抵押贷款人可以与绿色能源PACE留置权共存吗

为了使商业建筑更节能，通常需要大量的资本投资。环保倡导者提出了一种用于资本投资以提高能效的系统：财产评估清洁能源(PACE)留置权。出资者会提供必要的资金以提高能效。然后，地方税务机关针对受益财产确定留置权，就像房地产税或评估留置权一样。

节能方面的改进还应该节省资金，节省下来的费用还应使业主能够随着时间(可能是几十年)偿还PACE留置权。PACE留置权首先在加利福尼亚州伯克利推出。如今，大多数州都有立法来使它们成为可能。

当PACE留置权开始出现时，他们吓坏了抵押贷款机构和证券化评级机构，因为它们使借款人能够削弱其现有抵押融资所基于的假设。如果抵押贷款借款人已经拥有等于财产价值75%的贷款，则引入PACE留置权可能会使贷款对价值比率增加足以显着增加现有抵押贷款违约可能性的金额。 。这些留置权与房地产税具有相同的优先级，即，它们超越了现有抵押，这恰恰是放贷人或评级机构不希望发生的事情。

放贷人最初通过尝试确保其文件禁止PACE留置权来回应。如果现有的标准文件还没有做到这一点，贷方会加强其文件，以确保借方不会在资本堆栈中增加意外的PACE留置权，从而使借方不会感到意外，贷方优先于贷方。

在最初的恐慌之后，商业房地产贷款人最终了解到，只要他们作为初始资金堆栈的一部分而不是交易结束后的惊喜出现，他们就可以使用PACE留置权。如果将其视为原始交易结构的一部分，则可以量化PACE留置权，并在评估建筑物的总体融资和财务状况时将其考虑在内。

例如，如果贷方希望贷款对价值比率保持在75%以下，则PACE留置权可以提供部分融资，抵押金额相应减少。该物业最终承担了相同数量的债务，但用于节能的债务中的一部分来自另一家贷款人。

如果PACE留置权所承受的利率高于抵押贷款的利率，那么整个过程可能只会增加借款人借入相同金额的钱的成本，尽管PACE留置权的摊销时间表非常缓慢。另一方面，如果抵押贷方确定由PACE留置权资助的借款人的节能投资将可靠地产生成本节省，而不是PACE留置权的支付，那么整个计划可能会创造额外的房地产价值来支持额外的抵押债务。

为了进一步安慰抵押贷款人，可以设计PACE留置权，以在财产所有人不付款的情况下限制PACE贷款人的权利。通常，不偿还贷款最终会导致放款人加速整个贷款并要求立即偿还，如果不偿还就会触发止赎。现代的PACE留置权通常不允许对未付款项进行加速或取消抵押品赎回权。因此，抵押贷款人不必担心。

当PACE留置权考虑抵押贷款人的议程，资助节能改进(也将可靠地节省资金)并构成原始资本堆栈的一部分时，它们对于借款人和贷方来说都是有意义的。但是，它们的确引入了复杂性，并增加了潜在的问题。一旦抵押已经到位，如果他们出人意料地出现，他们将合理地担心抵押贷款人。