房企不能跨周期生长

前几天，有媒体报道，新希望集团董事长刘永好曾称中国有逾千家房地产企业转行养猪。自从“二师兄”身价陡涨，去养猪的人如过江之鲫，房企养猪已不是新鲜事。笔者好奇的是，房企为啥要去养猪？房地产主业都做不好，还能做好养猪副业？

这几年，猪确实站到了风口上，开始飞起来。据农业农村部监测，自2018年10月起，生猪基础产能大幅下降，2019年7月，全国400个监测县生猪存栏环比减9.4%，同比降32.2%，全国规模以上生猪定点屠宰企业屠宰量1730.34万头，环比减1.6%，同比降11.3%。生猪出栏数锐减，叠加非洲猪瘟影响，导致生猪市场供应明显减少、价格加快上涨，大部分养猪企业年平均毛利率都维持在较高水平。如牧原集团、新希望集团、温氏集团三大养猪头部企业2020年上半年毛利率分别为63.27%、42.6%、38.39%，同比增长均在20%以上。这就让很多人看着流口水。以前是上市公司卖几套房子就可以改善财务报表，现在是房企养几头猪，财务报表才会好看些，此一时彼一时也。

以前人们嘲笑房地产太土，现在房企觉得养猪最简单，圈一块地就可以了，而现在的房地产企业除了没钱，有的只有地了。但房企的地能否变身养猪场，或者房企拿来养猪的地，将来能否变性为房地产开发用地，都是未知数。房企不管三七二十一，争着去养猪，显然不是养猪容易，而是房地产确实不好干了。去年8月20日，住房城乡建设部和中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，按照负债率高低，为房企划出了“三条红线”，并按触碰“三条红线”的情况，把房企分成了红橙黄绿四档，参加座谈会的12家房企分别对应不同的档位。但有问题的房企不止这12家，有人统计了49家房企，其中有15家处于“三条红线”的红档，8家处于橙档，15家黄档，11家绿档。长期以来，房地产行业盛行“高负债、高杠杆、高周转”扩张模式，南都大数据调研显示，我国76家房企一年内到期的有息债就达2.5万亿元，占有息负债总额的35%。“820新政”要求踩线房企必须在2023年前完成减负债目标。从今年1月1日起，所有房企都将执行“三条红线”政策。

这一政策已经让房企大佬惊呼“一切归零”了，没想到，就在今年1月1日，一个更为震撼的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》下发，又对不同银行金融机构的房地产开发贷款和个人房贷划出了“两条红线”，排在第一档的是7家房贷最多的银行，这7家银行的开发贷不得超过40%占比，个人房贷不得超过32.5%占比，排在第二档的是17家中资中型银行，他们的开发贷占比只有27.5%，个贷只有20%，一旦触碰到红线，就要停止所有房贷。一直以来，房贷被视为比较安全的信贷，按照银保监会主席郭树清的说法，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，在此之前，开发商实际上已经很难从银行拿到开发贷了，因此，这39%的比例中，绝大部分应该是个人房贷。大家知道，个人房贷也有严格限制，买第一套房首付大概在30%-40%，买多套房的首付最高达70%-80%。这么高的首付款比例，楼市一旦出现跌价波动，首当其冲的不是银行，而是个人。但不管怎么说，个人房贷风险虽然由买房者承担，但钱是付给了开发商的。现在银行划出了“两条红线”，等于把开发商通过预售取得预付款的渠道也堵严了。这下买房人和开发商都要惊呼“楼市大地震”了。五条红线之下，养猪也就成了一些房企的救命稻草。

但房地产有房地产周期，猪也有猪周期。任何事物，物极必反，到了一个低谷或顶点，也就离反转不远了。大家都去养猪，猪周期的拐点就在不远处等你了。去年开始，政府就加大了生猪养殖扶持力度，农业农村部、自然资源部等部门先后出台降低养猪用地审批条件、政府贴息生猪贷款申请标准以及环保标准等政策。这些措施，对于擅长拿地的开发商颇具吸引力，但能否赶上猪周期高点却很难说。况且，养猪已成为重资产行业，没有点家底是养不起“二师兄”的。房企那边要降杠杆，这边却要加杠杆。弄不好就会驼子摔跤，两头落空。

1月8日，“十余年磨一剑”的生猪期货，在大商所正式挂牌上市，这是我国期货市场首个活体交割品种。牧原股份、温氏股份、新希望、傲农生物等龙头企业，均被纳入了生猪集团交割仓库及分库名单。生猪期货在这个时候上市，显然是为了熨平猪周期，对冲周期波动风险。专业机构已经发出警示，目前猪周期已步入下行轨道，今年底可望达到盈亏平衡线，2022年养殖户或将进入亏损期。

每个行业都有自己的周期，自己的行业踩不上周期，去踩别人的周期，很有可能一脚踏空。开发商还是干自己的老本行好些，如果连老本行都干不好了，那就干脆洗洗睡吧！