老旧小区翻新并没有引来更多的二手房客户 成都二手房成交量反而有下降趋势

本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

近期，成都一批老旧小区改造将陆续开工，但即将改善的老旧小区环境并没有引来更多的二手房客户，成都二手房成交量反而有下降趋势。

《中国经营报(博客,微博)》记者了解到，今年以来成都市二手房总体均价基本稳定，而成交量在4月达到年内高点后，随即波动下跌。

在二手房总体成交量下降的同时，城南区域却逆势上涨，成交量环比大幅上扬，其中不乏有出售交房后多年仍是清水房的次新房。

价稳量跌

“价格的话，现在是比较稳的。”位于成都市金牛区的一位房产中介回顾今年的二手房行情，他告诉记者，二手房价今年没有大跌大涨，但比历史最高位还是便宜了不少。

中原地产数据显示，5~7月，成都市二手房挂牌均价分别为17040元/平方米、17086元/平方米、17351元/平方米，各月环比涨幅分别为0.67%、0.27%、1.56%，呈现稳定微涨的趋势。

但另一方面，二手房成交量却没有像价格一样的稳定。数据表明，4月份，成都二手房成交量达到了春节后高点5383套之后，开始波动下跌，随后3个月的成交量分别为4971套、5337套、4991套。而在去年7月，二手房成交量尚有9204套，也即今年7月成交量同比下跌45.77%。

记者在今年4月走访成都市场时关注到，当时有一些业主急于卖掉房子以获得做生意的周转资金，当时二手房也有更大的议价空间。而随着国内各行各业回归正轨，近期再少有听说因资金周转而急售房子的情况。

在营门口区域的一位二手房中介带记者看了一套标价155万元的有电梯的房源，房东等着卖房后置换更大的房子，而这套房源同时被以高出5万元的价格挂在另外一个大型中介平台出售。

另一方面，一些购房者一度奔着新楼盘参加摇号，但多次尝试后最终因中签率低、总价高等原因没有摇到满意的房子，转而购买二手房。“新开盘的房子低单价的不多了，而且小户型的也很少，哪怕摇中了也不一定能选到合适面积的房子，超出了一些刚需客户的预算。”一位中介人员表示。

经济分析师周正国告诉记者，即使二手房价格上涨，如果交易量没有增加，也很难说行情上扬。“成交量同比下滑接近一半，这个确实值得重视，我的直觉是受今年疫情影响，经济下滑压力大，大家出手谨慎的结果。”关于老旧小区改造，周正国表示，旧房改造可以提振市场，对老城区是好事，也是政府之手的一个方面。

但在西南财经大学教授刘璐看来，目前的老旧小区改造，不同于之前的拆迁安置，本身不会释放拆迁安置这样的购房需求，对老旧小区物业品质提升有帮助，但这些居民也不会搬走，所以对二手房市场没有太大影响。“当然，这些改造房源如果入市，品相会更好些，有利于其保值。”

“北”降“南”涨

“这个房子才挂出来12天，就准备签约了。”天府新区的房产中介曹芳(化名)指着电脑上的一套房源告诉记者，一些优质的房源，挂出来很快就能卖掉，近段时间在她所在区域买二手房的人也多了起来。

7月份，位于城北区域的金牛区二手房成交套数环比下跌2%。与之相反的是，拥有更多新兴产业的城南高新区，二手房成交套数则大涨27%，达到591套，也成为7月份成都各区成交量“冠军”。当月成交套数环比涨幅最大的是同在城南区域的双流区，涨幅达到34%。

因与高新区仅有一街之隔，曹芳表示她所在区域的房子颇受购房者欢迎，比较抢手。曹芳准备带记者去看一套小户型房源，后经联系却已经被其他客户预定无法带看。

熟悉新川板块的房产中介丁鼎(化名)给记者展示了中德英伦联邦小区里的多套待售房源，其中多数为交房超过两年仍未装修的清水房。而这个楼盘的A区、B区、K区在6月份拿下了高新区成交套数的前3名，分别为14套、12套、10套。

丁鼎告诉记者，正在出售的二手房里面很多是之前的投资客买的房子，是没有装修过的次新房。但现在这样买来投资的人很少了，更多是刚需和改善型客户，以在城南上班的人群为主，会特别考虑居住实用性和舒适度。

关于为何近期销量增加，曹芳向记者解释：“近来的新楼盘多是大户型，总价越来越高，一些人买不起就会来买相对便宜的二手房。快到开学季了，一些家长也会赶在这个时候买房子供小孩读书用。”

今年对于城南的二手房市场来说，或许更有特殊意义。“2016年有一大批房子被买来用于投资，那批房子大约在2018年交房，今年拿到房产证刚好满两年，交易税费可以少一些，就会有很多人把房子拿出来卖。而且这段时间高新区的新楼盘本来就不多。”丁鼎这样总结房源增加的历史原因。

也有中介借限购加码的传言来提醒购房者尽早买房。“前段时间深圳出了限购政策，有客户觉得成都也有可能政策调整，就会从外地飞回成都要抓紧时间买房呢。”提到限购政策是否有可能调整，更多的中介人员则会表示：“政策不好说，没办法预测。”

近期市面上流传成都限购“升级”传言，成都市住建局在回复网友的留言时称，将“认真贯彻国家调控要求，坚决遏制投机炒房行为，支持合理住房需求”。

周正国表示，房地产投资的基本原则还是集中在优质、高端区域，成都一般指的是高新区、天府新区。“满两年”的房源入市，供应量增加，对房价应该还有压制作用。