深圳楼市乘风破浪 调控政策浪遏飞舟

邓海建

深圳楼市“乘风破浪”，调控政策“浪遏飞舟”。

7月15日上午，深圳市住建局《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》出台。

这份被外界简称为“深八条”的通知，主要包括以下措施：升级限购，在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房;治假离婚，夫妻离异三年内按照离异前家庭总套数计算，离异前家庭有2套商品房，离异后任一家庭成员在深圳不得购买商品房;收紧房贷，已有一套房的，再购房首付比例升至70%起，非普通住宅80%等。

稍微对楼市调控政策和深圳调控特色有点了解的，大概都认可这个“深八条”算得上震撼版了，甚至有人直接将之称为“深圳史上最严限购令”。

这个判断自然算不得夸张：一则，横向比较，这份调控政策力度不弱。7月初，杭州、东莞、宁波三个楼市火爆的城市相继收紧调控“缰绳”。从政策取向上看，“深八条”是近乎以休克疗法来应对过热楼市的，下手稳、准、狠。二则，纵向比较，这一系列调控“补丁”打得很扎实。深圳楼市市场化程度较高，这既得益于区位优势和城市优势，亦得益于相对宽松的调控取向。说得更直白一些，相较于北上广，深圳历年调控较为“心慈手软”。

不过，眼下的这个“深八条”，虽然看起来火力很猛、很意外，却也并非无迹可寻。

谁生病谁吃药，这是生活常识，亦是治理逻辑。

今年以来，疫情黑天鹅冲击前所未有，而深圳楼市升温的速度简直令人瞠目。中国房地产业协会数据显示，深圳6月二手房均价突破7万元大关，达到74929元/平方米，均价远超北上广20%以上，甚至是隔壁广州的2倍。根据深圳市房地产中介协会7月7日发布的数据显示，二手房周网签数据环比上涨超40%。在量价齐升的“前台”，是僧多粥少的新房项目重现“万人摇号”“日光盘”等乱象，“喝茶费”“更名费”更是妖风四起。值得一提的是，深圳离婚率也出现异动。按照全年来算，深圳历年离婚总数一般不会超过同期结婚总量的三分之一;而今年4月，深圳离婚总量达到了结婚总量的84%。疫后心理应激固然是肇因，楼市异动显然也在推波助澜。

一切反常必有妖。

在“全国楼市看深圳”的现实语境下，这种逆势暴涨的态势，让人不由得联想起2015年的连锁反应。如果不治不理、不闻不问，投机炒作氛围恐怕会再度弥漫整个中国楼市。因此，即便深圳市房地产中介协会7月7日专门发文辟谣，言之凿凿声明关于深圳即将出台房地产新政传言不实，但是，给深圳楼市降温的预期，已经在民间心口相传成大概率事件。

在楼市调控预期上，群众的眼睛再一次“雪亮”。比如有人留意到：7月4日，住房和城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研，并与深圳市住建局，万科、华润置地、卓越集团等开发商，以及房产中介机构、业内专家举行了座谈会。这个座谈会虽然没有定调，但与会人士的说法是，“坦诚顺畅、干货多”。再比如还有人留意到：7月8日，深圳市住建局一行10人远赴长沙，考察交流房地产市场管理工作。会上，长沙市住建局房地产市场监管处详细介绍了长沙房地产市场调控的做法和经验。长沙作为“一个让投资客有去无回的城市”，深圳能“取经”的，无非还是雷霆手段的调控“法宝”。

理解了以上背景，也就理解了深圳市房地产中介协会的一纸辟谣真的就是“轻如鸿毛”。

事后诸葛的推演意义不大，但是“深八条”在客观上继续明确了两个笃定的信号。第一，“房住不炒”和“因城施策”是必须落实的。前者是楼市调控的方向共识，后者是楼市调控的策略选择。从“六稳”“六保”的大局来说，“稳楼市”虽然不在具体目标之内，却显然是牵一发而动全身的关键点、关联点。楼市之稳，用成语来概括，大概最好就是“不温不火”。据不完全统计，今年上半年全国累计出台房地产调控政策超过300次，远超2019年上半年的251次，刷新了半年调控次数的历史纪录。应该说，在楼市交易“速冻”的特殊时期，这些政策起到很好的“保温”作用。不过，宽松货币政策之后，面对少数城市房价异动，“部分趋紧”必然会成为下半年的策略选择。加码调控、猛踩刹车……越是宏观经济形势严峻，越不能让楼市交易云谲波诡。

第二，楼市变化与货币政策息息相关，一般而言，货币宽松、利率下行的时候，楼市调控压力明显增强。7月10日，人民银行举行2020年上半年金融统计数据新闻发布会，金融市场司司长邹澜表示，“早些年大家都很关注商业银行对房地产行业新增贷款占各项贷款增量的比例，曾经高达43%、44%，这些年在相应的政策引导下，这个比例逐年下降，今年1~5月份占比已经降到25%。”这里的“相应的政策引导”，理所当然地包含了持续有效的楼市调控组合拳。比如此前不少城市严查房抵经营贷资金违规入市等。那么，在货币相对宽松的今天，精准调控楼市已然成为防范系统性风险的“高分题”。

于此而言，不管是否当真“言者有意”，“深八条”的风向性显然是“听者有心”的。

不过，尽管深圳对楼市加码调控的速度和力度有点猛，但这种速效的行政手段仍基本停留在打压需求端层面。此类应急调控，遏制短期炒作是有效的，但对市场的长期稳健总归会有些无力感。换言之，如果不能从供给端釜底抽薪，供需失衡的长期矛盾是难以通过货币政策等行政手段化解的。根据《深圳市2020年度建设用地供应计划》，深圳今年计划供应居住用地293.2公顷，占计划总量近25%，较去年计划150公顷增加了近一倍。不过，这能多大程度缓解供需矛盾，答案未必特别乐观。倒是有个乐观的细节值得一提：今年4月28日，深圳市住建局在回应房价飙涨现象时，也提到了标本兼治、精准施策，并表示“我们不是没有手段，我们准备了很多手段”。

2020年中国楼市的下半场会不会跑偏，很大程度上就要考验地方部门的这些“手段”了。