东进对十陵的发展「十陵商业规划」

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往回十年看十陵，怎么看怎么一个屌丝相。

因为处在龙泉和成华的交界处，亲爹龙泉嫌弃地界太远，常年对他置之不理。隔壁成华大嬢虽然离得近，但毕竟不是自己的娃，也不会插手来管。还好爷爷（成都市政府）看在他毕竟是嫡系血脉，在1998年送了他一个成都大学，其他时间也忙的管不过来。

然后十陵就开始了十余年的慢慢蛰伏路。爹不亲妈不爱，默默地成长在东三环，无规划无产业无人管，整一个三无板块。

对十陵的人民来说，十余年蛰伏的时间实在太长了。城南都已经发展到五环了，东三环的十陵还是十几年前的老样子。街道、建筑、臭水沟，连路边的炸土豆摊摊儿都跟十年前几乎没有差别。

屌丝，就是这个阶段的不二代言词。

但毕竟是亲生的，曾经不被看好的十陵，熬过了漫长的10来年蛰伏期，终于等到东进的风口！

先是地铁4号线开通，再是青龙湖公园绿肺开放，而白富美大运村也最终下嫁十陵。爽文男主的命运已经降临，至此，屌丝十陵不再，精英十陵的巅峰人生已然开启。

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丨区域位置

十陵板块属于成都市龙泉驿区，位于东三环路两侧，占地面积约27.38平方公里。截至2020年7月，十陵街道辖8个社区和5个行政村，总人口23万余人，其中户籍人口7万多人。

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丨规划概述

十陵原名石灵，因辖区内青龙埂上分布着明代的十余座蜀王陵墓群，故在1994年决定撤乡建镇时，将石灵乡更名为十陵镇，又于2004年10月撤销十陵镇，设置十陵街道办事处，沿用至今。

自上个世纪90年代初，华川、天兴、宁江、江华四家军工企业从重庆搬迁到十陵，奠定了十陵经济发展的基础。而随着近几年军工企业的逐渐搬离，十陵片区的经济重心有所偏移。

相信随着大运村的建成、锦绣天府十陵大梁农民集中建房整理项目等”中优“项目的落地，十陵成为龙泉驿区生态居住区和片区级文化创意产业聚集区标杆的日期指日可待。

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丨交通动线

板块内有夏蓉、渝蓉高速，但没有大型长途客运中心等国内公共交通疏散中心。

十陵街道拥有成都市主城区十大枢纽客运站之一的十陵客运站。主要经营成都至南充、遂宁、广安、渠县等方向的线路，是成都经重庆、宜昌抵达上海，或经北海至海口的西南通江达海客运始发站。

四、轨道交通★★★★☆

十陵街道规划有已开通的4号线（包括明蜀王陵站、成都大学站、十陵站、西河站），在建中的9号线（范家院子站）。

五、一般公共交通★★★☆

5路

97路

公交是十陵街道除地铁之外最主要的公共交通。公交车首末站有：十陵公交中心站、大梁村公交站、东景康庭站等。公交主要路线包括5路（开往金沙公交站）、85路（开往昭五块石交站）、97路（开往地铁双桥路站）等通往市区内各个方向的路线。

但因为城南CBD的崛起，缺乏从十陵直达城南的定制公交、快速公交等，比较不利于区域内白领在城南上班的公交需求。

有房精言：因处于三环外侧得天独厚的地理优势，十陵板块的交通可以算是“四通八达”，驾车出行比较方便，但依靠公共交通去往城南方向略有不便。

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丨产业分布

第一产业：★★★

提到十陵，就不得不提到石灵土鸡蛋。依靠养殖大户陈大友而成立的”十陵禽业合作社“，从2003年发展至今日，合作社特产的”石灵土鸡蛋”已经成功打入成都、重庆、云南、贵州、西藏等市场，其中在成都超市的销量占到成都超市市场的三分之二以上，带动了十陵镇及周边地区90％以上的规模养殖户，有效解决了1300多个农村劳动力就业问题。

第二产业：★★★

早在上个世纪90年代初，十陵的第二产业开始发展。得益于支援三线建设的四个军工厂响应国家号召，从重庆集中搬迁至十陵，所以最早的十陵，是因为这几大工厂的集聚，以及随之而来的工厂家属区的集中搬迁而发展起来的。

但随着4大军工企业的陆续搬迁，十陵的第二产业从近年来开始没落，只剩下少量小规模与汽车零件制造业相关的企业。这也造成了十陵板块内面貌比较老旧。

第三产业：★★★

随着大运村的逐渐建成，十陵板块未来的产业重心已然浮现。而且根据龙泉驿区最新的城市规划，十陵所在的龙泉驿西片区，将依托明蜀王陵、成都大学和东村文化创意产业园，大力发展文化创意产业。再加之各大房地产开发商的陆续入住，也势必拉新十陵板块新的发展面貌。

有房精言：甩掉“城乡结合部”的旧帽子，开启成都东进第一站的新征程。

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丨生活配套

商圈★★☆

依托成都大学以及附近学校在校3万余名学生，十陵板块拥有比较全面的生活、娱乐配套。主要但因为与学生群体的匹配，区域内没有高端商业综合体，大多以步行街形式呈现。

商城★★★

能满足十陵人民日常生活需求的有月楿广场、鑫大百盛购物中心等。

而距离7公里以外的万象城是距离十陵板块交通最便利、业态最全面、繁华度最高的商城，更近一点的有万科魅力之城的凯德广场，但交通便利性与繁华度比万象城要逊色一些。

超市★★★

十陵板块内暂无大型购物超市，只有红旗连锁、好乐购购物中心、世纪嘉华及其他小型超市若干。

农贸市场★★★☆

因片区内老旧小区较多，片区内菜市场、农贸综合市场较多，有十陵204菜市场、十陵友谊综合市场、久贸综合市场等。

品牌连锁★★☆

片区内无大型、高端快销类连锁入住，整体业态偏中低端，仅红旗连锁、七天优品、等中低端连锁。

休闲娱乐★★★☆

大多分布在十陵街道步行街上，除了学生群体外，也是周边居民娱乐的主要场所，有月亮谷量贩ktv、惠康国际养生、世豪广场电玩游艺区等。

美食餐饮★★★☆

能够满足学生以及周边居民的日常生活，有张鲫鱼家常菜、客家牛杂火锅等，另还有巴蜀崽火锅、德克士等连锁类美食。

银行支行★★★☆

中国邮政储蓄银行、中国银行、中国农业银行、成都农商银行、兴业银行、中国工商银行、成都交通银行等各大银行支行，分布比较集中，均可步行抵达，去银行办事比较方便。

有房精言：成都大学后门N条街，现状跟不上十陵的规划。但依托大运村的建设，未来将有大变化。

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丨教育配套

幼儿园：

公立幼儿园有7所，其中二级园6所，包括十陵小学校附属幼儿园、和平小学校附属幼儿园、成都大学附属幼儿园等；三级园1所，青龙湖小学附属幼儿园；

民办幼儿园有6所，二级园4所，包括三乐幼稚园和宁都曙光幼儿园；三级园2所，为平安家园幼儿园与书香幼儿园。

2020年，十陵的13所幼儿园统共招生1200人，能基本满足片区内的幼儿入园需求，其中成都大学附属幼儿园除了招收成都大学教职工子女之外，也招收石灵社区的适龄儿童。但除了成都大学附属幼儿园外，各园硬件条件均为一般，片区内一级园数量为0。

小学：十陵板块内共有公立小学6所，包括十陵小学、灵龙小学、友谊小学等。学生生源主要为附近老旧小区、拆迁小区，师资质量一般。

中学：板块内共有3所中学，分别为十陵中学、成都市华川中学校、来龙中学，教学与师资质量一般；还有1所职业高中西部工程信息学院，是一所大中专学历教育和职业技能培训为一体的综合性职业学校。

大学：板块内共有2所大学，分别为成都大学和四川长江职业学院。

其中成都大学是四川省和成都市共建的综合性大学、成都市重点建设大学，是教育部国防教育特色高校、四川省博士学位授权立项建设单位。

四川长江职业学院则是在教育部备案的全日制民办普通高等职业学院，在2018年入选为第三批国家级现代学徒制试点单位以及成渝地区双城经济圈高校艺术联盟成员单位。

培训机构：艺林教育、承恩教育等，虽然机构多，但大部分为个人开办的，培训师资与质量参差不齐，没有参考标准。

有房精言： 十陵板块内已覆盖从幼儿园到大学的全线教育，但各阶段的学校教育质量均为一般。没有名校傍身的十陵，教育资源在龙泉驿区排名较为落后。

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丨医疗配套

三甲医院：片区内暂无三甲医院。

综合医院：成都长江医院、二〇四医院、成都龙泉驿区十陵社区卫生服务中心等。

有房精言：十陵片区内无大型综合性医院，仅有长江医院为综合性二级甲等医院，可为当地民众提供一定的医疗资源。

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丨市政配套

办事机构：十陵派出所、十陵街道办事处、十陵街道人民调解委员会等。

人文景点：明蜀王陵、惠王陵、僖王陵，其中蜀王陵在1996年12月被国务院列为全国重点文物保护单位，民间有言，“北有十三陵，南有蜀王陵”，指的就是这里。

有房精言：麻雀虽小五脏俱全。十陵板块虽小，但随着大运村的落地，以后的相关政务配套会越来越完善。

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丨环境配套

城市公园：青龙湖湿地公园是目前成都市区占地面积最大的湿地公园，总面积30000亩，湖面面积4000亩，相当于2个兴隆湖那么大，是成都城区的城市绿肺。

有房精言：青龙湖不仅造福着十陵、城东人的“肺”，还吸引了不少珍惜鸟类、禽类安家，也是成都生态重要的一环。

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丨区域内产品及开发商分析

普通住宅：十陵现状总体还呈比较老旧的面貌，除了2015年已经交房的万科金色城品稍显品质一点，其他的全是上个世纪的老旧小区与农民的自建房屋。板块内还有在建的5处新盘，包括新盘蓝光未来、华润置地时代之城、首开龙湖景粼玖序、中海御湖世家、中梁壹号院。

这几个开发商都是国内知名地产商，对项目、产品的打造能力值得肯定，相信会对板块内住宅品质有很大的提升作用。但需要注意的是，这些新盘产品更偏向于改善类，户型大，总价高，对刚需客户不太友好。

别墅：十陵的别墅产品都还是在建的项目，包括中海御湖世家、首开龙湖景粼玖序。但两个项目所在地块附近均有城市主干道，如何突破噪音、环境限制打造高端别墅，需要地产商的产品打造力。

商办及写字楼：中海御公馆规划中有写字楼产品，暂未投入运营。但中海的商业运营能力还是值得期待的，可能会给十陵板块内带来惊喜。

专业市场：因为市场的限制，板块内的专业市场规模较小，呈块状分布，主要分布在成洛大道以东。板块内有建材市场2处，农贸市场约20处，家具市场2处。各处都还散发着老旧的味道，但随着大运村的建设的逐渐完工，十陵街道上老旧的面貌也会得到很大的改善，大运核心居住区的新规划已经指日可待。

有房精言：地产龙头杀入，大运村加持，十陵即将改颜换貌。

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丨区域内价格趋势分析

区域内二手房均价：11328元/㎡（数据来自贝壳找房，2020年10月）

区域内新房均价：21500元/㎡（数据来自贝壳找房，2020年10月）

2016年-2020年均价走势图：

从上面几组数据可以看出：

十陵房价飞升的两个阶段分别为2017-2018年，以及2019-2020年。主要原因是17、19年分别是十陵2次土拍的热点时期，而新房价格的提升拉动了区域内整个房价的攀升。

而一个小版块内，新房、二手房差距之所以有10000元的差距，主要是因为十陵现供应的二手房绝大部分都是上个世纪90年代的老旧房屋，品质较差。而新房的几个项目除了打造的品质更高以外，拿地价都略高，面粉买贵了，面包价也会水涨船高。十陵板块是主城区少有的“供地大户”，未开发宗地较多，体量也大，开发难度较小。

有房精言：十陵的新房市场虽才开始，但已经步入全员改善时代。

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丨优势与劣势分析

优势：十陵板块本来的资质是不错的。东三环外侧这独特的地理位置，不仅可以享受到“中优”和“东进”两大城市发展战略下的红利，还是紧靠主城区为数不多的“地主”，未来还有无数地块可以投入市场，掀起十陵改善狂潮。

另一个利好是：一直不受龙泉亲爹待见的十陵，在2018年年初，也明确了其规划权属明确收回龙泉，算是得到了亲爹的身份认证。

加上青龙湖这个优质的自然资源，以后的十陵，很有可能是城东改善住宅的核心区域。

劣势：区域起步晚，整个板块要真正发展成熟，可能需要几年，甚至十余年时间。东进的“东风”主要吹的是东部新区，而桥头堡也是“东安新城”，十陵板块到底能借到多少风能飞多远，这个不好断言。

目前，十陵板块的新房房价均价近20000元/㎡，刚需购入门槛太高。未来，可能会是改善住房的天下。商业，是十陵板块的软肋。现目前

板块内没有一个大型商业，只能去万年场板块和魅力城板块的商业。虽然规划有范家院子TOD，但要落地还需时日。

有房精言：这个曾经被人遗忘的十陵，终于可以拿回属于自己的地位。

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丨区域投资建议

早在2017年，中海地产以11400元/平方米的成交价，刷新了十陵历史上的最高地价。随后十陵的地价不断攀升，十陵的房价已达历史高位。

再加上各大项目的产品均为改善产品，因此在十陵，房屋的属性更偏向于自持自住，投资属性偏弱。

综述：城东改善市场依然广阔。

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丨适居人群建议

客群以地缘性客户、看好板块规划的改善为主。十陵曾经的三无状态已经过去，虽然现阶段城市面貌还稍显老旧，但对本版块看好潜力的改善人群，可以上车十陵了。毕竟十陵现有新盘的大部分产品都已经将刚需拒之门外，以后的十陵，伴随着大运会和东进的落地，将成为下一个城东改善板块。

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有房出品

区域分析·总编 | 拉凯

市场调研 | 米酒 二麻

视觉设计｜布丁

校稿审核 | 米修

此文章来源于“有房团队”