立了合资企业。该合资企业直接或间接从一家名为Vanbarton Group的私人贷方借来的。该项目陷入困境。媒体报道称，范巴顿正准备进行止赎拍卖，这将消灭合资企业对该项目的全部利益，包括教堂对该项目的利益。在撰写本文时，尚不清楚那笔交易是否真的发生了，但是整个图片显示了合资企业可能会出错。

对于不从事房地产业务的公司-特别是教堂和其他拥有过多土地的非营利组织-合资企业可能非常诱人。但是，大理石大学教堂的故事提醒我们，合资企业可能会冒一些这类参与者不应该承担的风险。

如果他们想参加一个开发项目，他们有几种通常比合资企业更好的选择。

最简单，最简单的方法就是直接出售他们的土地。这带来了出售太便宜或卖给无法关闭并提起诉讼的人的风险。但是一旦关闭，就完成了。

作为更复杂，问题更丰富的选择，土地所有者可以与开发商达成长期地面租赁，该开发商找到了货币合作伙伴，并获得了仅以开发商的租赁权益作为抵押的建筑贷款(而非抵押权)。土地所有者作为房东的利益)，然后搭起建筑物。这种结构迫使土地所有者在租赁期间可能会坚持下去，但是租金流的价值通常会远远超过开发商在直接出售中所支付的购买价格。如果出现问题，可能会提起诉讼，但土地所有者失去财产的风险应保持在较低水平。

另一种可能性是，当事方可以组建合资企业，以便如果开发商失败，开发商将失去对合资企业的权益，但前任土地所有者仍将与接管开发商职位的任何人保持交易。那是一个相当微妙和困难的谈判，但是可以做到。

最后，土地所有者可能决定充当自己的开发商，聘请第三方开发经理来监督该项目。如果土地所有者有一个非营利组织要其为发展服务，那么最后一种选择可能会变得特别有吸引力。另一方面，它使土地所有者直接进入房地产业务，无论交易结构如何，这都不是一件好事。