墨尔本的郊区写字楼市场租金上涨需求上升

在南岸(Southbank)和圣基尔达路(St Kilda Road)的城市边缘市场，今年可能被视为“一无所获”的案例。

在南岸，空置率从3.3%上升至5.1%-仍远低于6.6%的长期平均水平，不足以阻止平均租金上涨。

卡尔顿联合啤酒厂(Carlton&United Breweries)最近宣布将从位于南岸大道(Southbank Boulevard)77郊区的办公室搬迁至淡水广场(Freshwater Place)的6388平方米，该物业自住了27年，但于去年以9550万美元的价格卖给了州政府(这栋建筑有望转变为创意空间，并退出Southbank办公市场)。

淡水广场还将容纳3500平方米的广告公司WPP。WPP将从CBD的柯林斯街搬迁。

根据澳大利亚房地产理事会的数据，比南岸更成熟的办公市场圣基尔达路(St Kilda Road)的存货量要大得多，截至2018年1月的六个月内空置率从11.27%降至7.25%。

在过去的10年中，主要是由于住宅用途的改变，St Kilda Road的办公楼市场已减少了约100,000平方米，至645,302平方米(未来几年，亿万富翁商人Lindsay Fox取代其位于Linfox的公司总部，这一市场还将进一步减少。圣基尔达道493号(带公寓)。

相比之下，南岸的面积增加了60,000平方米(434,461平方米)。包括Docklands在内的CBD办公楼市场同期增长了800,000平方米(450万平方米)。

从历史上看，大型用户的办公市场要比其他边缘地区更实惠，圣基尔达路的A级有效办公租金在截至2018年3月的六个月中增长了11.7%，达到每年约每平方米318美元国际。在南岸，同样质量的办公室的成本约为351美元。

内东

内东部地区的激励措施减少，租金上涨，东部地区占据了距中央商务区10公里的郊区，其中包括享有声望的东部霍索恩和坎伯韦尔。

距中央商务区仅两公里的Cremorne / Richmond地区的一些租户“按惯例”现在每年支付每平方米500美元以上的办公室租金，这是历史最高水平。

然而，根据高力国际(Colliers International)的数据，总体而言，在大型市场上，A级租金为Inner East平均每年每平方米390美元至400美元。

缺乏新供应一直是房东的福音。查德斯通购物中心(Chadstone Shopping Centre)是该地区最新的办公楼之一，Vicinity Tower在过去的一年里已经装满。

租户还承诺向尚未建成的办公室承诺，包括管道供应集团Reece，后者将从Burwood(距中央商务区14公里)转移到Richmond。

MYOB最近在里士满租用了两个办公室，专门为不想在离市区21公里的公司郊区Glen Waverley总部工作的员工提供服务。

其他租户被迫搬迁(并支付更高的租金)，因为他们以前的办公室将用于住宅开发，包括Box Hill的Scope Victoria和Kao Brands。

外东

租户的价格超出了城市边缘地区和内东部市场的价格，这推动了对代理商称为“外部东部”的区域的需求激增，该区域包括距离CBD约16公里的高科技郊区Mulgrave和Mt Waverley。

自9月以来，那里的办公室空缺率从9%降至7.4%(长期平均水平为9.6%)。

在过去的12个月中，空置的空间比空置的空间多出65,000平方米(净吸收量是圣基尔达路办公室区域同期记录的10倍多)。

“目前，城市边缘/内东部地区和外东部地区的平均有效租金之间的价格差异已经扩大，因此，更多的租户正在重新考虑他们对工作人员便利性，与CBD的距离以及负担得起的重要性的重视程度，高品质的办公室住宿，”高力国际办公室租赁和资本市场部国家主管Tony Landrigan表示。

房东也正在加大对租户的报价，房东MTAA和Salta Properties正在其商业园区内建造服务式公寓。

东南

据高力国际(Colliers International)称，东南办公区包括本特利(Bentleigh)和穆拉宾(Moorabbin)郊区，后者距离中央商务区(CBD)15公里。墨尔本的空置率仍是大都市最高的：截至2018年3月，空缺率为11.9%。

尽管今年的净吸纳量相对较高，为14,000平方米(而前三年，每年租户的空置量都比他们占用的要多500平方米)。

该机构称，鉴于租户需求激增，东南地区A级租金在过去一年中上涨了7.5%。