当前局势最大的一些房地产购买背后的垃圾交易者

穿着黑色阿玛尼T-shirt-he有100 them-Michael Shvo坐在面前放大背景描绘他的房地产投资组合:珠宝Transamerica复杂在旧金山(去年秋天以6.5亿美元的价格收购与合作伙伴),迈阿密的罗利酒店(1.03亿美元),芝加哥的大红色大厦(3.76亿美元),可口可乐在第五大道的旧建筑(9.56亿美元)。“前几天有人告诉我，‘你有一个很好的策略，你要买所有的乐高建筑，’”Shvo说。“我们只在最好的地段购买最好的房地产。”

Shvo在过去的三年里,48岁,和他一般partners-Deutsche金融集团(不隶属于德意志银行(Deutsche Bank)和Serdar Bilgili(土耳其酒店巨头已经与其他投资者)以上BVK,德国养老基金投资的大部分资金,购买了价值30亿美元的房地产在美国,使集团成为全国最多产的买家。

他们的收购约有一半是在疫情爆发前完成的，包括合作伙伴于2019年收购的可口可乐大楼。与此同时，Big Red和Transamerica的收购分别在2020年8月和10月结束，后者的价格比原价低8.6%。该集团计划在未来几年再收购数十亿美元，重点收购主要城市的大型建筑。

从理论上讲，这一合作关系似乎是一种奇怪的组合。BVK是德国一个庞大的公共养老基金，为医生、律师、议会成员，甚至烟囱清洁工处理退休基金。德意志金融管理着超过90亿美元的资产，在超过47个国家有投资。与此同时，Shvo是一名由纽约房地产经纪人转行的开发商，就在三年前，他承认在购买和运输艺术品、珠宝和其他奢侈品方面存在税务欺诈。曼哈顿地区检察官赛勒斯·万斯在宣布认罪的一份声明中说:“被告通过华丽的诡计——比如伪造蒙大拿州公司来逃避一辆法拉利的税收——逃避了超过100万美元的州税和地方税。”Shvo同意支付350万美元的未缴税款、罚款和利息;他说，他安定下来“是为了继续前进，专注于自己的业务。”

Shvo是由老朋友兼商业伙伴Bilgili介绍给德意志金融的，他是前7处房产的投资者，但不是后2处。(关于Bilgili的下台，各方的说法各不相同)“如果我们不参与其中，我不认为这些机构会直接去见迈克尔，进行这些交易，”Bilgili说。

德意志金融执行合伙人斯文•纽鲍尔(Sven Neubauer)在解释签约决定时表示，该公司对Shvo进行了背景调查。“我们并没有找到任何让我怀疑他对-à-vis他的商业伙伴的诚信的理由，”他说，并补充说Shvo已经成为“一个有价值的和值得信赖的合作伙伴”，具有“对历史建筑适应性再利用的敏锐眼光”。

现在，Shvo赌的是，在新冠肺炎可能永远颠覆房地产市场的时候，超级豪宅的价值将持续上涨。他的两个主要市场对办公空间的需求大幅下降:根据房地产软件公司VTS的数据，去年纽约市的办公空间需求下降了68%;旧金山股市下跌了52%。埃利奥特管理公司(Elliott Management)等公司正从曼哈顿迁往佛罗里达，郊区一片繁荣。“你说得太对了，确实有风险。巨大的风险。纽约市马库斯-米利查普公司的经纪人埃里克•安东说。不过，“如果他是对的，他就会赚一大笔钱。”

分析人士估计，Shvo在纽约最大的两个项目(合共斥资13.6亿美元收购)已经贬值至少20%，价值缩水约2.5亿美元;他们表示，投资组合的其余部分可能持平。他的发言人否认了这一点，并表示，即使这是真的，Shvo也是一个长期投资者。

Shvo仍在寻找新的交易。“目前的市场环境并没有阻止我们购买房地产，”他表示。“如果说这有什么影响的话，那就是导致我们购买更多。”

Shvo的背景故事似乎不太可能。他出生在以色列，父母在特拉维夫大学教有机化学。当他年轻的时候，他们在斯坦福大学和耶鲁大学休学。后来，Shvo作为一名计算机程序员在以色列军队医疗部队服役，他说他通过交易石油和天然气股票赚了“很多钱”。“我本可以在22岁时退休，”他在2005年出版的《天空的极限:曼哈顿的激情与地产》(the Sky’s the Limit: Passion and Property in Manhattan)一书中对史蒂芬·盖恩斯(Steven Gaines)说。

根据Shvo的说法，他在1995年的一次市场低迷中损失了所有的钱。“我口袋里有3000美元，”他回忆道。“我说，‘好吧，我现在该怎么办?’我坐上飞机来到了纽约。”

他说，在101街，他睡在朋友家的地板上，好几天没吃东西。(他不记得那位朋友的名字了。)据什沃说，他凑齐了钱租了一辆黄色出租车和一个牌照，然后转租了这辆车。不久，他就能买到二手出租车，并继续出租。“三个月后，我有了10辆黄色出租车和30名司机，”Shvo说。“出租车什么都不是……当时每人两千美元。卖出租车给我的那个人还把车牌号租给我，所以他让我分期付款。”

城市交通顾问布鲁斯·夏勒(Bruce Schaller)表示，Shvo的数字听起来很低，“即使你认为，你知道，非常底层的铲车术语，”但他补充说，“没有什么是不可能的。”(Shvo坚持这一说法。)

1997年，Shvo离开了出租车行业，在涉足了雪茄吧等其他业务后，他发现自己在寻找更长期的吸引力。巧合的是，他所在大楼里的一位女士认识了J.I. soper & Company(现在是道格拉斯·艾丽曼房地产公司(Douglas Elliman Real Estate)的一部分)的经理尤瓦尔·格林布拉特(Yuval Greenblatt)，并推荐27岁的什沃担任经纪人。格林布拉特同意让什沃来。“他非常擅长快速学习，”格林布拉特说。“他是少数两个大脑同时工作的人之一。”

Shvo说，一开始，他“对房地产一无所知”。为了弥补这一点，他拼命地工作，每周工作七天，一直工作到深夜。当客户在下班后打电话找代理时，只有Shvo一个人在那里，他就会得到这份工作。有时，他会在一天内展示几十套公寓，通常是没人想要的廉价房型。“我在Douglas Elliman的第一年，租了360套公寓，”他说。

然后，为了进一步提高他的业绩，Shvo引入了一个由他自己的初级经纪人组成的团队来展示房源清单;他将从他们的收入中提取一部分。他说:“这是我带入房地产行业的第一个真正的想法，这个想法改变了世界。”

“我怀疑这个模型是不是他发明的，”格林布拉特澄清道，他现在是Elliman公司的销售执行经理。“但我可以肯定地说，他把它提升到了一个新的水平。”

2004年，Shvo决定自己创业，开始了一份新的职业——房地产营销员。他的第一个项目来自朋友沙亚·博伊梅尔格林(Shaya Boymelgreen)，此人买下了金融区松树街20号(20 Pine Street)的一家老大通银行(old Chase bank)，计划将其改造为豪华公寓。他让Shvo说服人们在9/11之后这么快就搬进来，这是一件很难的事。

Shvo花了一个星期的时间思考，然后带着一个提议来到Boymelgreen。“我想让阿玛尼来设计这栋大楼，”他说。据Shvo报道，阿玛尼老板的回应是:“阿玛尼是谁?”

什沃的想法胜出了，这个计划似乎很成功。Shvo说，2006年这座建筑的开业派对超出了容纳能力，在一场暴风雪中，有300人在外面。约翰·传奇表演，并立即卖出了多套。“这改变了全世界的游戏规则，”他谈到这个项目时说。“这真的开启了我作为营销人员的职业生涯。(这个项目后来引起了头痛。在建筑问题引发的争议中，据报道，这栋建筑花了7年时间才出售;希沃在一年后离职，他说自己与这些问题无关。)

与此同时，Shvo还达成了其他一些交易:在阿布扎比的一座小岛;塞舌尔群岛，毛里求斯和巴哈马群岛的房产。在全球范围内，Shvo致力于将普通的房地产变成身份的象征。“我只雇佣奢侈品界的人. . . .来自古驰(Gucci)、布里奥尼(Brioni)、内曼•马库斯(Neiman Marcus)等许多时装公司。”“因为对我来说，房地产是一个奢侈品牌。它不是四面墙，一个厨房和一个浴室。”

大衰退使全球房地产市场陷入停滞——Shvo说，他在35岁时就预见到了危机的来临，并先发制人地决定退步。六年后，他卷土重来，规模更大。