2020年中国楼市呈现大分化有涨有跌

又到年末了，年初的心愿你实现了吗?房子买了吗?房贷还了吗?

2020年，中国楼市呈现大分化，有涨有跌。

有城市热到被官方点名“约谈”，有城市冷到需要重启“救市”的地步。

18日，贝壳研究院发布了一份二手房榜单盘点，其中，在房价跌幅榜单中，北京、郑州、青岛均上榜，而廊坊以8.4%的跌幅居于榜首。

我们一起来看看吧~

十大房价下跌城市：

廊坊第一青岛第二

贝壳研究院18日发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》给出了一组直观的数据，盘点2020不同城市二手房市场表现。

其中，在房价跌幅榜单中，廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，山东省头部城市青岛、济南房价跌幅分列榜单二、三位，北京也上榜。

▲图片来源：贝壳研究院

榜单显示，在二手房的交易量和交易额方面，一线城市优势明显。

58安居客房产研究院分院院长张波分析，目前一线城市除广州外都进入到存量房市场，二手房成交量是新房的3倍以上将是常态。

▲图片来源：贝壳研究院

从交易增速来看，强二线城市稳居前列。

二手房交易额增速最快的4个城市分别是杭州、西安、南京和成都，均超过了40%，其中杭州增速达62.2%。

这四个城市同时也是二手房交易量增速最快的四个城市。

这也说明，近年来随着强二线城市崛起，人口大量涌入到这些城市，这些城市不仅新房快速增加，买二手房的也越来越多。

▲图片来源：贝壳研究院

另一方面，疫情以来，楼市的一大特征是不同城市、不同区域之间的分化特别明显，在长三角、珠三角不少城市成交旺盛的同时，环京区域、黄河流域的不少中心城市整体较为冷清，一些城市的二手房价也出现下滑。

中原地产首席市场分析师张大伟分析，今年楼市热点城市主要集中在华东和华南，环京和黄河流域中心城市总体较冷，其背后的核心原因还是产业和人口流动的差异。

长三角、珠三角等发达地区近年来高新产业、新兴产业发展十分突出，人口流入较快，整体经济活力高。

二手房源的交易周期代表市场的活跃程度，也代表了房屋的流通性。

其中，中山二手房房源平均成交周期逼近200天，也就是在中山卖出一套二手房平均需要近7个月。

上榜城市房源平均成交周期均在5个月以上，二手房出售难度大与城市住房供需矛盾直接相关。

▲图片来源：贝壳研究院

另外，从二手房的交易均价来看，深圳房价自2019年9月超过北京成为第一，今年继续保持第一。

未来中短期内，深圳市场受供需矛盾刚性约束，预计还将保持第一。

厦门和杭州均超越了广州，分列第四、第五位，杭州位居第六。

从区域分布看，TOP10城市主要分布在长三角、珠三角及京津冀三大核心城市群。

▲图片来源：贝壳研究院

值得一提的是厦门。

由于新房供应严重不足，大量的购买力只能选择二手房市场，因此，厦门的二手房交易占整个市场的比重也非常高。

贝壳研究院的数据显示，今年厦门二手房交易占比达到了66.7%，仅次于北京和深圳，高居全国第三。

天津楼市冷清

销售蹲守售楼处

二手房价格下跌的城市，整体楼市也不乐观。

社科院《中国住房大数据分析报告(2020)》显示，城市房地产市场分化较为严重，与历史高点相比，20个城市下跌超过10%，其中9个城市距最高点房价调整幅度均在15%以上，廊坊市最高下调幅度达46.9%。

分区域看，跌幅超过15%的城市分布于京津冀(4个)、北部湾(1个)、大湾区城(1个)、山东半岛(2个)，滇西(1个)，北京是唯一的一线城市。

▲数据来源：纬房指数研究小组

根据报告，截至今年10月，天津相较2017年3月最高房价时点，跌幅已高达21.8%。

近日，走访天津市多个区调查发现：售楼处冷清、价格折上再折、销售人员蹲守截客……

似乎已是现阶段天津新房市场一个真实写照。

“现在我身上还有几百万任务没有完成，靠蹲守还多少有点用。”

当踏出和平翰林公馆的售楼处时，一名略有些腼腆的小伙子叫住了记者，说：“来我们这里看看吧，我们楼盘各方面质量也很好。”

他自我介绍道，自己就是在售楼处外截访竞品客源的，每天在别家售楼处外等待，希望能揽来几单生意。

在离天津核心区稍远的位置北辰区，来到了该区的新城悦风华售楼处，这里并不热闹，简单登记后等了一会才有销售人员到来。

销售人员介绍，这里优惠过后的销售均价大约在15000元/平方米。

“这套106平方米的户型总价是184万元，现在有9折叠加2%的限时优惠，优惠过后总价是162万元。”

该项目是此处的一个大盘，前期已有开发完的社区，当记者询问先期开发项目的价格时，销售人员大方表示：“现在的房价确实没有2017年高了，直接一点说，如果今天这里坐满了人，我们是不会给您优惠的。”

河东区情况也是类似。

在该区的路劲太阳城，销售人员表示98平方米的户型总价在265万～275万元之间，单价约27000元/平方米。

相较同社区之前已开发完成的房源，路劲太阳城当前的售价和2017年比也是微降的。

该销售人员表示，“现在肯定不能和当年高点的时候比，不过您能看出来天津的房价现在已经到了稳定的时候了，甚至可以说马上触底了，所以您现在买还是很合适的，并且我们这里离天津站特别近，很多外地落户的人员在北京上班都会选择我们这里。”

销售人员们口中的高点便是2017年天津楼市火热期，彼时的一房难求与此时的冷寂形成了鲜明对比。

据报道，2017年天津市武清区某项目开盘现场，售楼大厅内人头攒动，气氛火热，项目沙盘周边围满了人。

一名购房者因为没有选到心仪房屋而埋怨道：“咱们这不就是过来抢剩饭的吗?”，另一位与他同行的购房者自我安慰地说：“能抢到剩饭就不错了。”

全国居住价格连续9个月下降

北京房租跌幅进入前五

与此同时，根据国家统计局数据统计，我国居住价格指数已经连续下降了9个月，其中最重要的构成便是房租，北京成为租金跌幅前五的城市。

“CPI价格数据公布后，引起大家的关注，今年以来CPI涨幅整体为前高后低，11月同比下降0.5%，这也是继续2009年后，11年来首次出现下降。”12月15日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，国家统计局新闻发言人付凌晖如此表示。

11月，除了食品烟酒类价格同比下降0.7%外，同样抢眼的还有居住价格下跌0.6%。

在居住价格的统计项下并不包含房价，主要构成有租赁房房租和水电燃气价格，11月两者同比皆下跌0.9个百分点。

和居民消费价格指数整体11年来首次下降不同，在统计的2020年中，居住价格已经历了长期的下行。

国家统计局数据还显示，2020年1～11月的房租价格同比跌幅为0.5%。

此外，贝壳研究院数据显示，从租金水平来看，2016～2020年的11月平均月租金保持四连降，达到近五年最低。

2020年11月重点城市平均月租金为42.2元/平方米，环比微涨0.4%，同比下降2.7%。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示：“租赁市场在9月转入淡季后，挂牌均价在9月、10月连续下降，11月有小幅回升。自2月以来，业主出租预期出现第二轮小幅回升，虽然部分城市出现疫情反弹，但有赖于政府精准防控，业主出租信心有所提升。”

地域方面，根据诸葛找房的统计，从环比上涨城市来看，11月租金环比上涨的TOP5城市为成都、珠海、泉州、江门、中山。

疫情后，租赁市场受冲击较大，其中成都受到成渝都市圈利好的带动，租赁市场活跃度较高。

珠海作为粤港澳大湾区的重要城市，租赁市场表现良好。

从环比跌幅TOP5城市来看，11月租金跌幅前5城市分别是太原、石家庄、温州、北京、乌鲁木齐。

北京受到疫情反复的影响，加上现阶段进入行业淡季，市场活跃度呈现持续下降趋势。

结语

有人会问：2021年的楼市，变冷还是升温?

估计多数人的预测是：比2020年冷一些。

因为最近一段时间，楼市的“坏消息”层出不穷。

一会儿是强调“时刻紧绷房地产调控这根弦”，一会儿是把房地产称为中国最大的“灰犀牛”，另外，在三道红线的压力下，房企融资额在下降。

但情况可能未必是这样，因为还有一个逻辑，决定了楼市不可能太冷。

这就是：2020年狂飙突进的地方债，大概率在2021年“降低发行增速”，因为债务率已经逼近警戒线了。

所以：2021年楼市没有变冷的条件，比2020年适度回暖，是大概率的事件。

刚需们，你们准备去看房了吗?

END