深圳商务公寓市场未来怎么走

一箭双雕，封堵投资漏洞、解救高库存。

深圳楼市调控政策接踵而至。7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住建局联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》(简称“《通知》”)，在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓审批，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。

业内人士认为，在“7·15”深圳购房新政出台后，很多资金转向炒作商务公寓，《通知》堵上了可能存在的这个漏洞。未来若购房者想投资公寓类产品，一定要关注容积率以及周边竞品情况，否则会出现租金上不去，或租不出去的现象。

叫停审批，商务公寓不再有新增供应

据悉，此次《通知》主要包括三方面内容：一是在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批(规划已审批通过的商务公寓项目可按原规定办理);二是对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目，鼓励转为可售型人才住房;三是优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

在业内人士看来，上述政策最大的着力点，在于停止商务公寓的新增供应。事实上，随着近段时间深圳酒店式公寓供应量的减少，其成交量已出现快速下降趋势，但《通知》出台后短期内部分产品有所反弹。

同策研究院Dataln数据系统显示，今年7月，深圳酒店式公寓成交面积为1.69万平方米，环比下跌77.6%，同比下降70%左右。而《通知》出台的8月1日-9日，深圳一手商业成交241套，面积为14158平方米，套数环比上涨46.1%;一手办公成交91套，面积为5036平方米，套数环比则下降25.4%。二手商办成交走势方面，同期，深圳二手商业成交66套，面积为6189平方米，套数环比上涨29.4%;二手办公成交23套，面积为2767平方米，套数环比下降8%。

对于《通知》的解读，深圳市有关部门表示，商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”目的。此外，住建部批准的《办公建筑设计标准》自2020年3月1日起实施，新标准已取消了公寓式办公楼。在此背景下，深圳市停止商务公寓审批，符合国家相关政策和深圳市的实际管理需求，同时，通过适当提高居住用地比例、鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房等措施，进一步增大深圳市公共住房供给，为多层次住房供给提供空间支持。

对此，同策研究院资深分析师王丰认为，深圳的特点是外来人口占比较大，且城市新增住宅用地供应有限，已形成住房供需失衡的本质矛盾，此次政策为调整供地结构，顺应深圳城市发展逻辑。

深圳中原董事总经理郑叔伦指出，商务公寓作为综合体配套的功能，近年来在向“类住宅”方向走，既然是做纯居住，就没有必要有公寓和住宅之分。换句话说，公寓的历史任务已经完成，未来没有再存在的必要，回归到住宅中更加清晰及容易管理。同时，商务公寓投资属性较重，新房成交量较大，但二手房税费重，难以脱手，流动性较差，相当于很大部分资源被搁置浪费。减少商务公寓而增加居住性质用地，可以合理有效提升土地利用率。

能否“解救”高库存、堵住投资漏洞?

事实上，这也是继“7·15”楼市调控新政以来，深圳年内的第二次深化房地产调控的政策。那么，深圳叫停公寓审批，影响几何?

“商务公寓高库存状态会有所缓解。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受新京报记者采访时表示，商务公寓建在商办及工业用地上，一层内有几十户，空间逼仄、公摊较大，物业管理费高，且是商水商电，又没有相关配套，尽管投资属性较强，但居住体验感较差。深圳叫停公寓审批后，会让深圳存量用地，特别是工业、商业、办公用地走向两大用途：改建为住宅，或是转型升级为创新型用房;而不是异化为居住类住宅。

实际上，新京报记者了解到，作为四大一线城市中面积最小的城市，深圳一直受困于“地少人多”以及由此推高的房价。在此背景下，近年来，深圳围绕用地扩权，探索突破。日前，自然资源部发出《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》，深圳将率先探索国有土地使用权续期路径、利用存量建设用地开发建设住宅、分类盘活利用存量工业用地等一系列改革。

“从商务公寓本身的角度分析，叫停公寓审批，实则也是在救助商务公寓。”之所以这么认为，李宇嘉指出，上半年，深圳楼市表现较好，其实只是住宅表现好，公寓市场表现很差，去化率很低，造成深圳工业、商业、办公的旧改量较大，因此，这一政策从源头供应上斩断供应，其实是变相稳定、救助行业发展。

除此之外，李宇嘉称，公寓产品投资属性较强，深圳叫停公寓审批，还堵住了“7·15”新政后的一个漏洞，即堵住了资金转向公寓市场。

据了解，去年11月，深圳取消了从2018年7月31日开始执行的深圳市商务公寓“只租不售”的限制，为深圳购房者提供更多的房源。不过，随之亦导致了不限购的公寓市场迎来一波买卖热潮。

来自深圳中原统计数据显示，受开发商推货速度放缓的影响，上半年商务公寓成交同比下滑27.9%至23万平方米，成交面积占去年全年的33.2%。价格方面，上半年公寓均价为64226元/平方米，与去年均价基本一致。从面积段来看，上半年成交结构进一步向中小面积段集中，60平方米以下面积段的公寓成交占比升至74%。

在业内看来，此次政策出台后，未来公寓的供应少了，也会在一定程度上“堵”住资金转向公寓市场。郑叔伦进一步指出，针对已有土地在手的开发商，允许改为可发售的人才住房，可以说一举两得，可以借助开发商力量，增加人才住房的供应，同时更好地去贯彻“房住不炒”的国策，把房产去商品化，减少商品房，增加人才房，体现居住功能，降低投资属性。

深圳商务公寓市场未来怎么走?

那么，接下来商务公寓走势如何?对此，李宇嘉预测，深圳商务公寓会迎来一波回升态势，其原因在于，住宅限购后资金会流向公寓，而且叫停新增供应后，存量就那么多，必然会受到一定的欢迎。

不过，李宇嘉同时强调，回升态势不会特别明显，“公寓硬伤很突出，只不过供应少了，资金若还要继续投资，公寓或是个去处。”

“市场运行的基本概念都是供求原理，减少供应，自然加大供求矛盾，短期内对公寓产品是利好支持。” 郑叔伦指出，进一步看，未来市场逐步去商品化，存量的商品房就更为稀缺，或对房价起到一定程度的支持作用。

新京报记者了解到，购房者购买公寓产品后，大部分会选择租出去，开发商方面一般会跟长租公寓公司签订售后返租协议，或开发商自己跟业主签订售后返租协议。不过，买卖方面，由于商务公寓交易税费高，如果把商务公寓当作类住宅出售，二次转让时成本较高，尤其是土地增值税最高可达60%左右。而这也导致了深圳一手公寓交易量多，二手公寓交易少的局面。据记者了解，深圳二手公寓每月交易量为300套左右，但一手公寓交易量可达几千套。

李宇嘉认为，公寓产品并不是特别值得投资，若购房者想投资公寓类产品，一定要关注容积率的问题，容积率不能太高。此外，还要关注周边片区改造的问题，若周边公寓竞品太多，会导致租金上不去、压价，或租不出去的现象。

新京报记者 张晓兰