随便买房都能发财的年代过去了 只有选对房才能享受到资产升值红利

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，我不是北京人，但有购房资格。可是资金实在有限，只有不到90万。在北京只能是远郊买套小户型。可如果回老家的话，在县城能全款买一套不错的带装修大三居。朋友劝我先在老家买，等房价涨了再卖掉来北京买。请问这么做可行吗?

回答：

1、 理论上这个方案可以说是一种思路，可行。但在实际操作中，要根据具体城市的经济情况进行分析。我不知道你的家乡是哪里，所以没法单独分析。但估计你对自己家县城的经济情况也不熟悉，否则就不会纠结了。

2、 以股市来举例吧，北京上海等一线城市就相当于茅台，其他大城市相当于指标股，众多的小城市是各个小盘股。现在茅台股价高达1470，一手就是14.7万。很多股民都说买不起，能不能先买些便宜的，等赚了钱再来投资茅台?

这当然有可能，小盘股或许有独特的利好，刺激股价成为黑马，这种事情在股市屡屡发生。在楼市其实也一样，中国有2850个县级区域，其中县级市和县就接近2000。这些地区都是拥有很大的独立行政权限的，也就很有可能因为规划建设和招商引资成为经济的黑马。或者因为其他原因吧，总之房价单独上涨的可能性都很大。

但这种小城市的单独房价上涨，并不会影响到大盘，而且也很难持久。可茅台等指标股不同，是整个股市的风向标，一旦上涨就有可能拉动这个行情启动。而且，就算是其本身没有利好，只是行情来了，在众多小盘股上涨的情况下，指标股也会跟随上涨，甚至成为领涨。

3、 楼市也一样，以2015-2017的这次行情来说吧。本来是“去库存”引发的，而京沪深等地本来就没什么库存，也就没必要放开限购和鼓励买房。但是全国的三四五线城市普涨，那北京只能是水涨船高，价格又是将近翻番。

在这次行情中，北京不是涨幅最大的，被很多小城市所超过。但谁又能在之前预测，哪一座城市能超过北京呢?非常难，都只能是瞎蒙。

而且这还能说明什么?说明在小城市，追涨杀跌的市场情绪比北京严重的的多，人们更加的不理智。这和股市中小盘股的散户投资人的行为心态是一样的。

4、 那好，就以这次行情来说，小城市为什么要“去库存”，北京上海为什么无所谓。其实就因为土地指标的错配。

商品价格由什么决定：供需关系，其他的一切都只是辅助。

那什么是供给?表面上看是房子，包括新房和存量二手房。

但实际上呢，房子只不过是附着于土地之上的标志物，是土地交易的符号罢了。没有房子，单独的买卖土地是没有意义的。

所以只能用房子做代表。有了房子，才能享受地块中的各种服务与权利，主要就是交通、商业、医疗，和最关键的学区教育。学区房无论多破，哪怕是不能居住了都有人高价买卖，因为买的不是房子，是学位，是孩子上学的权利和资格。

而这一切，都是依附于土地的价值上的，也就是地块中配套的价值。

那什么是需求?是人和钱。想买房的人，能买房的钱，包括自有资金和银行贷款。

近十几年来的几波行情，从表面上看都是资金推动的。央行降息降准，市场上信贷变得容易，货币量增加，自然流入楼市，那房价自然上涨。

但背后的原因呢，依然是供需关系，是因为房子供应量不足，才导致价格上涨。房子的供应量不足，尤其是大城市的供应量不足，其实根本原因就是上市土地少，指标不够，被小城市占走了很多。

5、 中国是传统的农业大国，土地是中国人的命根子。自从2006年起，全国人大就制定了国策：18亿亩耕地红线不动摇。

本来有很多人不理解，在国际化如此普通的今天，何必坚守耕地红线，没粮食从外国进口不就得了，先把土地拿出来盖房，让百姓先都有房子再说吧。

但是，今年的疫情就让很多人明白了，中央的政策相当英明。疫情导致了经济危机，更引发了粮食危机，在各大粮食出口国封锁国门的时候，中国人只能靠自己，否则连饭都吃不上。

和粮食安全相比，房子实在不算什么。所以，18亿亩红线坚决不能破，这是关乎国家命脉的事情。

6、 在在此情况下，各地只能每年按指标分配土地，既得发展，又要给子孙留下保命田。

可中国的人口太多了，甭说几十年后人口会减少多少，先考虑眼下这十几亿人的区域性流动吧。

在开放且自由的市场中，人群天然是向有资源、有产业、有工作和赚钱机会的城市聚集，这是不可逆的。古往今来，全世界除了战乱和管制时期，从未有过反向的先例。就因为这是人性使然，是自然规律。

可是，一座城市的承载力是有限的，能容纳的人口数量是由基础设施决定的，这是骨架，是地基。如果在没夯实的情况下就涌入大量人口，就相当于普通人突然长了300斤肥肉，骨骼和内脏都是支撑不住的。

在这种情况下，为了避让人口大量涌入，政府只能少批土地，减缓住房的增长数量，借此来给城市留出建设的时间。

可是，小城市却没有这些烦恼。土地有的是，缺的是人。而且，众多县级市和县城，是有着土地审批权的，所以大量的批地，大量的卖地，借此来维系土地财政。而北京上海等大城市，因为税收充足，反倒对卖地不感兴趣，至少不当主要收入。

在这种情况下，出现了悖论。大城市人多却缺地，小城市不缺地却缺人!

7、 回看2015年这次行情，小城市为什么要去库存。就是因为土地批的太多了，房子盖得太多了，而买房人太少了!

为了去库存，各地都开展了棚改货币化。拿着大量拆迁款的农民涌入了县城，这些家庭中，掌握着经济大权的是年龄偏老的家长们。他们不敢去大城市，只愿意在熟悉的地方买房养老。年轻人虽然想去大城市买房，那么至少是省城或地级市呢，但他们转变不了父母的观念，也无权做主。

小县城的房价被推高了，但能持续吗，以后还有会这种大量拆迁的机会吗?很难了。

所以，小城市虽然在上次得到了上涨机会，但未必有大城市的基础扎实。就因为供需关系，因为土地，因为人，因为钱!

总结：如果你的家乡县城，有成熟的产业，而且是新型的、可持续发展的产业，那房价会得到支持，因为产业能聚集大量的创富人群。但如果只是依靠周边的拆迁农民，那很可能在将来会没有接盘人。

任何一种投资品都是在预测未来，预测谁来接盘，要想获利，就看有没有接盘人。只要中国的土地政策不改变，那大城市将永远缺地，但不缺人，也就不缺接盘的。而小城市呢，土地依然会很多，但是投资者要想清楚，接盘人在哪里!

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利!