上海控制房价「上海房价腰斩」

如果不仔细看，你可能会发现楼市最近一年真的是百花齐放

其中一个很明显的趋势就是上海的新房，总面积段越做越小，同一个区域的新房总价也越做越低

这其实就是越来越明显的用户端需求在市场的真实呈现，特别是在一二线城市，随着房价的高起，这样的趋势也越发明显

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总价为王的第一要务是一定要控制好面积段

户型的转型，大体看经历了四个阶段

第一阶段就是把空间做舒服了，150㎡做了三房两厅两卫，怎么大怎么来，住的舒服就行

第二阶段就是把空间做合理了，120㎡做了三房两厅两卫，面积稍微小一些，但整体的居住体验感还算有所保障

第三阶段就是面积可以更小些，但把空间功能一定要更丰富些，95㎡做三房两厅两卫

到了第四阶段，就是把空间做紧凑了，80㎡做了三房两厅一卫，麻雀虽小，但五脏俱全

目前一线城市应该进入到了第四个阶段，二线城市应该进入到了第三个阶段，大家可以对比看下当下自己所在的城市，那些主流的开发商的主力户型，心中就应该大体了解所在城市处于怎样的户型阶段

经济发展与户型发展的发展，呈现出了完全的正相关

而这样通过控制面积段来控制总房价的策略，上海目前多个盘的热销都能说明这样的问题

比如中海汇德里，直接把83平做成了三房，而且还做了两厅一卫，放眼整个上海，这样的户型都很稀缺，导致的最终结果仅仅只要900w左右的价格，就能在内环上车了

还有海玥金茂悦，也直接开出了75平的两房，直接对准华新板块中的刚需，总价320万起

也直接把几百米之隔的另一个自家项目，弄的不知所措，相同的资源相同的区位，唯一的不同就是兄弟项目最小面积段是99㎡的三房，400万起的总价

差不多的项目，80万的差价，直接导致了不同的项目热度和市场反馈度

所以你看，所有逻辑就是全部都是围绕总价段做文章，哪怕我单价比你贵一些，也没问题，关键是总价要低，一切围绕总价走

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我们再来看看如果从置换的角度看，总价低的房源到底有啥优势

最大的好处其实就是，卖的更快

因为总价低，面对的是最广大的购房群体，小标的也好出手，再叠加一些好的地段等因素，整体的成交周期就会比较短

我们来对比看下仁恒在上海所有楼盘的相关数据的情况，如果你仔细看，会发现总价与成交周期或多或少都存在着负相关

仁恒西郊花园的成交总价是725万左右，是仁恒在上海的所有项目中最便宜的，但成交周期也是最短的，仅仅只要49天

来源：地产热点观察

成交总价低，意味着成交周期短，而成交周期短，其实也意味着更快的资金流动

楼市的本质其实就是资金的游戏，而更快效率的出手，也就意味着当你换房时，你手里有着比别人更充沛的现金

换句话说，当你处于卖房买房这样的置换阶段时，你将比别人有着更多的优势

如果我们再看下去年上海卖的最好的新房项目，都是一些大家非常熟悉的网红盘，请注意，看一下他们的套均总价

不知道大家发现没有，卖的好的新房项目基本都处于300万到600万这样的价格段

超过这个价格段卖的好的，要么是被限价的前滩，要么就是真正的中内环稀缺的产品，会吸引着不差钱的土豪

如果大家买房比较早的话，会发现在前几年比如2011年、2012年时，上海楼市的主力价格段是300多万

这么多年过去了，即使房价翻倍了，总体的价格段其实并没有特别明显的提升，只不过是面积越买越小了

如果你去拉了一下二手数据，会发现今年相比去年同期成交量翻倍的区域是：月浦、罗泾、马桥、曹路、唐镇、曹杨、徐泾、青浦新城、泗泾、华泾、彭浦、淞南、顾村、长兴岛

可能很多地方你都没听过，帮大家总结下，就是二手房率先回暖成交的，基本都出现在外环外

总价低的楼盘，在任何一个趋势下，都会率先回暖

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总价为王的背后，其实是楼市购买能力的真实体现

由于资本回报率长期高于劳动回报率，房价总是涨的比工资快，所以为了你以后能更快的卖出，不管是刚需还是投资，尽可能要把上海的房子总价控制在600万以内，二线城市打6折，三线城市打4折

所以，其实就是提醒我们一定要看准城市的购买力红线，房子涨的有多快，其实取决于有多少接盘侠愿意为此买单，为什么总价低的刚需盘涨的会比较快一些，因为他们对应的是这个城市最广大的购买力

购买力取决于这个城市的人均收入是多少

为什么上海卖的最好的房子是总价在400万左右的房子

帮大家来做个数据推演

整个2019年，上海的平均月薪差不多是1.1万左右，那么，相当于上海的家庭平均月收入是2.2万左右，当然，如果只是凭借这样的家庭收入，想要买房，还是比较难的，毕竟房产其实是属于城市高购买力人群的

那么我们稍微放宽一点购买力门槛，一般来说，想要在上海买房，整体的家庭收入应该是平均收入的1.5倍，相当于家庭月收入在3.3万

对于一个家庭所能承载的房贷的极限，差不多是家庭月总收入的70%，毕竟还要生活还要养家糊口，这就意味着家庭所能承受的极限月供压力是在2.3万，所对应的房价总价差不多就是450万-500万之间

所以，正如我们所看到的那样，为什么总价400万左右的房子在上海卖的比较好，因为在这个总价区间内，有着最广泛的客群覆盖，有着最好的流通性

所以，很多人都想自己买的房子后期能快点出手，那最重要的一点就是要觉察到城市的购买力的总价极限

比如杭州，平均月薪差不多是9000左右，家庭月收入是在18000左右，那么基本极限月供就是在300万以内，你稍微往下调整点，差不多是在250万左右，在这个总价段去买房子，基本可以覆盖到最广泛的刚需客户群体

记住一点，决定流动性的，是这个城市的最基础购买力有多少

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当然，可能很多人一直有个疑惑，一样的总价，该怎么买

在有选择的情况下，尽量不要买郊区的大房子，一定要选择市中心的小房子，一天一共24小时，不要花3个小时在路上，往往这3小时就可以决定你的人生

一句话总价，如果一样的总价，买位置好的，如果一样的位置，买有人住的

现实情况也是如此，总价越低，越靠近内环，就卖的越好，销售情况与户型怎么样与社区怎么样，都没有任何的直接关联

比如认筹率直接爆表的东方惠礼，为什么会被抢的这么疯狂，最大的原因是推出46平的一房，总价只要400多万，就能直接抢占前滩，享受到前滩的配套资源

还有前面提到过的中海汇德里，83平，做到了三房两厅一卫，总价牢牢控制在800万左右

还有徐汇滨江的尚海湾豪庭，推出的极限小面积是62平方左右，总价不到600万，直接坐拥江景，你说香不香

所以，在这个总价为王的时代里，现在所有的买房客户，越来越多的人其实开始意识到一个问题

前期投资思维太厉害，很多不好的资产一直囤积在手里，现在楼市静淡了，得抓紧整合置换，买入稀缺资源

什么是稀缺资源

不是说面积有多大，品质有多好，最关键的还是资源还是配套，当你想明白这一点，就能理解为什么前滩户型这么差，小区基本无绿化，为什么还能卖的这么好，特别是总价可控的小户型，摇到的概率跟中大奖的概率也差不多

所以，大家一定要注意，现在起，买房一定要控制总价

然后，离市中心越近越好