买房时机在今明两年 窗口期3年后或开始关闭

2020年，经济学家吴晓波对买房表达了这样的看法，他说到“以前我很喜欢买房子，但是现在想法已经变了。”

很明显，这位经济学家对现阶段的房地产市场看得非常透彻，以前不仅是这位经济学家喜欢买房子，大多数人都喜欢买房，因为买房有赚钱头、有升值空间。

然而随着时代的变迁，买房赚钱规律开始发生转折了，就连“深谙房地产大局”的经济学家都“不喜欢”买房子了，足以说明房地产现状如何，原因很简单，无非是未来买房没有了升值空间，甚至还有亏本的可能性，所以自然不想买、不敢买。

经济学家吴晓波的这2句话，其实也透露出了当前楼市的一个新信号：买房不赚钱，甚至还有亏本的可能性。

那么，刚需们的买房时间什么时候到来?这才是真正值得关注的事情。专家：房地产出现“裂缝”，时间已划定!买房时机在“今明两年”， 窗口期3年后或开始关闭!

一、什么叫做刚需买房窗口期。

对于刚需而言，良好的买房时机当然是“房子等刚需”，在过去的20年里，刚需几乎没有多少窗口期，因为楼市不等人，今年的房价1万元，刚需开始辛苦攒首付，当攒够首付的时候，房价已经涨到了2万元，所以刚需一直追着房价跑，最终也没有成功跑赢房地产，房价从98年的2000元一路涨到19年的9300元，涨幅达到4倍左右，而刚需们凑首付的速度远远被甩在了后边。

所以，未来有没有一种新的买房可能：房价在某个时间段暂时不上涨了，或者说开发商有可能进行销售促销打折的举动，这样刚需就有充足的时间凑首付、凑贷款买房。在过去这是可望而不可求的事情，但今后或许真的可能出现。

二、今明两年真的是买房“窗口期”?专家们认为有可能。

前文说到，楼市窗口期是指“房价等人”，要想让房价等人，那就应该具备3个方面的要素：建房成本不上涨;金融政策平稳不激进;房企们有打折趋向。

首先，在建房成本方面，土地财政淡化。

根据《资本论》和古典西方经济学对商品价格的基本定义，影响商品成本的主要因素有2个方面，第一是生产商品的价值量，第二是供需关系。第一个则是成本，消耗的人类无差别劳动越多，那么价格基点就越高。对房地产而言，成本主要是地价。2016年底开始，从坚决遏制房价上涨，到“不依靠土地财政发展经济”这是一个深刻的转变，城市多方位调控房价平稳了。

其次，在金融政策方面，房贷利率趋稳。

根据央行的新规，从2021年1月1日起，所有存量房贷的浮动房贷利率全部转换为锚定LPR，房贷利率从基准利率脱轨转向锚定LPR给出了一个明显信号，今后随着经济发展的需求，基准利率可能继续下行，但LPR是市场浮动的，每个月都有新的报价利率出台，所以更具有市场灵活性，也就是说，今后的房贷利率将更加灵活，不可能一刀切过低、也不可能一刀切过高，房贷利率将更加平稳。

2020年4月份开始，LPR利率就连续7个月保持不变，2020年11月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

再次，开发商在接下来2-3年里，打折促销或袭来。

受“央行三条红线”政策影响，房企们超过80%不能达标，降负债成为了房企们接下来日子里主要的举措，先看看下方的这个表格：

如图所示，多数房企典型如华润、中海、保利、龙湖、金地和滨江都踩中了三条红线，基本没有几个能同时满足三条红线门槛要求的。另外据统计，在百强房企上市的61家企业中，踩了一条以上的就达到48家，接近80%。

与三条红线控制融资息息相关的是债务高峰期到来，根据贝克研究院数据，2020年的前10个月，房企境内外的债券融资达到10283亿元，总规模占到2019年全年的87.1%，另外根据中原地产的数据，仅仅在9-10月份房企境内债券发行规模超过1000亿元，同比2019年当期673亿元增长了48.6%。

一方面偿债高峰期，另一方面融资受限，同时受到市场买涨不买跌的因素影响，开发商们如何化解这种尴尬难题?现实告诉我们，只有打折促销一条路。

而为啥说窗口期大约有3年，3年后或开始关闭呢?主要是因为“三条红线”的全面开始执行在3年后，这3年是试点和调节期、政策给了开发商充足的缓冲时间，并不是立马执行，给开发商们充足的时间去降低负债，不进行一刀切。

根据消息，监管部门要求试点的房企在2023年6月30日之前，全面完成降负债的基本目标，另外也表明2023年6月30日才是三条红线的真正“发威”的时候，现在距离2023年6月30日还有多久?不到3年了，也就意味着，这一次房地产的“裂缝”，留给房企的时间不多，同时也表示着留给刚需们的买房时机相当充足。