在损失了500亿美元之后 没人来拯救抵押市场

抵押贷款支持的证券市场自由落体，人们的恐惧日益猖银行也抓住了抵押品。

因此，房地产投资信托公司Colony Capital Inc.的董事长汤姆·巴拉克(Tom Barrack)发表了一份长达1800字的呼吁书，要求美联储购买以房屋，汽车和其他资产为抵押的债券，并要求银行停止追加保证金的要求。

那是上星期六。此后一周，该行业的三名顶级投资者聘请了重组顾问，另外两名则以折扣价出售了70亿美元的债务，美国公开交易的抵押房地产投资信托失去了超过120亿美元的市值，使今年的总跌幅达到了至少500亿美元。

屠杀没有减弱的迹象。包括黑石集团(Blackstone Group Inc。)，TPG和阿波罗全球管理公司(Apollo Global Management Inc.)在内的知名资产管理公司已被当前局势所困扰，其相关抵押房地产投资信托基金在2020年迄今平均损失了其价值的三分之二以上。

大流行已经使全美国的商业瘫痪，在短短几周内使近一千万人失业，并引发了人们对大量企业和个人将无法支付房租和抵押贷款的担忧。结果，投资者逃离没有联邦政府支持的住宅和商业债务。

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Barrack在其在Medium上的帖子中写道：“没有人愿意在基本合约无法履行时购买这些证券，”尤其是当尚不清楚中断将持续多长时间时。

除了喜达屋资本集团的巴里·斯特恩利奇特，摩根大通和其他寻求数十亿美元债务交易的人之外，没人能做到。

管理600亿美元资产的Sternlicht上周在给股东的一封信中说，尽管他的公开交易REIT的股价今年以来下跌了61%，但他的公司仍希望“利用市场错位”。

TCW是一家资产管理公司，管理着约2170亿美元的资产，正在有选择地进行收购。据熟悉交易的人士称，家族办公室也是如此。美国最大的银行摩根大通(JPMorgan)周一表示，将筹集至多100亿美元，投资于信贷和房地产等混乱的市场。

“对于这个市场中的买家而言，这关乎现在的意愿和能力，”拥有一家专门从事结构性融资的市场策略咨询公司的马克·冯塔尼利亚(Mark Fontanilla)说。“事情是如此不确定，您需要拥有可部署的，稳定的资金，才能通过不确定性来持有头寸，尤其是流动性较小的头寸。”

为什么抵押市场需要修复的问题：QuickTake

在某些情况下，资产管理人的私募基金竞标自己的公开交易REIT卸下的资产。由Fortress Investment Group管理的新住宅投资公司出售了面值61亿美元的债券。该公司周四在一份文件中披露，其中一位买家是也隶属于Fortress的实体。

杠杆过大，流动性不足的房地产投资信托一直是最多产的卖方。杠杆，曾经在时机好的时候增加回报，现在却在放大损失。这通常是通过所谓的回购协议(即回购协议)来完成的，借贷方通过该协议回购证券作为抵押。当这些资产的价值下降时，它们必须过账更多的抵押品或现金。当他们无法满足追加保证金要求时，银行可能会清算资产，进一步压低价格。

“我不认为人们一直在使用的杠杆额度是不合适的，” Mayer Brown银行和金融部门的合伙人埃里克·赖利(Eric Reilly)说。“为了获得投资者期望的回报，无论您是公开REIT还是基金，都很难投资于优质资产并满足您的回报。”

在过去的一个月中，有五家抵押房地产投资信托基金已通知投资者，他们无法满足追加保证金的要求，并开始与贷方讨论宽容协议。其他房地产投资信托基金取消，延迟或修改了股息，或清算了投资组合中的风险较高的部分。尽管私募基金也使用杠杆，但它们通常可以通过资本募集来获得流动性，从而使其比公开交易的同业更具灵活性。但是它们并不一定要免疫。由于更加宽松的披露要求，他们的问题可能不太明显。

赖利说：“抵押贷款和房地产基金比抵押房地产投资信托多得多。”“对于您看到的每个抵押房地产投资信托，可能会有几笔资金以某种形式陷入困境。”

同时，市场正在等待美联储与巴拉克合作，将非机构抵押贷款支持证券纳入其干预措施。

赖利说，要使任何救济计划奏效，各方(包括非银行贷方)都必须参与救助计划。

他说：“这不是谁的错。”“它是来自世界各地的突如其来的，基本上打动了人们。”