CRE行业对EB-5新规的准备

来源：新浪 2021-02-19 15:19:51

美国政府对EB-5(就业第五优惠)移民投资者计划的现代化将于11月21日生效，为商业房地产行业带来了新的变化。由国土安全部制定的新规定将提高对外国投资者的最低货币承诺，这是自1990年EB-5计划成立以来首次增加这一数字。

此外，EB-5版本3.0提供了新的机会和挑战。

新的最低标准已经根据多年来的通货膨胀情况进行了调整。目标就业领域的最低资产投资将增加80%，从50万美元增加到90万美元，而最低标准投资将增加同样的百分比，从100万美元增加到180万美元。“EB-5投资者将感受到最大的影响，他们现在需要投资近一倍，”酒店投资公司Driftwood收购与发展董事总经理亚历杭德罗·纳维亚(Alejandro Navia)向商业地产管理公司表示。“总的来说，这些变化将使投资者希望获得更大的回报，以换取他们将进行的更多投资。”为确保这一点，他们可能希望持有优先股头寸，以确保这些回报。“有些公司将不必经历一段时间的调整；Deftwood已经在其EB-5上市三年中提供了这种模式，Navia声称他们这样做“取得了巨大的成功”。

外国投资者可以预期，最低投资额会再次上升--一次又一次。新规定要求最低限度每五年自动增加一次，以计入通货膨胀。在2019年7月24日关于EB-5计划的最后规则中，国土安全部写道，考虑到不确定性和感知的风险影响投资决策，自动调整为利益相关者提供了可预测性和一致性，以便他们可以相应地调整业务计划，而无需等待DHS的确定。

新的EB-5条例也要求改变与茶叶有关的规定。国安局，通过美国公民和移民局，将指定茶，接管责任，确定这些地理区域从各个州。在一份事先准备好的声明中，美国移民基金总裁尼古拉斯·A·马斯特里亚尼(Nicholas A.Masterianni)说，重要的是投资者要明白，他们习惯的项目符合茶叶投资的资格，而较低的投资门槛很可能不符合这些新规定的条件。移民基金是一家官方的EB-5区域中心。

目前还不清楚新的EB-5法规的影响多久才会出现在商业房地产市场上；然而，许多行业专家并不认为这将是一个分水岭。金融服务公司贝尔德(Baird)的高级研究分析师迈克尔·贝利斯里奥(Michael Bellisario)对CPE表示：“EB-5计划的改变对整个商业房地产市场的影响应该微不足道，因为这一资金来源在今天开发商可获得的总资本中所占的比例如此之小。”