为什么房屋销售和价格的步调不同

来源：腾讯 2021-02-03 10:19:17

加拿大一些大市场的4月份销售数据证实了人们对房屋销售继续急剧下降的担忧，但尽管销量下降，但某些子市场的价格更为稳定甚至上涨。

销量和价格的二分法揭示了房价的内在特征：它们具有粘性。就像工资在经济衰退期间不会像就业人数那样下降那样多，房价可以在短期的经济危机中维持自己的地位。但是，如果危机持续更长的时间并持续失去工作，所有的赌注都将消失。

对各种子市场的详细研究表明，城市中部地区的房价和销售可能会出现更大的下降。原因可能是位于市中心的区域(因其出行便利和步行得分高而受到赞誉)在房价上涨速度快于当地其他住房市场时更加泡沫化。多伦多地区4月份的房屋销售数据显示，房屋销售同比下降67%，新上市房屋下降64%。但平均价格基本没有变化，略微上涨了0.1%。

请记住，平均价格并不能说明住房结构类型和规模随时间的差异。例如，多伦多的独立式住宅和公寓的平均价格下降了，但半独立式住宅和联排别墅的平均价格没有下降。

多伦多与其905个郊区之间的比较更加揭示。郊区独立式住宅的平均同比价格仅下降了0.8%，但其他郊区住房类型的价格略高。

在城市内部，中部，较贵的地区的平均价格下降了9.4%，而东部和西部地区则上涨了。实际上，东部地区的价格上涨了8.8%。

请记住，过高和过低的价值会扭曲未经调整的平均价格。中位数价格在某种程度上适应了这些极端情况。包括多伦多市在内的大多数地区的中位数价格在4月份高于去年同期。即使在中部地区，中位数价格也略微上涨了0.86%。

多伦多房地产委员会发布指数化基准价格，以根据住房的质量和大小进行调整，从而便于随时间推移比较相似单位的大小。多伦多地区(包括所有子市场和所有类型的房屋)的基准同比价格上涨了10.2%。

当我们将所有这些数字放在一起时，就会出现房地产市场的细微差别。未经调整的平均价格表明，该城市核心地区的住房正在小幅下降。但是，经尺寸和质量调整后，4月份的平均价格较一年前上涨。

这导致两个关键问题。首先，为什么当销售急剧下降时房价会攀升?第二，未来价格会上升还是下降?

Zillow Group高级首席经济学家Skylar Olsen对违背房价的房价做出了解释。他说，尽管住房需求已经崩溃，但供应也崩溃了，这有助于将价格维持在当前水平。

而且，许多卖家还没有动机降价。他们认为，一旦与锁定相关的限制结束，购房者将成群结队地追逐房屋销售，由于房源减少，房屋销售将供不应求。

关于未来房价的问题很难回答。一些人认为，当市场恢复正常活动后，被压抑的需求可能会推高价格。例如，联邦国家抵押贷款协会(Fannie Mae)是美国政府资助的专门从事抵押证券化的企业，它更名为房利美(Fannie Mae)，预计2020年房价中位数将比去年略高。

但加拿大帝国商业银行资本市场的经济学家在最近的一份报告中预测，加拿大的平均价格将比2019年下降5%至10%。劳动力市场的疲软被认为是下降的原因之一，“在高层市场中，高成本单位的价格下降最为明显。”加拿大抵押和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)预测，直到2022年下半年，住房价格才会回到COVID-19之前的水平。