形成房地产联合组织:为什么不从头开始

如果您曾经想过自己，请举手：“我想成为一名房地产大亨，赚取数百万美元。而且我不想从一开始的小财产开始，一直到顶部。我想从一处大型物业开始。是的，我想成为寻找房产，给他们闪耀，做主并在出售时赚大钱的人。顺便说一句，我不会用自己的钱来支付预付款。为此会有投资者。”如果这些想法使您的肾上腺素持续下去，请继续阅读。

作为商业抵押银行家，我在过去的24年中完成了50多笔银团房地产交易，其中一些交易是由新手缺乏经验的银团进行的。2005年，一位名叫凯利(Kelly)的女人在她30岁时就打电话给我。凯利(Kelly)打算从她的工作中退休，并通过投资于公寓而成为百万富翁。她确实确实是从顶部开始的。她在堪萨斯州一个城市的一个价值630万美元的公寓大楼中提出要约，但没有经验，现金很少。她从一家大公司，亲戚和其他一些投资者那里引进了一位富有的高管，并组织了这笔交易。她继续一遍又一遍地重复此过程。

在我的书中，我讨论了组成房地产联合组织的所有利弊-我建议刚开始投资房地产的人不要走这条路，因为它既复杂又昂贵。但是，如果您像凯利(Kelly)一样，却不会像“每个人都可以告诉我，我只是想为此而努力”这样的想法，而大多数人却想，诸如：“我几乎可以做任何我想做的事情”和“如果我不知道该怎么做，我会学到的。”并且您喜欢房地产，那么您可能会成为新手房地产联合组织的候选人。

什么是房地产联合组织?

房地产企业联合组织是汇集了许多被动投资者的资金来购买可产生收入的房地产。被动投资者具有一个角色：将现金投资于房地产投资以获得特定回报。如果您与被动投资者进行交易，则美国证券交易委员会(SEC)将要求您组建联合组织。这是因为投资者在投资公开交易的股票时必须信任您，就像他们必须信任基金经理一样。作为经理，您被称为企业联合组织，并且负有信托责任来确定投资者的收益和风险并保护他们的投资。您还将监督管理，向投资者分配收入，处理融资和出售财产。

成为房地产集团的利与弊

只要能够称自己为集团成员，就可以吸引投资者。与被动的投资者(唯一的角色是为您开张支票)筹集资金和管理房地产相比，主动的投资者(将与您一起管理房地产并期望通过共识做出决定)往往容易得多。男孩，这能给你烧心吗?为了使您的投资者更安全，银团需要政府监管的私募备忘录(PPM)，该备忘录阐明了投资的设立方式以及所涉及的回报和风险。

消极的一面是，房地产企业联合组织价格昂贵，且学习曲线复杂。对于价格在200万美元及以上的大型商业房地产交易，它们大都有意义。罪魁祸首是雇用联合律师的费用，通常每小时的费用在450美元至1,000美元之间。更糟糕的是，首次交易经理通常在接受要约后就对所有尽职调查感到不知所措，并在添加联合组织时被推翻了边缘。

人们为什么要与您投资

有很多经验丰富的联合组织，那为什么有人要和你一起投资呢?因为您要给他们一个非常诱人的PPM进行审阅，该审阅提供了四个属性：

1.在周边地区的一处非凡物业，具有较高的优势，例如市场价格低廉的租金，在您进行低成本的化妆品升级(如新鲜的油漆和新的地面覆盖物)后，可以大大提高。

2.五年内投资的现金的年度内部收益率(IRR)为30%或以上。

3.优先年收益率，即投资者将在您获得10%或更高的报酬之前获得报酬。

4.出售时，预计五年内财产价值增加20%或更多。

如何开始

首先学习如何分析和执行尽职调查。然后考虑以高净值，经验丰富的投资者作为您的第一位合伙人。他们的经验将帮助您将交易出售给投资者和贷方，他们可以为您提供指导。

接下来，在找到财产之前，将您的专业团队组成：您买方的房地产经纪人，房地产律师，银团律师，贷方或抵押经纪人和物业经理。然后列出所有您认识的人，他们可能有一些钱可以投资，并向他们推荐优先收益，突出显示他们在出售该物业时将获得多少升值。

最后的几句话

如果您是天生从事房地产投资的，那么成为房地产联合组织可以打开许多大门。每个物业可能需要花费超过一千小时的工作时间，而且您的大部分收入都来自升值，因此请务必争取拥有至少20%至25%的资产。最后，重要的是，您必须在每笔交易中投入一些自己的资金，至少要有10%至15%。所有的投资者都会问您您投入了多少资金，如果您告诉他们为零，那就太尴尬了。