北京楼市历史上的第四大黑洞
来源：互联网 2021-01-15 20:20:30
这几年伟哥吐槽过几个区域，2018年的北七家，2019年的青龙湖，2020年写过大亦庄。今天开始预定北京楼市历史上的第四大黑洞——顺义，2021年将非常悲催。
2018年北京楼市最典型之“北七家”肉搏战
北京楼市“青龙湖”惨案︱张大伟
你想不想坐在“青龙湖”的房顶一直哭?︱张大伟
亦庄楼市拉响强警报!2020年最惨“肉搏战”开始了……
前三个区域都是当年全市场最难的区域，当然如果这3个排序的话，伟哥还是认为，最苦逼的还是“青龙湖”!毕竟北七家和亦庄都还有产业基础，规划利好支撑，还能等未来。青龙湖没有未来。今天接着聊聊当下可能还没太大感觉，但2021年会非常苦逼的“顺义”!
1：顺义成为全市场供应第二大户!
亦庄是2020年太难了!那么2021年就等着看顺义吧。
从2020年市场成交数据可以看到，顺义已经成为全市供应第二大户，仅次于包括亦庄的大兴区，而且从库存看，也是唯二的库存超过万套区域。
以2020年数据为例，全顺义供应新建住宅4972套，实际成交2634套，可以说是全市场库存积压最严重区域。
一共2600套成交也非常分散，网红热盘金茂国际社区一个项目就站了30%，其他几十个项目大部分都只有2位数成交。
2：未来潜在供应，特别是2021年，将是北京第一
从2020年入市的住宅土地供应量看，顺义全北京第一，年内已经入市住宅土地73万平米，大约相当于6000套住宅。
最近三年入市了20宗住宅地块，合计建筑面积高达210万平米，大约相当于供应2万套住宅，叠加市场库存，基本如果政策没有明显波动，2021年将面临2-3万套潜在供应的压力，也就是去化周期又妥妥的一个10年!
第三：为什么顺义会成为市场黑洞
顺义区位于北京的东北方向，北邻怀柔区、密云区，东界平谷区，南与通州区、河北省三河市接壤，西与昌平区、朝阳区隔温榆河为界。顺义新城近年来发展迅速，是北京重点发展的三个新城之一。
顺义到目前为止只有一条轨道交通：地铁15号线西起清华东站，东至俸伯站，全长40.8km，设20个站、1个车辆段和1个停车场，连接望京地区和顺义核心区，同时作为横向干线贯穿北京北部。
过去热点的首都机场板块，最近几年也有被大兴机场分流的趋势。
顺义楼市因其别墅而出名，沿潮白河和温榆河坐落着北京两大老牌别墅区，其形成主要得益于临近首都机场和使馆区，且生态环境优美，自然气候宜居。顺义主要分为三大板块：
1、天竺后沙峪别墅板块?
温榆河畔北京传统中央别墅区是后沙峪板块的核心，这里占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好。
2、顺义主城区板块 顺义老城区是指顺义大范围发展之前的核心城市部分，大概范围一般来说就是西到卧龙环岛，东到东大桥，南到石园，北到双兴这个部分。顺义老城区多以本地原著居民居多，再加上部分外来人员。
3、顺义新城板块包括马坡牛栏山组团
第四：顺义的未来问题
简单的总结一下，顺义的基本面并不差，但缺乏地铁的规划，目前15号线周围的住宅供应很少，反而是非地铁物业扎堆。
部分区域地块供应集中，同一天卖出多宗地块带来的结果是竞争白热化，所以综合看，2021年，全北京市场竞争最激烈的区域很大概率将在是顺义，这也提醒了在售的项目们，抓紧时间，避免未来竞争白热化。
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