REITs能促进金融与房地产良性循环

观点指数 随着公募REITs试点工作不断推进，相关政策逐渐完善细化，地方政府和交易所也在紧急完善配套规则，争取在年内发行首批公募REITs试点产品。

9月，沪深交易所分别就基础设施公募REITs的相关配套业务规则公开向社会征求意见，第一批基础设施REITs试点项目申报工作正式启动。

9月29日，北京率先发布《支持北京市基础设施领域不动产信托基金(REITs)产业发展若干措施》，目前北京地区已有近10个项目启动REITs申报工作。

大宗交易方面，9月共录得2宗广州写字楼，市场较为冷淡，交易总额共21.49亿元。

光大安石、基汇资本分列资管创新力榜首

9月，光大安石、基汇资本分列商业地产资产管理创新力内地和非内榜单首位。

月内，光大安石设立的全国首单地产基金储架式商业REITs迎来收官，“光证资管-光控安石商业地产第3期西安大融城资产支持专项计划”发行。

该储架式商业REITs于2018年末在深交所获批，储架规模为100亿元，共分三次分期发行。第一期发行总规模43亿，优先A级利率4.58%，底层资产为静安大融城。第二期发行总规模29亿元，优先A级利率5.35%，底层资产为观音桥大融城。本次发行为第三期，发行总规模17.2亿，优先A级利率4.95%，底层资产为西安大融城。

储架式REITs可以一次核准多次发行，将不同资产纳入同一REITs中。上述储架式商业REITs体现了光大安石旗下资产受到了监管机构以及资本市场的统一认可，也代表着REITs越来越被大众所接受。

光大安石之后，越来越多储架式REITs开始走入市场，投资人对管理方的信心也越来越强。

西安大融城资产支持专项计划另一特点是该项目发行所涉及的服务机构均是光大系旗下企业，项目由光大证券担任牵头承销机构，光证资管作为计划管理人，光控安石作为基金管理人，光大银行担任多单产品的托管银行，全方面为发行人及投资人提供服务，体现了光大金融全牌照的深厚实力。

内地榜单排名第二的远洋资本，于月初成功发行双创债“远洋资本有限公司2020年公开发行创新创业公司债券(第一期)”，总规模为18亿元，首期发行10亿元，票面利率4.7%，创同类债券发行利率最低。

本次双创债是远洋资本首次作为发行人在境内公开发行的债券产品，体现了投资者和市场对远洋资本的认可。

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大宗交易方面，本月共录得2宗，市场较为冷淡。2栋物业均是位于广州的写字楼，交易总额共21.49亿元。

信托探索权益类REITs管理人，首单产品发行

资产证券化方面，9月份申万行业房地产资产证券化产品共发行了9单，发行规模156亿元，其中以商业地产为底层资产的资产证券化产品共发行6单，发行金额共127.63亿元。

本月有两单产品发行人均为世茂集团，其中，由华能贵诚信托有限公司担任管理人的“华能信托-世茂酒店物业权益型资产支持专项计划”，为全国首单由信托公司担任管理人的权益型类REITs，在多个方面实现了创新。

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该产品规模6.5亿元，底层资产为世茂集团旗下五星级酒店，以酒店运营产生的现金流为收益来源，并委托国际知名酒店管理集团进行专业管理。

该产品目标公司股权由华能信托代表投资人利益持有，两层SPV均由华能信托统一管理，既能实现真正的脱离主体，又能提高管理效率，降低管理风险。

长期以来，境内发行的类REITs产品多是由证券或基金公司主导，信托机构仅作为通道方参与资产证券化业务，并不承担相应风险;有自主发行的产品，也大多借鉴券商或基金的模式，自身创新能力较为缺陷。

信托公司想要成长为名副其实的管理人，需要承担从基础资产尽职调查到产品发行上市之间的主要责任：全程参与尽职调查、资产筛选、交易，能深入了解、控制核心资产;参与类REITs产品设立、管理、销售，能了解产品对资金的需求、把握资金流向。这些都需要信托公司主动积极的提高自己的专业能力，实现主动管理转型。

另外，值得注意的是，公募REITs试点工作不断推进的现在，东湖高新、首创股份等已经开始公募基础设施REITs的项目申报工作。信托公司作为金融机构中的一环，REITs也是一个帮助其实现去通道转型的好机会。

尽管经验不足，且在试点阶段信托公司尚无法担任基础设施REITs的基金管理人，但前期可以与实力强劲的券商或公募基金进行资金端或资产端的合作，提升团队管理水平，扩大业务范围。

参考国外市场来看，境外REITs法律主体采用的是公司制(SPV)或信托制(SPT)，新加坡和正是采用了信托形式。信托拥有天然的风险隔离功能，这是信托特有的制度优势。目前国内信托的法律框架相对完善，但公司制SPV的相关法律还有欠缺，在法律实际操作方面，信托制REITs更适合我国国情。

此次华能信托积极探索权益类REITs成为全国首单，利用自己的制度优势和管理能力主动向服务型信托转型，对信托行业来说具有重大的意义，也对信托参与公募REITs具有借鉴的意义。REITs能促进金融与房地产良性循环，如果有信托的积极参与，对建立起一个成熟的REITs市场来说具有重要的支持作用。