长沙为何可以成为我国楼市调控的标杆

撰文|张银银&编辑|欣欣然

长沙最近又火了，被表扬。

日前，住建部《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》(详见12月3日长沙发布)的文章，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

8月时，央视《焦点访谈》播出特别节目：房住不炒如何实现?长沙这么做(房住不炒 打好组合拳)。

近些月份，深圳、东莞等多个楼市过热城市，曾到长沙学习考察。

长沙成为我国楼市调控的标杆，确立无疑。

当然，房价相对稳定的长沙也受到一些争议，特别是从投资和资产角度说，投资回报不够高，怎么吸引人?房价涨幅过慢，相对同级别城市资产增值较少，会被人割韭菜?

这个问题，杠杆游戏觉得当然有他的道理。不过，稍微动动脑子又会发现，好像也不全对。

就此，我先简单说几句，然后本文主要写长沙经济的一些不为人知数字——为什么相对稳定的房价，长沙没有成为一些爱炒房朋友和城市的韭菜，经济依旧可以较好发展?

1

长沙被割韭菜是个伪问题

第一，2016年前后启动的这一波行情，长沙也是跟涨了的。

只是接下来，确实显得比较稳定。不过话说回来，这一两年最躁动的也就是深圳、杭州等少数城市，其他主要存在价格倒挂的盘显得非常热，整体房价的涨幅是不算大的。

换句话说，如果说长沙被割韭菜，其实全中国除了深圳、杭州等少数城市，都等于在资产价格上吃亏了。

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2015-2019部分城市住宅均价 数据来源|国统局 制图|杠杆游戏·张银银

第二，和长沙同级别的中西部城市，均价目前其实都是1、2万元/平米，没有谁均价动辄2、3万元/平米。

上图，是中西部几个代表城市，以及东部的北京、杭州这5年的住宅均价图。这是全市均价，中心城区(主城区)的均价，各自比这个都要贵一点。

看完图我们会发现，中西部的房价水平，大概就是这个样子。武汉、成都均价要贵一点，但总体也没贵到那里去。

对于东部来说，如果可以割韭菜，武汉、成都、长沙，割谁都是割。

再换句话说，如果都放开了，长沙补涨空间比武汉、成都可能还高一些。

第三，真正的问题是跨区域能割吗?少数可以。总体而言，跨区域割韭菜的好日子过去了。用时髦的话说，目前各大城市其实都是内卷化，割自己本地刚需的韭菜。

对于更极端的看法，杠杆游戏要回应一下，按照一些朋友的说法，好像中西部其他代表城市，现在就可以去长沙割韭菜了。

上图以及上一点分析，不是很清楚吗?贵两三千、三四千块钱，千里迢迢去割韭，就算可以割，各项成本一算，也没多大个搞头。

第四，财富增长吃亏，这一点是没有错的。但人主要都是生活在自己的城市，多数也都是工薪阶层，卖了房浪迹天涯，或以全国四处炒房实现财富大增长的人，毕竟少数。

另外杠杆游戏要说一点，房价相对低，部分长沙人多买了一套房，多加过一次杠杆，就和股票便宜时重仓一样。人家也是杠杆玩家。

这个现象，根据我的观察，在楼市成交量大、价格相对不高的城市很普遍。贵的地方，能有2、3套房的人相对少。如果这样看，你会发现每个地方有每个地方的情况和玩法。

同时，房价相对稳定，也有它的好处，居民没这么焦虑、生活幸福一点。

2

不是房价高、地价高，经济增速就快;土地财政谁都需要，你以为长沙完全不要?

2008年后的那一波，地产造富效应明显;2016年这一波，更多人把炒房当作了信仰。作为个人投资选择，识时务很对。

但近2年，除了新房、二手房价格倒挂的盘，多数城市，二级市场上楼市投资的回报其实低到忽略不计，随便一个靠谱的投资回报，都可以比楼市高。

当然，杠杆游戏很理解，多数人不具备这个投资能力，只能买看得见摸得着的房子，然后部分朋友拿着镰刀，结果自己成了韭菜，高位接盘。

个人选择之外，一个城市的选择也很有意思，很多人觉得长沙作为楼市模范生，好像就完全不靠土地财政。

对此，杠杆游戏用数据回答杆友。

2019年，长沙地方一般公共预算收入950.23亿元。

同期，完成政府性基金预算收入821.49亿元，比上年增加223.33亿元，增长37.34%。

政府性基金收入是什么?主要就是完成的卖地入账收入。注意长沙的增量和增幅。

简单算一下，长沙2019年政府性基金预算收入和地方一般公共预算收入之比，0.86，算高还是低?

我们再看两个中西部代表城市，武汉、成都。

2019年，武汉地方一般公共预算收入1564.12亿元，完成政府性基金收入1744.39亿元。算起来，武汉2019年政府性基金预算收入和地方一般公共预算收入之比，1.12。

同期，成都这两组数据为1483亿元、1548.1亿元，上述比值为1.04。

看完长沙、武汉、成都3个城市的3组数据，杠杆游戏只想说一点，钱，谁都是需要的;土地财政大家本质一样，不必污名化，也不必夸大。

搞基建，比如修地铁，太烧钱了;地方各种债务负担极为沉重，没有土地财政，没有楼市杠杆，除个别城市，谁都扛不住。

每个城市有每个城市的玩法，长沙对房地产的依赖，确实比部分城市要低一点。能够把账目做平，能够兼顾地方经济发展和楼市，是操盘的技能。

当然背后，和区域优势、资源禀赋、营商环境等很多因素都有关系。

很多分析都说长沙经济发展不错，但主要数据也就拿这2年在说，杠杆游戏觉得说服力其实不够。今天我用小20年的数据，谈谈长沙到底发展得如何。

武汉、重庆、成都，由中到西，是公认的中西部最强三城，也都是近年来经济增长的明星。以小20年的时间长度去和他们比，长沙到底发展快还是慢?

2001-2019武汉、长沙、重庆、成都节点年份GDP 数据来源|国统局 制图|杠杆游戏·张银银

如上图，2001年时，长沙GDP总量为728.08亿元，到了2019年增长到11574亿元左右。这些年，长沙经济增长了1489.66%。

2001年时，武汉GDP为1347.80亿元，2019年约为16223亿元。这些年，武汉经济增长了1103.67%。

2001年重庆的GDP为1976.86亿元，2019年接近23606亿元，这些年，重庆经济增长了1094.12%。

2001年成都的GDP为1492.04亿元，2019年约17013亿元，这些年，成都经济增长了1040.25%。

注意，2016年简阳县级市交成都代管，经济总量得到小幅提升。其他3座城市2001年至今区划未增加。

综上，长沙和中西部3强比，竟然是我国入世以来，增长最快的城市。

这里杠杆游戏强调一下，上述对照，是做社会科学小研究对照之用，探寻长沙近些年的发展变迁，不是撕X——严重不欢迎拿着上述数随便诋毁其他城市。下同。

这是放到较长的时间中去看。分阶段呢?

全球金融危机发生的2008年，长沙GDP为3000.98亿元，武汉3960.08亿元，重庆为5793.66亿元，成都则是3900.99亿元。

和2001年比，那7年，长沙增长了312.18%，武汉增长了193.82%，重庆增长了193.07%，成都增长了161.45%。在那个阶段，长沙经济增速在4城中依旧是最高。

2008年之前，我国经济增速比现在要快的，但彼时整个国家，主要城市的地产依赖其实没有现在严重。

为何如此?因为那时，我国包括各大城市，经济基数都还比较低，农业占比还较高，工商业的劳动效率显著提升，入世的红利等，所以整个国家，包括长沙，增速都较高。

我们再说下一个时间节点，本轮行情启动前夕的2015年。2015年，长沙GDP为8510.13亿元，武汉10905.60亿元，重庆15717.27亿元，成都10801.16亿元。

和2008年比，长沙经济总量增长了183.58%，武汉增长了175.39%，重庆增长了171.28%，成都增长了176.88%。

那7年，长沙依旧是4城中，增速最快的。但总增长比率，和2001-2008那7年比，大家都慢了下来。

而2008年后，我国土地财政，整体进入越来越膨胀的时期。

同时，地方各种债务增长也是更高了，但并没有换来更快的经济增长。

到了2019年，如上文所述，长沙GDP约11574亿元，武汉约16223亿元，重庆23606亿元左右，成都约17013亿元。

和2008年比，长沙经济总量增长了285.67%，武汉增长了309.66%，重庆增长了307.45%，成都增长了336.12%(包含2016年简阳的合并，不可比)。

这11年，长沙增长不是最快，主要是因为2018年经济普查，经济总量被调低。当然也可以开玩笑说，如果2008年后，长沙选择炒房，经济总量、增长一定会更高。

但就算这句话是真的，无论哪个城市增长其实和过去比，都放缓了，且如上所述非常显著。

综上，杠杆游戏简单计算了上述中西部4城，小20年来各个阶段的经济增长，我们发现房地产依赖从2008年开始走高，但经济的增速其实比之前反倒慢了。

我以前和朋友聊天时就说，大基建、高投入、高负债、高房价，对经济的刺激作用越来越小。一个国家发展阶段不同了，我们得适应中低增长。

近些年更加明显，房价、地价的走高，并没有换来经济的高增长。

注意，本文数据都是名义增速，如果考虑到物价，实际增长近些年和以前比，就更低。

总结一下，杠杆游戏想说，经济增长自有其规律，一个城市的发展方式也有自己特点，找到自己的路才是最重要的。

从小20年来的结果反推，长沙选择的路，起码是不错的。

3

长沙到底做对了什么?

相关分析，杠杆游戏也看了很多大牛的，杆友们大概也都看过。我就不重复，我谈一个个人小观察和体会。

在2020上半年结束时，21数据新闻实验室发布了最新的中国上市企业市值500强排行榜单。

根据21记者刘美琳小姐的报道《上市企业市值500强区域版图：总市值北京霸榜!广东、上海紧追其后》(7月3日)，截至2020年6月30日的数据，其实如今也差不多。

企业，特别是上市公司的市值，是反映一个地方，经济到底行不行的重要指标。头部企业到底哪里多?这个榜单是个很好参照。

非常感谢21数据新闻实验，当时杠杆游戏认真去看了这500家企业，进行了挨个梳理(工作量真大，累死我了)，更进一步，从城市层面为各位杆友做个解读，详见《武汉成都变弱，长沙强省会!深圳吊打杭广!中国市值500强区域版图》(7月3日)。

对，杆友你没有看错，在长沙面前，武汉成都的上市公司实力偏弱。我们知道成都、武汉上市公司数量(国内+海外上市)总量不少，但是要看数量，也要看质量和资本市场的态度。

什么是态度?市值就是态度。

按照截至6月末的数据，中国市值500强企业，中部地区最多的城市是长沙，足足有7家。放到全国也只比天津少，位列全国第8。

而且湖南省总计7家，全部位于长沙。不仅如此，长沙的中国市值500强企业前3名，市值都过千亿元，分别是：爱尔眼科(300015,股吧)、蓝思科技(300433,股吧)、芒果超媒(300413,股吧)——全都是明星企业、细分领域顶级企业。

还值得一说的是，长沙这3家市值千亿级的企业中，爱尔眼科、蓝思科技可都是民企，芒果超媒也是市场化改革的典型。

如上图，看完长沙的中国市值500强企业名单，是不是感叹，长沙才是真正的“强省会”，成都反倒成了是“弱省会”，因为本地没有培育出真正的超级企业。

另外杠杆游戏提前剧透，长沙是中西部市值500强企业最多的城市。

说回“弱省会”，武汉类似，成都-武汉这对CP，在顶级企业市值、数量方面都不够给力。

具体来说，武汉位列中部第2，有6家企业入列中国市值500强企业。不过这6家企业的市值普遍不突出，排名最高的居然之家，市值也只有476亿元。

居然之家其实是北京企业，借壳武汉中商(000785,股吧)。

另外值得一说，湖北省市值最高的三安光电(600703,股吧)，注册地是荆州，总部位于厦门。

而截至6月末的数据，西部城市的中国上市公司市值500强数量排名争夺，简直不要太激烈。

当时，重庆、成都、西安、昆明各自都有4家企业上榜。当时西部4强城市，市值最高的企业是重庆的智飞生物(300122,股吧)，市值超过了1600亿元。

其次是西安的隆基股份(601012,股吧)，差距不大，当时也有1500多亿元市值。成都新希望当时有1200多亿元市值，昆明的云南白药(000538,股吧)当时则是接近1200亿元市值。

大家真是咬得够紧的。

从上榜企业结构上说，昆明集中在医药生物2家、能源、金融各1家，国企民企各2家。

西安则是机械制造2家、电气设备、能源各1家，国企央企控股占了3家，体现出整个西安的产业结构面貌。

成都农业2家、医药生物、能源各1家，民企占3家、本地国企1家，产业层次不高。也就是上文杠杆游戏所写，单看顶级企业及其市值、档次，长沙才是“强省会”，成都、武汉“弱省会”。

重庆医药生物、金融、汽车、房地产各1家，在西部城市中分布最均衡，其中民企2家、国企和央企控股各1家。

多说一句，当时写完分析，我感叹了了一句，中部和东部省份经济发展，比西部确实要均衡一些。

这个视角我们会发现，根本上说，长沙是一座中部城市，是一座在产业上有点自己小特色的城市，我就不多夸奖，大家都明白。

2019年主要城市GDP 图表来源|决策杂志(特此感谢)

每个经济区域有不同的区位、资源禀赋，没有一条放诸四海皆准的发展路径。而从全国经济地理大格局上说，东中西的梯度是明显存在的。

中部地区省份，和西部一样，整体处于欠发达，但是在省内的发展模式、路径上，和西部还是略有区别。

对，杠杆游戏扯淡半天就是想说一个问题：

中部地区在交通区位上整体比西部强，且更靠近整个国家的生产和消费重心，离世界贸易的主通道更近、物流成本相对西部整体要低，是有一定比较优势的。

如果像长沙这样，再诞生几个像样的企业，经济基础就有了。

和武汉、重庆、成都这样的中西部大城比，经济总量、绝对实力，长沙大概永远赶不上，但是换一条赛道，自己也可以成功。

招商引资，在杠杆游戏看来，长沙和武汉、重庆、成都差一大截。但是长沙除了努力招商引资，发挥好了既有基础优势、资源禀赋，做大做强属于自己、本土的产业，真的是做出了特色。

过去20年，这起码是长沙的成功之道。招再多商，得属于自己才是最后的胜利。

最后说个小事情，这两天，三一集团，在重庆低价拿地了，面积还不小(近500亩)。这家公司多年前就梦想进入重庆房地产市场，差一点也成功过，但一直就是没有成功。

转折始于这个夏天，号称百亿级的三一西南智能制造项目落户重庆两江新区，更早之前三一的绿色建筑产业链生态发展项目落户重庆潼南。

湖南长沙孕育出了三一这样的世界级工程机械企业，不仅有三一，还有多家类似巨头。自然走到哪，都是受追捧对象。