如何确定的房价和不确定的建安成本

经济观察报 记者 陈月芹 12月9日，在一家top10房企北方区域负责工程的程旻，收到了建筑商和供应商发来的玻璃价格调整通知。

近一个月来，这是他收到的第三张涨价通知。此前，混凝土和铝型材的供应商已经上调了价格。

反复对比三张涨价通知，程旻发现，第一句话都是“衷心感谢贵方长期以来对(该公司)的信任与支持!”客套又简短。

接下来点明正题：受多重因素影响，原材料成本大幅上涨，给公司正常生产经营带来压力，为保障出品供货质量，希望上调价格。

程旻大致估算，第三季度以来，水泥、混凝土累计涨幅约为15%-20%，钢材涨幅约为5%-10%，铝型材涨了20%-30%。

一般情况下，建筑商、供应商和开发商在进场前就签订采购合同，但是在多项建筑材料大幅上涨的情况下，建筑商还是希望开发商能“坐下来谈一谈”。

看着涨价通知结尾“因价格变动给贵公司带来不便敬请谅解”，程旻知道，这不是简单“坐下来谈一谈”的事。

由于中国商品房特殊的预售机制，一般房地产项目预售时，房屋建设才刚刚开始，有的地区甚至拿到施工证还未动工，就可以申领预售证进行销售。在供需链条上，房地产属于先销售后加工。

在这种情况下，建材等原材料价格上涨，不仅会增加项目建安成本等预算，最终还将影响项目的结算利润。

尤其年关将近，在三道红线加持下，如果以提前囤货方式来缓解建材价格上涨带来的影响，一个项目需要支出上千万的现金，算下来，对开发商来说又是一笔不小的开支。多家房企工程总直言“目前没有更好的应对方法”。

价格狂奔

这一波原材涨价潮是从玻璃开始的。

程旻收到的其中一份涨价函，来自12月7日国内龙头玻璃企业信义玻璃控股有限公司(以下简称“信义玻璃”)建筑玻璃事业部。

信义玻璃称，因近期相关原材料涨幅较大、且呈持续上涨趋势，决定从12月7日起，所有玻璃产品根据结构配置不同，单价上调8%-10%。在12月7日前已递交的投标文件和报价单，在约定的有效期内继续有效;已完成合同签订或在谈合同，如在12月15日前完成定金支付仍按照原单价执行，逾期则合同价格另议。

由于行业龙头的调价，其他建筑玻璃企业也有意筹划调价，这让承包玻璃幕墙、窗户的供应商坐不住了。

“最早是玻璃开始上涨，在4月全国第一波疫情后，复工复产节奏促使玻璃迎来第一个小涨幅;其次是自北京6月疫情得到控制后，6月底至8月中旬，全国玻璃价格大幅上涨30%左右。”程旻举例，华北地区玻璃原片价格均上涨200-300元/吨。

反映在期货市场上，截至12月9日收盘，玻璃指数约2032.35元/吨，自4月份低点1276.76元/吨算起，玻璃期货主力合约涨幅约59.2%。尤其是7、8月，玻璃指数多日连涨，甚至出现多次单日涨幅超6%。

玻璃是建材中涨价幅度最大的品类，但从每建筑平方米的含量上计算，水泥、混凝土的价格上涨对整个项目的影响更大。

中建集团深圳区域负责项目管理的高管祝睿表示，受水泥、砂石等原料价格上涨影响，三季度以来，混凝土价格上涨了70多元/立方米，单价超过500元/立方米。

11月23日，广东省内包括国丰、万竣、兴业等多家混凝土公司集体宣布，由于市场原材料砂、石料、水泥价格上涨影响，从11月25日零点起，各等级标号的混凝土结算单价在现执行单价的基础上调20-25元/立方米。

祝睿说明，玻璃涨价最猛，但每个项目的玻璃用量不同，商住项目玻璃幕墙用量大，而南方城市的项目多用在窗户，影响不算太大。钢材主要用在栏杆、钢筋、螺纹钢等，每吨钢材上涨数十元，折合每平方米建安成本约涨3元，在接受范围内。

“水泥和混凝土的涨价才最要命。”祝睿计算，混凝土一下子涨20%，相当于每平方米建安成本加30元-40元，对于一个20万平方米体量的项目来说，仅混凝土的成本便增加了800万元。

供需失衡

在多家房企、总包单位看来，建材涨价已不是新闻。自从2017年开始，环保部加大在大气、水、土壤三大领域的污染治理，加强环境执法督察，尤其是京津冀及周边地区秋冬季大气污染综合治理等。

每到冬天，北方地区供暖期，水泥价格会出现不同程度上涨。程旻所负责的北京、河北、山西等城市，均在环保空气治理的范围内，对此感受尤为深刻，“到了冬天，水泥的产能有限，加上为了保障供暖期内京津冀的空气质量，搅拌站会被限产。”

程旻说，今年冬天涨价更明显，主要是供需缺口比往年更大。“对整个房地产行业来说，今年的疫情影响了北方区域两个阶段的供需关系，一个是3、4月，另一个是6、7月”。

程旻进一步解释，今年受疫情影响，水泥厂和建筑工地有超过一个季度的停工期，算下来，原本10个月的工期被挤压到7、8个月内甚至更短。

工期压缩后，今年房企的销售额并没有减少，年底成为各家抢工期的重要节点。而且雄安新区3000万平方米等一批重点基础设施工程不受环保政策影响，使得对建材需求更加旺盛。

加之环保治理政策不松动、甚至更为严格，房企今年和明年的交付压力还在，运营节奏没有变化，对小业主的交付承诺没有变，“你要守住节点，就必须得一个劲地往前赶”。

不仅北方城市受影响，南方城市也因砂石供应不足、水泥产能受限、土方交通限载等因素影响，混凝土同样处于紧缺状态。

2017年开始，广东多地宣布禁采河砂，间接影响了砂石供应来源，砂石价格持续上涨。在一家top3房企东莞区域项目总看来，砂石供需失衡是砂价上涨的直接原因。

该项目总透露，部分施工单位选择开采海砂，再经过清洗淡化，加工成“洗水砂”;或将石头搅成碎石、石粉、粉煤灰等，这类砂的价格约为河砂的1/4，但质量不及河砂。

此外，临近年底，砂石价格受交通运距影响，超过300公里后运费翻倍上涨，各地交警部门加强运输车辆检验，严查超载;再加上各地对混凝土等产量进行限产等影响，使得混凝土价格水涨船高。

前述top3房企东莞区域项目总透露，今年12月，受混凝土限产影响，其负责的项目因混凝土断货停工近一周。

市场上都在抢水泥和混凝土，为了稳定供货，施工单位必须付出比过往市场上更高的价格。

“价高者得，现金优先，谁急谁先妥协。”祝睿总结了深圳市场上开发商、施工单位与原料供应商之间的博弈。

同样，铝材、玻璃、钢材等需要高炉炼造，产能有限与需求集中爆发，推动了价格上涨。

多家施工单位、供应商表示，与开发商签订合同时均设置了调差原则。在施工周期内，钢筋、商品砼、砌体等材料不含税的信息价超出投标当月5%时，发包人(发包单位、建设单位等)应调整超出幅度的价格。基础定价内的涨幅，由施工单位、供应商承担。

尽管仍在调价范围内，程旻直言：“客观地讲，即使没有调价机制，供应方也不会赔着本去干活，遇到今年冬天这种大变化，多方往往都得走到谈判桌上重新谈价格。”

现金锁货

原材上涨，施工单位和开发商如何应对?

有十余年工程管理经验的程旻脱口而出：提前锁货，否则你会赶上需求高峰，碰上高价位不得不签约。程旻解释，这是按照炒期货的方式来买材料，预判到某个大宗材料如砌体、金属将持续上涨时，开发商或施工单位必须选择拿出现金，置换货源。

程旻在华北负责的项目已提前备货，“先把预付款打了，把货收了，这样锁定价格”。坐在办公桌前，一有空，程旻就打开钢材网、铝材网等看实时价格，当走势持续上扬时，有货在手让他感到安心。

一家top20房企招采中心负责人则表示，集团层面不直接采购钢筋、混凝土等原材料，由集团统一采购的主要是铝合金门窗、铁栏杆等，间接收到原材料涨价的信号有一定滞后性。但近两周集团开始对各个区域公司进行年底巡检，已收到杭州区域负责成本的同事反馈：铝型材涨势较猛。

该top20房企集团招采中心已着手通知各区域关注铝型材及关联上下游供应链的情况，“我们需要抓紧时间把近期需要购买铝材落地的合同签掉，如果铝材处在持续上涨阶段，越早签铝材供货合同，对开发商越有利。”

前述top3房企东莞区域项目总透露，集团层面有招采部门，定期监控各地防水、金属等大宗原材价格的变化，每年大约在12月25日至1月5日期间会发布年底该注意的采购材料和时机，让各个区域城市“尽量靠近采购部提醒的时间点去签合同，大量进货”。

程旻直言，锁货时间可以双方商定，比如他曾和混凝土供应商锁定三个月时间不调价格，后期价格不受任何涨跌影响，但实际上在年底选择锁货的开发商并不多。“这意味着，开发商要一次性把未来3个月、几万方的混凝土的预付款，一次性用现金支付，部分大宗建材还需要提前放到堆场和仓库”。

这考验着开发商和施工单位预判未来价格走势的眼光，更重要的是现金流。“要先掏出现金流，资金都有时间成本的，这笔账要算清楚。”程旻回想，从2018年至今，3年内都锁过货，仅一个项目的混凝土就需要支付一两千万元，但长期算账下来都是值的。

尤其是今年三道红线对房企未来预期融资的收紧，现金为王，供应商只会选择把货供给价高、给现金的买家。

程旻说出了他的锁货时间表：对北方城市而言，10月就开始盘点库存和现金，11月掐准时间节点把货锁了。

在程旻看来，锁货对开发商和供应商都是共赢的，因为冬天供暖季为了缓解雾霾，大气管控十分严格，提前给供应商一大笔现金，相当于提前得到了相应产值的支付，他拿着这笔钱去买材料，风险也降低了。

不同于程旻和招财中心负责人等对市场价格的敏感，祝睿透露，中建集团及其下游分包单位不会计算某个季度的涨幅，而且水泥、混凝土等涨价属于政策调整，企业没办法控成本，供应商会不定期反馈近期增加了多少成本，最终结算时，项目工程造价取算术平均价或加权平均数。

因此，冬季建材涨价一般不会单独调价。