前5月土地出让金和地价均上涨 其中地价上涨18%

5月份，尽管中国国内疫情已经基本上得到控制，但受国外疫情扩大的影响，整体经济仍处于低位运行状态。而在政府复产复工、保持经济稳定发展的号召下，中国土地市场已经逐渐回暖，部分城市以及地块甚至出现了竞买火热的景象，具体分析来看，疫情下，好城市、好地块、好房企(“三好”)成交量增长迅速，马太效应明显，本文我们将对这种现象做一个深入的解析。

前5月土地出让金和地价均上涨，其中地价上涨18%

从住宅用地成交规划建筑面积来看，受前三月市场低迷的影响，今年前5月300城共成交31930万平米，同比下降了10.56%，但整体市场基本已恢复正常，单看4月份成交9687万平米，是2018年以来除了12月份的最高值。

从住宅用地成交土地出让金来看，今年前5月300城土地出让金为16219亿元，同比增长了5.54%。从价格来看，前5月平均楼面地价为5080元/平米，同比大幅上涨了18%。

一线城市成交金额大幅攀升，土地市场火爆

市场重回一二线城市，一线成交金额同比显著提升。疫情好转后，大部分城市拿出了自己的看家地块，比如供地紧俏的北京四季青推出两宗纯住宅用地，海淀区时隔多年也连续推出5宗含住宅用地，一度刺激了土拍市场的活跃度;另一面的上海，香港置地301亿拿下黄浦江旁大片商业区，相邻不远出推出嘉兴路纯住宅用地，并且取消了15%的自持比例，频出的优质地块出现十几家房企竞争一宗地的场景也屡见不鲜。市场推出的优质地块另一方面也刺激了各种地王频出，似乎回到了2016年的火爆场面。

2020年1-5月一线城市累计成交土地金额2737.4亿元，较2019年同期(1352.9)同比增加102.3%，涨幅在各线城市中最为明显。二线城市和三四线城市则不同于一线城市，二线城市累计成交土地金额8564.8亿元，三线城市累计成交土地金额4899.0亿元，同比分别下降2.9%、5.6%，基本与上一年同期持平。疫情过后，一线城市土地市场成交量价大幅攀升，而二线及三四线城市的市场反应则相对滞后，出现了下降。

2020年1-5月成交规划建筑面积整体较2019年同期减少1511.5万㎡。一线城市土地成交规划建面仅在1月、2月不及去年同期水平，3月份开始成交面积大量增加，之后逐月大幅增长，最高时成交规划建面同比增加170.5%，1-5月累积成交规划建面613.7万㎡，较2019年同期同比增加32.9%。二线城市成交规划建面整体不及去年同期水平，同比减少2.8%，经过一季度时整体缩水后，4月份成交规划建面同比显著增加52.1%，5月份受去年同期成交基数影响没有明显变化。三四线城市成交规划建面则整体下降17.3%。

2020年1-5月，成交楼面均价基本整体上涨，各线城市在不同时期变化基本趋同，各线城市的成交楼面均价受推出土地的结构影响，整体呈增长趋势。溢价率方面明显高于去年同期水平，其中一线城市溢价率增幅最为明显，1-5月平均溢价率为10.58%，较2019年高出2.93个百分点。

品质地块成就总价地王，市场追捧提升溢价率

2020年前5月全国住宅用地成交地块成交总价排行榜

2020年以来，特别是3、4月份，各地方政府响应国家“抓抗疫促生产”的号召，推出了大量优质地块，同时减少部分土地的开发销售限制(如北京、上海分别取消了“限房价”，“有自持”的要求)，提升了土地市场的热度;同时也对地方财政收入提供了强有力的支撑。从前5月全国住宅用地成交地块成交总价排行榜来看，三宗北京土地，两宗广州土地，其他上海、深圳、厦门、杭州、南京等热点城市也均有地块入榜。从地块位置来看，大部分也位于离城市繁华区域较近的位置。如北京的三宗地，一宗位于昌平区东小口镇、一宗位于西北旺镇、一宗位于分钟寺，而位于榜首的上海黄浦江南延伸段更是寸土寸金，其他深圳前湾、厦门思明、广州荔湾等地块，也均是位于市场热点区域，一经推出，马上受到开发商的热捧，尽管起价均超过了60亿，但6成地块溢价率超过了20%，土地的品质较高是重要原因。

优秀房企逐鹿土地市场，百强市场地位稳固

2020年前5月房企拿地排行TOP10

在当前形势下，优秀房企抓住机遇，积极拿地。2020年1-5月，TOP10企业拿地总额3415亿元，占TOP50企业的36.9%。其中，恒大以550亿占据榜首，保利、龙湖、中海、香港置地、绿城、龙光等拿地金额均超过了300亿元，拿地前十企业依旧由百强企业占据。同时，热点地块联合拿地情况较多，实力强大的国企、经营灵活的市场化房企、深耕区域的地方房企等形成了优势互补。尽管前5月面临疫情，优秀房企仍保持拿地规模，为未来发展打下良好的基础。

优质城市、优质地块、优秀房企，构成2020年前5月土地市场的主流，在疫情下，资金更加青睐稀缺资源，优者更优、强者更强，土地市场马太效应将更加明显。