纽约自助存储的变化

2017年12月，纽约市议会通过了《自储文本修正案》，限制工业商务区(IBZs)的自储发展，以加强制造业和工业企业。虽然纽约地铁正在进行几个项目，但一些贸易区仍然供应不足。一名商业地产高管与世邦魏理仕的估值和资产服务高级估价师赫尔曼(Kenneth Herman)以及估值和咨询服务执行副总裁索内(Christian Sonne)进行了交谈，以揭示纽约自储市场即将面临的挑战。

赫尔曼:可以肯定地说，在新规实施的IBZs地区，面积超过5万平方英尺的地块上，新的自储项目可能会减少，不过，如果一些更大的开发项目加入了自储元素，也不足为奇。当然，这对IBZs以外的市场几乎没有影响，除了可能为IBZs以外超过50,000平方英尺的场地提供溢价。值得注意的是，在5万平方英尺以下的自治市已经有很多这样的设施，其中许多都包含了两层地下室。

因此，举例来说，一块面积为2.5万平方英尺、建筑面积比率为2.0的地块，如果开发面积为10万平方英尺，则很容易产生高于等级的5万平方英尺，低于等级的5万平方英尺。根据新的法律，在IBZs的第1分区，25%的存储空间至少需要100平方英尺，8英尺高，并被指定为“商业规模”，这可能会使典型的单元组合出现偏差，因为通常小单元的比例更高。

值得注意的是，地窖空间包括在修正案和25%的任何必要的工业空间可以位于地窖。分区2需要特别许可证才能建造一个自助储存设施，但我们认为，如果获得批准，它仍将受到同样的管制。

投资者和开发商将面临的最大挑战是什么?

赫尔曼:考虑到最近所有的新建筑，许多商业区在经过一段时间的供应不足后，随着新项目的完成和稳定，许多商业区将趋于平衡。如果开发商开始寻找半径为半英里(约合1.6公里)的较小贸易区域，也就不足为奇了。在这些区域，密度和需求仍然呈现出供应不足的状况，尤其是对于较小的项目。

纽约自助仓储市场最大的需求驱动力是什么?

总体来说，纽约地铁的人均供给量很低(2.95平方英尺)，而全国平均水平只有7平方英尺多一点。截至2017年第三季度，纽约地铁新的自储式建筑占现有供应的4.8%。相比之下，在美国的主要大城市在美国，新建筑与现有供应的比例从0.3%(印第安纳波利斯自储市场)到20.1%(迈阿密自储市场)不等。值得注意的是，随着外区最近的多户住宅在未来几年内全部出租，一些地区的人口将显著增加，这可能会转化为对自储空间的更多需求。

根据新规，超过5万平方英尺的仓储资产必须留出25%的建筑面积用于工业用途。这将如何改变自储存设施的性质?

赫尔曼:该修正案指的是5万平方英尺的地块面积，根据每个区域允许的建筑面积比例，可以产生更大的设施。最重要的是，该修正案只适用于IBZs内的项目，所以在这些地区，你很难看到很多面积超过5万平方英尺的新项目。

自我存储开发商通常不会开发多用途房产，所以大多数开发商不太可能对需要对投资/开发模式进行如此重大调整的新项目感兴趣。此外，尽管近年来整个市镇的工业租金一直在上涨，但目前的工业租金仍远低于可实现的每平方英尺储物空间价格，这将对新开发项目的盈利潜力产生负面影响。

同时,值得注意的是,发展可能需要大很多设施根据新的法律使它值得做,不只是大一点,这意味着一个60000平方英尺的设施需要15000的工业空间,所以自存元素小于如果你不超过50000平方英尺。即使面积达到8万平方英尺，他们也只能增加1万平方英尺的储物空间。在IBZs, 5 -10万平方英尺的项目很少。

你能告诉我们关于纽约地铁自助仓储市场的供需情况吗?

世邦魏理仕2017年第三季度的自储新建筑报告显示，纽约地铁“供过于求”。“然而，我们注意到，由于人口的规模和密度，纽约是一个反常的地方。对于所有的自存储，最好的指标是由当地的贸易区域决定的。地铁某一部分的贸易区域可能供过于求，而几英里外的另一个贸易区域可能供应不足。根据对设施的邮政编码研究和投资者调查，三分之二的需求来自当地的贸易区。

一个典型的贸易区域在城市市场中可能小至一英里，大至三英里(人口最少为5万人)。这是很难诱导自我存储的需求，因为人们在存储情感记忆，并希望他们的“东西”安全和位于附近的家。总的来说，正如我们在报告中所指出的，一些消息来源夸大了新建筑的影响。虽然我们看到新建筑数量的激增超过了人口增长，但我们注意到，有一段时期的新建筑数量有限。

我们能在不久的将来讨论一个更平衡的局面吗?

总的来说，我们预计市场会趋于平衡，但是会看到贸易区域的差异。纽约地铁的投资活动并没有因为新建设而放缓，随着最近所有的建设和计划或提议的建设在管道中，我们开始看到许多贸易领域从供应不足到平衡的转变。说,正如前面提到的,在重要的新领域多户家庭的建设,如长岛市为例,成千上万的新公寓在哪里上网在未来几年内,人口的增长应该养活自存储需求,进一步代理部门处于平衡状态。