万科2020:自我变革与归零 | 地产年鉴①

编者按：一年一航程。2020年，很多事件都足以列入房地产行业发展的“历史簿”。就此，搜狐焦点·焦点财经特别策划#地产年鉴#系列，复盘典型房企过往一年的跌宕起伏。是为第一篇，万科2020：自我变革与归零。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

“司汤达说，一条路并不因为它路边长满荆棘而丧失其美丽，旅行者照旧前进。”在2020年的最后一天，“万科周刊”写下了这句话，寓意万科已经迈步走向新的征途。

而这条新道路，既是“万科集团2020年会”的主题标语——“提升基本盘，实现有质量发展，拥抱管理红利时代”，也是其未来目标与行动的新战略基准——“长期最大化市场价值”。

面对2021年，董事会主席郁亮代表万科人为明天准备了六个思考题：

一、我们距离失败有多远？

二、“管理红利时代”拉开了新一轮淘汰赛的大幕，谁将幸存？

三、万科的发展潜力在哪里？

四、新时代，我们要攀登的山顶在哪里？

五、我们的工作将有什么不同？

六、我们的使命是什么？

长期最大化市场价值，是万科的答案。“长期最大化市场价值，意味着我们的工作方法要‘站在未来看今天，从今天走向未来’。”郁亮说。

从2018年喊出“活下去”口号，到2019年提出用三年时间“巩固提升基本盘”，再到2020年年提出“管理红利时代元年”即将到来，万科就像一位“敲钟人”一样，每一年都会为分享自己对行业的思考认知，同时向自己提出质问。

回看2020年，在高呼管理红利时代来临的同时，万科也在不断的自我革新与突破，如“春天行动”、 “龙抬头计划”和 “首席客户官”制度等，并实现了7011亿元全口径销售额，在克而瑞《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中位列第三，与碧桂园、恒大一起名列前三甲。

同时，万科2020年也在地产圈留下了诸多印记，包括“救”泰禾、出售广信资产包和养猪，以及万科物业更名等，每一件都在业界引发轰动。焦点财经特此总结、回顾了其中十大热点事件：

（一）养猪事业：持续推进

2020年3月，万科正式成立食品事业部，主要布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮三大领域。5月，万科的一则招聘广告在业内广泛流传，公开招聘猪场拓展经理、聚落化猪场总经理等；7月，万科宣布收购利津华育养猪有限公司，养猪事业进一步落地。

12月29日，针对“养猪业务进展如何，是否准备开展社区团购业务”的提问，万科在互动平台表示，目前养猪业务已经落地，正在顺利推进中。

万科补充道，实现与最终客户的连接，有很多种方式，我们会保持开放的心态，和产业链上下游各类合作伙伴共同探索，尝试各种可能，但在业务模式通过验证之前，不会过早下定论，也不会贸然扩张。

（二）撤销冰雪事业部：并入酒店及度假事业部

2020年12月，万科发布了一份内部邮件，称将成立酒店及度假事业部（BU），并撤销冰雪事业部，冰雪事业部业务和团队并入新的事业部。

同时，万科集团合伙人、原冰雪事业部首席合伙人丁长峰将出任酒店及度假事业部经营管理团队的召集人，并成为新部门的首席合伙人和总经理。

丁长峰在朋友圈里发文称：“经过3个月的筹备，集团正式发文成立了万科酒店及度假事业部，原冰雪事业部并入新的BU。又是万里长征，前面一样有雪山草地要过。酒店是人类最古老的业务之一，没什么新奇事儿，关键是如何把产品和服务做好。”

（三）30亿参投国改基金：持股4.24%

2020年12月，万科旗下子公司海南中万启盛参与投资“中国国有企业混合所有制改革基金有限公司”(简称“国改基金”)，投资金额高达30亿元，占股比例为4.24%。

该国改基金成立于2020年12月24日，由20家企业共同投资设立，注册资本707亿元。牵头者中国诚通的认缴出资金额为240亿元，持股33.95%，为第一大股东。

除中国诚通、万科外，其他股东还包括长江三峡集团、中国建材集团、国新控股、远洋海运、南方电网、中国通用技术集团、中广核、上海国有资本投资公司、申能集团等一众央企、地方国企，及普洛斯投资。

万科方面表示，下属子公司以自有资金参与投资国改基金，是基于公司既定的发展战略，以及管理公司团队拥有的丰富投资经验而做出的投资决策，本次投资有助于公司参与混改，助力业务发展。

（四）新名片：“筋厂”

在三季度，万科有了新名片——“筋厂”。寓意为，万科认真做事，坚持理想，不妥协、不认输的“一根筋精神”，以及万科对好产品、好服务的长期主义态度。

万科曾做过一项调查，发现“95后”对万科品牌无感。自称“筋厂”是万科自我“年轻化”，主动亲近95后的一项举措，有助于其提前锁定未来的主力消费群体。

继重庆、杭州等城市落地之后，“筋厂”于2020年12月24日最新落地云南昆明西山万达广场。

（五）新概念：管理红利时代

郁亮对“三道红线”的思考，成为了2020年的行业热点话题，热度不比“白银时代”、“活下去”弱，郁亮“概念王”的称号也进一步得到认同。

郁亮认为，中国房地产行业已经历三个阶段：2002年之前是土地红利阶段；“招拍挂”之后是金融红利阶段，而“三道红线”之后是管理红利时代，房企都站在同一起跑线，之前的优势都归零。

房地产“三条红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，房地产行业的土地红利、金融红利将逐渐消失，取而代之的是管理红利时代。

三道红线”将覆盖表内表外，并进行穿透检查。郁亮认为，之前的财务技巧都没有任何用处，现在必须是实打实来调整，这对所有的开发商都是挑战；要从财务纪律提高到财经纪律，财务纪律是不能做假账等，财经纪律则要考虑好投资纪律。

他表示，万科争取2021年回到“绿线”。数据显示，目前万科有一项指标——“剔除预付款后的资产负债率”是76%，略高于红线规定的70％。

（六）万科物业更名 “万物云”：在管规模第一

从“万物梁行”到 “万物云城”，再到“万物云”，万科物业在2020年赚足了眼球。10月底，万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”，简称“万物云”， 从物业服务升级到空间科技服务，旗下分为Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三大模块。

其中，空间模块包含归属社区空间服务的“万科物业”、“朴邻发展”，归属商企空间服务的“万物梁行”，和归属城市空间服务、全国首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”。

科技模块则包括“万睿科技”、“第五空间”，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；成长模块的“万物成长”是万物云的孵化器，孵化创新企业。

2020年12月底，克而瑞发布《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》。其中，万物云以57800万平米的在管面积位列榜首，雅生活以50500万平米的在管面积次之，碧桂园服务以40899万平米的在管面积居第三。

（七）白衣骑士：“救”泰禾

7月31日，万科以24亿元收购泰禾19.9%股权，成为泰禾第二大股东。市场将这一动作解读为万科“救”泰禾，万科成为了泰禾的“白衣骑士”。

在这场股权收购中，万科提出两个条件：

一是，泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。

二是，万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽调，且已就尽调中发现的问题的解决方案和拟议交易的方案达成一致，不存在影响拟议交易的重大问题，同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司的重大问题或重大不利变化。

就万科与泰禾合作最新进展，万科是否已完成对泰禾尽调、是否满意的问题，郁亮在10月31日的举行的华东媒体交流会上表示，万科与泰禾合作，很大程度是为了避免行业出现恶性事件，这是行业领跑者应该做的。“要协调的关系很多，需要更多的时间。”

（八）出售广信资产包：回笼资金390亿

2020年6月底，万科以70.4亿元转让广州万溪50%股权给以信达为首的七家战略投资者， 同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计320亿元，整体回笼资金390.4亿元。

2017年6月底，万科以551亿元的总价独自吞下广信房产的股权及债权（广信资产包），王石将曾其称为“离开万科的大礼包”。

但广信资产包项目因为历史原因存在一定的开发难度，经过三年的探索，万科找到了“解题”思路，出售股权引入战略投资者，加速广信资产包盘活，万科继续担任项目操盘方，推进项目建设。

（九）董事会换届：王海武、祝九胜加入

2020年5月，万科董事会换届，7名非独立董事中，万科继续留有三个席位，包括董事长郁亮、总裁祝九胜、首席运营官王海武；来自大股东深圳地铁的分别为董事长辛杰、总经理唐绍杰、副总经理李强强；另外一名外部董事由深圳资本运营集团有限公司董事长胡国斌担任。

从非独立董事席位上看，万科管理层和深圳国资方面维持了3：4的比例，势力格局不变。

万科方面，与董事局主席郁亮不同，祝九胜与王海武是首次进入董事会，替代了上一届的王文金、张旭。其中，王海武在4月刚晋升为万科执行副总裁、首席运营官，此前职位是万科中西部区域首席执行官。

（十）入局地方AMC：持股24.1％

2020年4月，深圳市第二家地方AMC——深圳资产管理有限公司成立（简称“深圳资管”），第一股东是深圳市投资控股有限公司（由深圳国资委100%持有）持股50.6%；万科出资10亿元，成为其第二大股东，持股24.1％。

深圳首家地方AMC是深圳市招商平安资产管理有限责任公司，2017年由招商局、平安集团等发起成立，主营业务是不良资产收购和处置业务等。

“深圳资管”主营业务也包含对不良资产进行管理、投资和处置等。2019年郁亮曾明确表示： “除了不良资产，我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业”。所以，万科此举也被市场解读，不良资产等特殊机会渠道将成为其获取土地资源的一种差异化有效方式。