浦东张江新盘 ​「圣宇豪庭」选房攻略出炉,全方位的了解

浦东张江新房几乎0供应！13号线张江路站旁纯新盘「圣宇豪庭」（圣御花苑）入市也很突然，12月13日低调开始认筹！

本次取证房源191套，推约137-308㎡的3~4房，当时消息一出，我们也第一时间发文，一房一价可复习👉均价约6.8万！浦东张江又一新盘 「圣宇豪庭」突发认筹！一房一价 认筹规则 全套户型图爆出！

「圣宇豪庭」是张江仅有的两个新盘之一，还有一个是中建朗阅府，这两个盘！低调却热度却都很高！

张江孙桥板块的全新盘圣宇豪庭本次推出产品属改善型房源，均价约6.8万/平，区域新盘的稀缺以及长期积累的购房需求，也备受大家关注，独家君经过仔细研究户型、房价、光照、价差等因素，为大家做了一份详细选房攻略，祝大家都能选到一套合适自己的房子。

严肃声明：买房大事各有观点，本文仅为《楼市独家》编辑部观点，仅供参考，不构成买房决策，拍砖请轻拍~~如有补充选房角度，欢迎留言讨论~

户型分析

此次项目推出4款户型，分别是约137㎡3房2卫、约149㎡4房2卫、约222㎡4+1房3卫、约308㎡4+1房4卫。

约137㎡3房2卫

1、房型方正，三开间朝南，采光较好；2、明厨明卫，全明户型；3、南北双阳台设计，增大空间使用率；4、储物空间较少，室内带有走廊，有一定浪费面积。约149㎡4房2卫

1、房型方正，四开间朝南，采光非常好；2、明厨明卫，全明户型；3、南北双阳台设计，增大空间使用率；约222㎡4+1房3卫

1、房型方正，四开间朝南，采光非常好；2、朝南次卧套房内卫浴为暗卫，通风效果差；3、超大南向阳台，采光面更充足；4、南北双阳台设计，增大空间使用率；5、带有家政房，卫浴为暗卫；约308㎡4+1房4卫

1、房型方正，四开间朝南，采光非常好；2、朝南次卧套房内卫浴为暗卫，通风效果差；3、超大南向阳台，采光面更充足；4、南北双阳台外加朝西阳台，空间感十足；

价差分析

项目是个小型社区，只有4幢楼，整盘均价约6.8万/平。整体来看，每幢楼价格相差都不是很大，定价较为平均，这样来看，认筹客户只要选择合适范围的面积段，基本没有太多选房顾虑，具体细小区别如下：

1、4幢价格最低，低于整盘均价，而且面积段最小，采光也很好，相对来说有性价比；

2、其余三幢楼依次从南向北排列，整幢楼均价相差不大，就看客户需要什么样的面积段。

我们所统计的每个楼栋价差是上下楼之间的价差，这样对比就有一些规律可循。

1、该盘开发商定价与其他项目略有不同，低层区1、2、3楼价差无明显区别；

2、低层区与高层区每层楼相差约270元/平左右；其中只有3幢13号楼以及4幢10、11号楼的1楼与2楼定价有明显区别，相差约3300元左右。

3、大部分楼栋最顶层价格最高，比楼下高出约550元/平左右；

4、如此定价，购房者选择任何楼层对于舒适度来说都相差不大，基本可以任意选。

光照分析

开发商在制定均价时参考的主要是面积、景观和周围不利因素，其中光照是个重要指标，我们根据冬至9:00-15:00满窗时长为基准来测算项目每栋楼的采光数据。

1、1幢5号楼满窗时长比6号楼理想；5号楼5楼以下在4-5小时满窗时长；

2、2幢楼虽位于社区中央，但光照时长不及1幢，且西户（02室）光照时长不及东户（01室）；2-5楼满窗时长为3-4小时，东户（101室）光照最不理想，满窗时长为2小时。

3、3幢、4幢位于社区最南面位置，前方无遮挡，满窗时长均为6小时，非常理想；

4、整个项目有一个变量，在1幢、2幢东侧有人才房，若人才房日后作为高层住宅使用，那么1幢、2幢楼光照也会受到一定影响，起码中下层以下影响较大。

总结：从项目定价策略来看，该盘还是偏向于改善型产品定位的，整盘定价差距不大，而且每个楼层差距也很小，从这点来看，项目各个楼栋的栋距、景观等都非常良好，确实适合改善型客户购买。

既然价差不大，那么客户自然要选择更高楼层的房子，毕竟高区视野更开阔。

但同时项目也有个变量，就是东侧的人才公寓，若人才公寓楼栋较高，那么对于西边的1幢、1幢楼光照就会产生一定影响。

但总体来说，该盘舒适度还是非常棒的，买到这里基本是一步到位的住宅产品，所以项目开盘后，即便是摇到最后的客户，也大可不必纠结楼层等情况，因为每幢楼基本都不错。