被冻结的英国房地产基金面临生存危机

业内消息人士称，英国地产基金将冻结数月，因受当前局势危机影响，市场无法估值，部分基金可能需要改变结构才能存活。

晨星(Morningstar)跟踪的10家大型开放式房地产基金在3月中旬停止了投资者的赎回，称在经济下滑的情况下，估价师无法准确评估房地产资产。这些基金总共管理着65亿英镑(合113.3亿新元)的资金。

由于写字楼的前景尚存疑问，零售行业正处于危机之中，而住房市场刚刚重新开放，房地产价格势必会出现重大调整，但交易量稀少意味着变化的幅度仍不明朗。

“这是一场不同于其他任何危机的危机，”爱马仕房地产投资管理公司(Hermes Real Estate Investment Management)董事本·桑德森(Ben Sanderson)说

“短期内，这将是一个巨大的挑战。”

晨星跟踪的许多基金都是面向散户投资者的，这些投资者可以每天把钱取出来，由英杰华(Aviva)和Legal & General等家喻户晓的公司管理。

这些基金在2008/09年金融危机期间以及2016年英国退欧公投之后也曾被暂停，因为它们难以出售的资产意味着无法满足每日的赎回请求。

但这场危机已进一步蔓延至规模达700亿英镑的英国房地产基金行业。

面向慈善机构和养老基金等机构投资者的基金也第一次关上了大门。

这些基金通常只允许按月或按季度赎回。

根据路透调查，在摩根士丹利资本国际/AREF英国全部平衡地产基金指数中，有29只专注于机构的基金中，有20只已暂停或推迟赎回，其中包括贝莱德、联邦Hermes、第一太平戴维斯和施罗德管理的基金。

三家结构不同的公司仍在营业，六家没有回应置评请求。

信心受损

业内消息人士称，资金在9月前解冻的可能性不大，届时情况如何尚不清楚。

停牌使基金能够平等对待客户，防止投资者匆忙离场，这意味着行动迟缓者的投资价格更低。

这些基金表示，停牌与估值问题有关，而且不同寻常的是，停牌之前并没有出现大量赎回请求。

不过，晨星(Morningstar)的数据显示，该公司追踪的顶级基金在3月上半月有1.26亿英镑资金退出，之后被停牌，而整个2月和1月的数据分别为1.03亿英镑和4300万英镑。

一旦基金重新开放，投资者可能会逃离。

"停牌损害了投资者的信心，"投资平台AJ Bell的活跃投资组合主管Ryan Hughes表示。

零售基金表示，它们拥有大量现金，有助于应对任何赎回。

机构基金表示，它们的投资者目光长远，将继续青睐房地产，以分散投资和提高收益率。

但对于那些确实需要出售资产以筹集现金的基金来说，这将是困难的。

施罗德英国房地产基金(Schroder UK Real Estate Fund)经理Jessica Berney表示，局势爆发以来，该基金已完成了三笔大额交易，但此后市场上再无新交易。该基金管理着26亿英镑的资产。

买家正在等待——美国地产投资公司麦迪逊的总裁罗纳德•迪克曼表示，该公司愿意向这些基金的投资者“提供流动性”——但消息人士表示，任何出售都可能以折扣价进行。

如果不能满足赎回要求，基金可能会关闭。英国资深投资者尼尔•伍德福德(Neil Woodford)的股票收益基金(equity income fund)去年6月停牌，10月关闭。

为了避免未来的停牌，基金可能会改变结构。

评级机构惠誉(Fitch)负责基金和资产管理的高级主管阿拉斯泰尔•休厄尔(Alastair Sewell)表示，监管压力可能会促使基金效仿芬兰或德国等国的同行，这些国家的房地产投资者必须持有投资3个月至2年不等。

基金也可以成为投资信托，其中包含固定数量的单位。