当前局势期间房地产投资的最佳市场

评估房地产市场的常规方法今年已经出局了。标准方程式是，更多的工作机会会导致对住房的更多需求，但是由于今年所有市场中都有大量的工作机会流失，这种分析是行不通的。那么，我们现在如何确定哪些市场是2020年投资者的最佳选择?

我们必须首先相信当前的局势是暂时的，经济活动将在明年左右恢复，并且大多数工作最终将返回。如果不是这种情况(请记住，局势是由当前负责，而不是由我们负责-正如Fauci博士所说)，您最好将钱保存在银行中，因为我们的房地产价值将长期下滑。

但是，假设大多数工作将返回，并且绝望的业主不会出现房屋销售浪潮，还有其他方法可以确定投资在何处以及如何进行才是最有意义的，而风险却最小。

首先，在电晕衰退之前哪个市场表现最好?纳什维尔，凤凰城，西雅图，杰克逊维尔，旧金山，犹他州的市场，德克萨斯州的大市场，费城，坦帕，罗利和其他十几个市场今年初均以强劲的速度增长。

强劲的增长会产生自身的问题，最臭名昭著的价格泡沫将房地产价值推升至不可持续的水平，但最有可能的是，良好的增长将在已经拥有的市场中最快地恢复-除非当前局势永久改变我们的行为...更多关于下面的内容。

判断市场相对吸引力的第二种方法是，到目前为止，经济衰退对市场的影响有多严重。截至目前，我们几乎没有确凿的事实，但在接下来的几个月中将会得到更多。我们确实知道的第一个事实是，美国4月失去了所有工作的13%。各个市场如何根据这一平均值衡量的?

好的时候，犹他州的市场(奥格登，普罗佛，盐湖城)失去了大约7%的工作。德克萨斯州的大型市场紧随其后，分别是凤凰城，伯明翰和华盛顿特区，增长率为8%至9%。

在贫困地区，底特律，拉斯维加斯和纽约失去了超过20%的工作。

4月只是我们有困难数字的第一个月。随着时间的流逝，这种情况会越来越糟，因此我们必须保持领先地位，但是在某些时候，每个市场都将达到自己的谷底，然后我们将真正了解其与“正常”水平有多远增长。

然后恢复工作的速度将是投资者可以用来决定在何处以及何时进行投资的第三项指标。这将是一个漫长的过程，目前尚不清楚每个市场都将恢复到当前局势发作之前的就业水平。

但是我们已经可以对此进行猜测：由于情况将发生变化，哪些类型的工作最容易遭受永久损失?

我们有一些线索。尽管四月份的总体失业率为13%，但金融部门仅损失2%，政府部门仅损失4%。但是失去了10%的制造业工作机会，其中48%的工作机会流向了旅游业，酒店和餐馆。

餐馆将改变其运营方式，多年来，地方政府预算将承受巨大压力，而随着经济衰退加速多年以来的趋势发展，其他类型的企业也将发生变化。零售业将更快地上线。制造商将实现更快的自动化。在线将提供更多的教育，更多的医疗保健也将如此。每个人都将尝试用更少的人做事。

一些市场比其他市场更容易受到这些变化的影响。我们可以将每个市场中最容易受到这些更大力量影响的职位总数相加，并了解当地的长期增长前景。

在粗略排名中，脆弱性较低的市场包括里士满，丹佛，亚特兰大，纽瓦克，马里兰州的弗雷德里克县，罗利，达拉斯和伯明翰。

脆弱性较高的市场包括拉斯维加斯，大急流城，奥兰多和密尔沃基。

这些是比较市场的有用方法，但尚未给出最终答案。为时过早，我们的数据太少，事实太少。2020年的重要信息是跟踪数据，再过几个月，我们将拥有更多。然后，投资者将能够形成最佳投资市场的完整图片。

最后，无论您选择在何处投资租赁物业，都可以通过投资“最优惠的价格范围”来最大程度地降低风险，在“最优惠的价格范围”内，租房者最多。在租金市场的高端和低端都面临严重压力的时候，这是至关重要的。高于“优惠价格范围”，需求可能会在一段时间内完全消失，低于该价格范围，许多租户将面临财务困难。通过对实际租户的人口普查数据进行反算，我们可以在每个本地邮政编码中找到所需的范围。

经济衰退前的增长，经济衰退期间的失业，职位恢复的速度，长期的职位脆弱性以及“优惠的价格范围”。这些是每个投资者都应利用的工具。您仍然需要做出最终决定，但是这些简单的指标可以帮助您做出最佳决定。