成都部分区域地块竞拍火热 不断抬高的地价也引发了各界关注

本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

成都市近日发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，其中提到将增加住宅用地供应，优化供应结构。

《中国经营报(博客,微博)》记者梳理官方数据发现，2020年成都市计划出让经营性建设用地22660亩，其中商品住宅用地13600亩，占到总用地面积的60%，相比去年增长47.8%。

记者了解到，今年成都部分区域地块竞拍火热，不断抬高的地价也引发了各界关注。比如今年7月，成都市住宅用地成交楼面价首次突破了两万元大关，达到20700元/平方米，再次刷新楼面价纪录。

规划供应面积大增

“随着成都城市综合竞争力、吸引力不断增强，新增服务人口明显增多，居民购房需求日益增加，今年以来，部分区域出现供需紧张状态。”在针对上述《通知》的解读中，成都市住建局作出了如上解释。

2019年末成都市常住人口达到1658.10万人，比上年末增加25.1万人。自成都市实施“人才新政”以后，本科及以上学历青年人才落户累计人数已经超过33万人。这些数字的增长，也意味着住房需求的持续增加。

根据原成都市国土局(现规划和自然资源局)所发布的信息，成都市2017～2021年拟供应住宅用地4583公顷(约68745亩)，年均住宅用地供应量916.6公顷(约13749亩)。其中拟供应城镇住宅用地3916公顷(年均783公顷)，较全市前五年年均住宅用地供应量增长13%，较2016年住宅用地供应量增长30%，可建住房面积约9795万平方米，可保障约230万人的住房需求。

在随后的逐年供应规划中，2017～2019年的规划住宅用地供应量分别为8800亩、9000亩、9200亩，每年规划持续增加200亩。而2020年增4400亩，达到13600亩，比上年大幅增长47.8%。

中指研究院数据显示，成都市在2018年实际住宅供地达到计划供地的199.04%，而2017年、2019年住宅实际完成率也达到了126.39%、168.50%。在这样“预支”供应之后，在2020～2021年还有1685.48万平方米即可完成5年供应规划，预计在2021年中上旬即可完成。

《通知》中表示，会加强土地市场调控，住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%，优先确保保障性住房用地供应。同时会“全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布，加大已供未开发土地的促建力度，严格落实闲置土地处置规定，坚决打击捂地、捂盘行为”。

虽然今年规划用地大幅增加，但锐理数据显示，1～8月成都土地供应量、销量却同比分别下跌12.74%、9%，成交地价上涨5.62%。

当地资深业内人士蒋菁(化名)告诉记者，成都每年的土地供应高峰都在第四季度，到时候会突击集中完成供地任务。而且，成都地形决定了土地供应潜力很大，不管是组团式发展，还是摊大饼式的发展都可以，土地都是很充足的。

西南财经大学教授刘璐表示，成都整体来看的话其实并没有明显的供不应求，只是像高新区这样的局部成熟区域会比较紧张，但天府新区等地区土地就很多。

记者致电成都市规自局进一步了解信息，对方表示可以查阅官网发布数据，同时，不是所有信息都会对外公布。

地价屡创新高

9月8日，天府新区位于锦江生态带的一块116亩住兼商地块出让。同属锦江生态带的天府上城项目曾于今年上半年迎来“四万人摇”的火爆场面。

出人意料的是，这个新开发地块并没有像它的“邻居”一样受到热捧，最终只以起始楼面价7877.5元/平方米成交。

9月5日，成华区东中环一号宗地91亩宅地则显得颇为抢手。该场土拍在开拍前有17家企业报名参拍，最后这块地达到最高限价16000元/平方米，另外加12%面积无偿移交。

时间回溯到2019年7月31日，锦江区林家坡片区的纯住宅地块以楼面地价19800元/平方米成交，溢价率41.43%，同时将配建并无偿移交2%的租赁住房，此价格也刷新了当时成都的楼面价。

这个纪录保持了近一年。今年7月2日，高新区中和街道的一块41.88亩的纯住宅用地被渝太地产竞得，成交楼面价20700元/平方米，首次突破2万元，再次刷新成都土拍成交纪录。

但成交单价并不足以反映开发商拿地的实际成本，上述土地采取“设定最高限价+向政府无偿移交租赁住房建筑面积比例”的方式进行拍卖，公建配套有市政设施用房。

也即若达到最高限价，竞得人以竞配建并无偿移交租赁住房面积比例的方式竞得该宗地后，竞得人须在出让宗地范围内按照相对集中、便于管理的设计布局原则，建设租赁住房(单套建筑面积控制在60～120平方米范围内)，并配建相应比例的地下停车位(不含人防车位)。租赁住房和配套的地下停车位必须与开发项目的其他商品住房同步设计、同步建设、同步竣工，项目若分期，租赁住房和配套的地下停车位须纳入首期开发。

刘璐对此解释，配建要求会变相地给开发商增加成本，开发商拿地的时候会把配建成本算进去，这样促使开发商理性拿地，避免出现过高的溢价。刘璐认为，成都在二线城市里面处于排头位置，成长性比较好，外来房企也会进入成都寻找机会。

关于成都土拍“底价拿地”与达到“最高限价”并存这样的两极分化现象，蒋菁表示，不受开发商青睐的地块，往往是地块的硬件十分差，比如紧邻火车轨道;或者是商业占比过大，在成都，商业用地本来就是过剩的。另一方面，土拍的配建要求会变相抬高开发商拿地的成本，比如配建学校或者医院、公园。但一些企业为了在成都保持规模，还是会入场。

刘璐认为，城市内、外部的分化都会越来越大，条件不同，有的地方土地热度高，有的地方冷，就会有溢价也有流拍，在其他城市也会有这样的状况。

(编辑：卢志坤 校对：张国刚)