当前局势将Sicken推向住房市场 直到爆发

比尔·麦克布赖德(Bill McBride)是一位训练有素的化学家，自嘲自欺欺人的数据迷，对宣传一无所知。多年以来，他匿名发表博客，最终只是郊游，这样他才能在接受记者采访时称赞已故的共同作者。而且，如果您想知道房地产市场在2007年开始崩溃之前早已走向何方，您所要做的就是听听他的声音。

他在2005年4月4日的博客“计算风险”中写道：“我将房地产市场称为'泡沫'。投机活动倾向于追逐升值的资产，然后投机活动会吸引更多的投机活动，直到最后，对于某些人来说，在事后看来，所有人都会明白的原因就是“泡沫”的爆发。

比尔的著作奇特，严谨且图表繁重，并受到他在南加州周围所见所闻的启发。有20多岁的“头发毛茸茸的”抵押贷款经纪人兑现并推动了法拉利。纽波特海滩当地一家收入不高的体育馆的朋友被她刚买的一套相对昂贵的公寓惹怒了。他回忆说：“这很奇怪，因为它对我认识的每个人都如此明显。”“如果年收入20,000美元的人可以购买300,000美元的公寓，那么您就会遇到问题。”

计算风险一直以来都是度量标准。比尔的帽子戏法之一是将三个数据点结合在一起，即单户住宅开工，新房销售和住宅投资占国内生产总值的百分比，这是数十年来准确追踪住房市场最高和最低点的领头羊。去年10月，他指出，住房活力通常也与更广泛的经济衰退的开始和结束有关。他当时写道：“新房销售同比稳定增长。”“别担心。”

随着秋天变成冬天，他对住房和经济仍然保持乐观，他对数据的信念坚定不移。他说：“我认为，即使每一位数据都有缺陷，数据也能告诉您真相。”“人们可以告诉您他们想要的所有故事，但是数据可以告诉您真相。”

现年66岁的比尔(Bill)也会提醒您，数据只能带您走远。他允许，无法预料的可以粉碎最健全的模型。

2月25日，疾病控制与预防中心的高级官员南希·梅森尼尔(Nancy Messonnier)警告说，当前局势即将对美国造成包围。“这不再是一个问题，而是一个更大的问题。她问，究竟何时会发生这种病，以及这个国家究竟有多少人将患上严重疾病，这是一个问题。”

金融市场对此做出了猛烈的反应，比尔在梅森尼尔的警告下震惊，为了避免被感染而停止了晚餐和演讲。他在2月28日写道：“数名读者询问了当前局势的经济影响。答案是，这取决于流行的严重程度。”然后，在3月13日：“对于美国经济而言，这是我从未见过的突然停顿。”

比尔仍在观察数据，但不知道住房或经济前景如何。“我仍在努力解决这个问题。根据我的经验，我什至不知道该说些什么。“住房的前景完全取决于病毒的前景。”

如今的房地产市场并没有比尔(Bill)在2007年进入自由落体时那样投机或陷入困境。那时，低谷的利率使人们容易借贷，购买和转移房屋。投资者渴望获得高收益的抵押贷款支持证券来追逐收益，这促使华尔街构造和出售越来越多的奇特，不透明和有利可图的债券。

信用评级公司对债务给予过高的评价，从而促进了销售。银行和其他发起人的放贷标准极为宽松。不良的建造和私人交易的衍生品给市场参与者提供了比他们认为的要弱得多的违约保险，而宽松的金融法规使这一切成为可能。一路走来，像比尔(Bill)那样在加利福尼亚看房的借款人花在住房上的钱超过了他们的收入所能承受的水平，并且授予信用度最低的房主的次级抵押贷款市场蓬勃发展。然后房屋陷坑。

Bill是一名海军飞行员和家庭主妇的儿子，2005年开始审查住房市场时，他不是专业分析师或投资者。1976年，他获得了加州大学尔湾分校化学专业的学士学位，从而找到了一份工作编码软件。此后，他在一家电信公司工作，而他的下一个雇主(医疗设备制造商)支付了从尔湾(Irvine)获得的MBA学位。到1996年，他赚了足够的钱退休，并开始全职旅行，远足，投资和研究数据。他是毕生的共和党人，在2004年总统大选中竞选民主党人约翰·克里(John Kerry)，因为他认为布什政府提供了数据来证明入侵伊拉克是正当的。

Calculated Risk关于住房动态的观点是如此丰富和有见地，以至于该博客迅速在投资者，金融分析师和商业记者中引起了追捧。推出仅几个月后，它就受到一位备受推崇的美联储经济学家的点头。比尔还加入了鞭子般聪明的前抵押贷款银行家多里斯·邓吉(Doris Dungey)作为共同博客，到2008年住房市场崩溃威胁到整个金融体系崩溃时，他们每天的读者人数约为100,000。

他回忆说：“住房经常导致经济陷入衰退，我认为住房不仅会下降，而且还可能带动经济。”“我坚信房价将急剧下跌，人们将失去家园。”

比尔笑得很快，好奇心无穷，他也认为自己是个乐观主义者。在一场野蛮的危机最终导致了自第二次世界大战以来最长的衰退期间，房价下跌了33%，导致了近800万的房屋被赎回，他寻找了亮点。汽车销售数据暗示潜在反弹。他在2009年2月写道：“这些将是一个非常黑暗的季节中的阳光。”恼人的市场空头们认为他天真。“这并不意味着解冻，但这将是一个开始。”

尽管普通工人在随后的金融反弹中没有看到工资的上涨，但比尔认为经济并非紧张是正确的。他正确地将2012年的房地产市场称为谷底(再次违背传统观点)。

在2013年的博客文章“未来仍是光明的!”中，他几乎无法控制自己。“总体看来，未来几年经济有望实现更多增长。从长远来看，我也仍然非常乐观，”他写道，并指出房屋开工似乎准备飙升。“去年，我说，展望未来，我是90年代以来最乐观的人。而且情况只会越来越好。未来是如此光明，我必须戴上阴影。”

失业率从2010年的9.6%降至2015年的5.3%，降至去年的3.7%。从2009年到2019年，股票市场经历了创纪录的牛市，房地产市场也开始回升。到去年年中，房价比2009年同期高出约50%。

尽管担心再次浮出水面，房屋出现了泡沫，但比尔对自己的数据感到满意，但仍然乐观。尽管价格居高不下，但他几乎没有非理性的猜测。新房销售已经增长了几年，但从历史上看仍然很低。而且由于橱柜有些裸露-可供购房者的房屋库存很紧张-他认为价格下降的压力很小。低抵押贷款利率减轻了一些潜在买家高昂价格的痛苦。

“去年年底，我认为一切都很好，并且今年会再次好起来，”比尔说。

到2020年，住房的基础将变得牢固。可获得的异国贷款减少，信贷标准趋紧，银行的资产负债表更牢固，抵押流程变得更加透明。监管机构更加警惕，银行，借款人和经纪人通常对风险更加保守。房屋拥有率在2004年达到69.2%的峰值，然后在2016年跌至62.9%的历史最低点，今年第一季度上升至65.3%。截至2019年底，抵押贷款违约率为3.77%，为1979年以来的最低水平，远低于2010年初的峰值11.54%。

首次购房者的平均年龄约为32或33岁，人口统计也明显落后于市场。新家庭的形成比过去更快，分析家们预计这种情况将持续到今年。由于工资水平的提高，低借贷率以及与2007年房屋市场崩溃的情感距离的提振，已经被拒之门外多年的千禧一代开始重新考虑。

1月份，比尔(Bill)回忆了关于失业图形的“计算的风险”，这是“有史以来最可怕的工作表”，他从2007年到2014年定期进行更新。工作反弹使他确信不再发布该表。他写道：“我预计就业不会很快下降(与2007年预测经济衰退时不同)。”

当前局势像破坏球一样落在这种快乐的场景上。

在封锁开始和企业关闭之后，失业率飙升。到4月底，超过2300万美国人失业，失业率达到14.7%(自大萧条以来的最高水平)，并且抹杀了前十年创造的所有就业机会。这一比率也超过了大衰退期间2009年失业率10%的高位。失业的人们倾向于停止购买包括房屋在内的东西。那些已经拥有房屋但失业的人往往会拖欠抵押贷款。

美联储主席杰罗姆·鲍威尔(Jerome Powell)4月29日对记者说：“经济衰退的深度和持续时间都极为不确定，这在很大程度上取决于病毒被控制的速度。”我认为最不能承受的人就是失去工作的人。看到所有受到威胁的人真令人伤心。

传统上，3月是抵押市场表现最好的月份，但今年的违约率上升了，这是二十年来的首次三月增长。3月份待售房屋销售下降了21%，美国全国房地产经纪人协会预计今年销售将下降14%。到4月下旬，抵押贷款申请与去年同期相比下降了31%。如果国会和美联储不介入，所有这些都会变得更加糟糕。

住房只是正在进行的，多方面的公共卫生和经济危机的一部分-与2008年住房危机导致这场危机的原因不同。当联邦政府介入这一时期时，它开始向多个目标投入数万亿美元：小型企业，大型公司，航空公司，失业工人，医院，州和地方政府，教育机构以及住房市场。就美联储而言，它降低了利率并最终展开了11种不同的信贷安排，目的是向几乎溺水身亡的任何人提供财务生命线。

国会和白宫下令暂停房屋止赎。他们还指示抵押贷款服务商向房主提供政府支持的抵押贷款减少的付款，或者甚至允许他们根据其财务状况将其付款全部推迟一年。

“在过去的几个月中，几乎所有事情都是前所未有的，但是我认为值得考虑的是，美联储已经使用了从2008年危机中恢复过来的武器库中的所有工具，”抵押银行家协会首席经济学家Michael Fratantoni说。 ，一个贸易集团。大会也迅速进行。住房市场无疑将是这些政策反应的受益者之一。

这些反应也可能引起一些痛苦。

住房市场是由关系的纽带联系在一起的，例如，买家到银行家再到债券持有人。当链条的一部分颤动时，每个参与者都会感受到冲击波。暂停赎回和宽容是必要的，也是富有同情心的政策，这也使服务提供商(大型银行和其他从借款人处收取贷款并将一部分资金转给投资者的银行)可能陷入困境。如果很大一部分借款人延迟付款，则服务业者可能被迫自掏腰包向投资者付款。如果他们做不到，他们会向政府求助。

3月份抵押银行家协会观察到，如果25%的房主得到了三个月的宽容，服务业者将需要拿出360亿美元来弥补欠款;长达9个月的宽容期可能会使服务人员的损失超过1000亿美元。几天前，MBA披露，截至4月26日，约有380万美国人(占抵押贷款总额的7.54%)开始宽容。分析公司Black Knight估计，每月有40亿美元左右的政府拖欠付款仅支持贷款。

即使有多个政府支持，银行也已经开始降低成本。尽管抵押贷款申请有望增加，但抵押贷款业务已大幅减少，房屋净值信贷额度也得到了提高。房屋销售低迷将对经济产生连锁反应，这也将使美国人更难从当前局势已经释放出来的损害中迅速反弹。这些都无法捕捉到全国各地有4000万家庭所面临的更大的困难，这些家庭出租而不是自己拥有住房，并且没有得到可比的公共支持。

也许最大的未知数是时间。每美元的联邦援助，每一次降息以及为房主，工人，企业主和医疗保健系统提供公共支持的一切努力，都基于这种措施不是永久性的想法，即一旦大流行缓解或消灭一切，可以恢复正常。相反，如果我们正处于持续数月或数年之战的初期，而这仍然需要经济上的牺牲，那么微积分就会改变。

“我目前的猜测是，经济将在6月(也许是7月)开始缓慢增长。”几周前，比尔写道。“但是起初，随着人们的脚步深入水中，增长可能会很慢。除非有有效的治疗方法或接种疫苗，否则我不希望出现“ V”字型的复苏，那样增长将会更快。

比尔预计疫苗不会很快到来。计算风险一向具有广泛的数据集，包括电影票房收据，旅行和运输信息，酒店入住率和汽车销售。现在，它还可以定期查看当前局势跟踪数据。

“经济进程将取决于病毒的进程。如果持续时间不长，我们会没事的。如果我们在短短几个月内仍无法摆脱困境，那么我们将面临一个真正的问题。”他告诉我。“我在错误的领域问了错误的人，问房屋要去哪里。传染病专家会知道的。”