中国迈出了启动3万亿美元房地产投资信托基金市场的第一步

在最长的时间内，至少对于妈妈和流行投资者而言，进入中国房地产市场的唯一途径就是买房。

随着房地产投资信托的到来，这一切都将改变。

中国于4月下旬开始进行REIT试验，该试验最初将重点集中在为公路和机场等基础设施项目提供资金。如果成功，该计划可能会扩大到包括传统房地产在内，使个人投资者接触到一个市场。高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)估计，一天的价值可能高达3万亿美元。

对于散户投资者而言，这将是一个全新的世界。成都西南财经大学2019年的一项研究显示，缺乏投资选择意味着中国家庭的财产中约有78%属于房地产行业，是美国的两倍多。股票投资不到1%。

房地产投资信托基金就像“拥有房产的一部分，并从租金中获得稳定的收入，这是大多数妈妈和流行投资者所无法承受的，”亚太房地产协会驻新加坡首席执行官西格里德•齐亚奇塔(Sigrid Zialcita)说。中国零售投资者以前很少有这样的投资机会。REIT的波动性不如股票，但投资者仍然可以通过增加股息或资产增值来享受增长。

长时间来

自2008年以来，有关在中国启动房地产投资信托基金市场的讨论一直在进行，但因担心它们可能进一步推动房价上涨而从未取得成果，而房价在过去20年中呈指数增长。

试点计划包括一些确保审慎的规则。散户投资者只能购买任何一种REIT证券的16%，基石散户投资者必须至少持有其投资的20%至少五年。机构投资者将控制其余部分。

为了防止资金被滥用，房地产投资信托基金只能获得高达20%的杠杆，借来的任何钱都必须用于维护和翻新，而不是用于收购。

基础设施资产还必须已经运行了三年，并且位于六个指定的经济区之一，其中一个包括连接广东省，香港和澳门的大湾区。产生稳定现金流的能力也是前提。

安全第一

中信资本控股有限公司房地产部负责人史丹利表示：“对于一种新产品，顶级决策者将对金融稳定性和安全性给予极大关注。当政府感到足够的信心时，房地产投资信托将不会让房地产市场火爆起来，他们可能会扩大审判范围。”

在此之前，仅出于基础设施的房地产投资信托基金还有另一个原因-它们将帮助使饱受打击的中国经济重新站起来。

鼓励对公路，桥梁和商业园区等公共项目进行股权融资，将减轻地方政府的债务负担。Sinolink Securities Co.预测，中国今年将需要在基础设施上花费约1.5万亿元人民币(2010亿美元)，以实现5.5%至6%的经济增长。

招商证券股份有限公司投资银行部董事总经理左飞表示：“通过房地产投资信托基金加大基础设施投资的力度，可以推动经济增长，并遏制地方政府面临的债务风险。”

新的基础设施房地产投资信托基金市场的潜在规模令人眼花。乱。北京大学光华管理学院去年发布的一份报告显示，假设仅现有基础设施项目的1%被证券化，至少有1万亿元将投放到股票市场。

最大的障碍是法律上的障碍。

在亚洲，房地产投资信托基金的结构通常是由信托或基金持有资产的。但是在中国，信托产品最多只能出售给200名合格投资者，而共同基金只能投资于股票和债券。

该试验通过允许个人投资者购买共同基金的股份来解决此问题，共同基金随后投资于间接持有基础设施资产的资产支持证券。

中信资本的程静说：“这是在不修改现有法律的情况下推出房地产投资信托基金框架的尝试。”“这是进入公共房地产投资信托市场的第一步，这是一个突破。”