租房时代来临「做时代的见证人」

随着房地产商告别黄金时代，白银时代，滑落到当下的黑铁时代。

再没人怀疑房地产已由“增量时代”向“存量时代”的转换。

而从国际经验来看，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1后，“存量时代”将逐步来临。

2021年，我国常住人口城镇化率达到64.72%，套户比超1.09，房地产大开发周期拐点已经出现，周期、政策、企业等多因素叠加，市场正快速向存量房时代转变。

此消彼长，租房市场会不会迎来黄金时代？

炒房客的离场意味着一个炒房时代行将落幕

过去的20年中，闭着眼睛都能做对的事就是买房子。这不是笑谈，而是中国房地产20年大开发周期的一个缩影，中国住房市值从23万亿元增加到418万亿元,增长18.2倍。

20年一轮回，普遍的观点认为20年地产上行周期可能终结，放宽政策只能改变斜率却不能改变趋势。

秋江水寒鸭先知。最近楼市的几件事情，预示着一个时代的结束。

第一件事，是广州二手房市场发生的一件堪称奇葩的事情。增城区保利中航城小区，业主割肉急售一套二手房，报价1.28万元/平米，仅相当于该户型高峰期的4折；然而他的邻居们不干了，发生了邻居集体堵门维权的闹剧。

第二件事，诸葛找房的数据，今年6-8月份，10个重点城市的二手住房交易同比已连续3个月“正增长”，与以往不同，二手房回升并未驱动新房市场好转，或是因为“套现式交易”增长。

两件事初看风马牛不相及，但却是一个趋势的揭示。因为如果只是自住，只有一套房产的人，很少会因为房价下跌而去维权，或者套现离场。反之，当然是炒房客！

投资客的套现离场，也就意味着高杠杆、野蛮生长的炒房时代或已落幕。

租房时代的开启，表现上将是量的增长而不是价的上涨

可能很多人有一种错觉，房价太高，租房来凑。房地产销售市场不行了，租赁市场应该火热。

这不，根据贝壳研究院数据，7月全国重点40城租赁成交量环比增加3.8%。超7成城市租赁市场成交环比增加，30城市场热度达今年以来月度高峰。

除了租赁成交量外，租价涨价之声也是此起彼伏。尤其疫情之后上海、北京，网上动辄10-20%的涨幅。

具体而言，7月北京住宅平均租价突破每平米120元，租价居于全国首位，同比去年同期大涨7.53%，环比6月涨3.45%；上海7月平均住宅租价每平方米103.3元，同比去年上涨3.3%,环比6月上涨4.75%。

一线城市租房市场整体表现强势，并不意味着整体租赁市场都如此。同样贝壳研究院数据，7月份，即便受到季节性因素提振，40个大中城市中，仍有28个城市租金同比下跌，占比达到七成，其中有20个城市租金达到最近四年同期低点。

很明显，全国整体的租房市场活跃度在下降，租金也在下降。

因此，一般而言，商品房租赁和买卖市场的波动并不是跷跷板关系，而是大致呈现正相关关系。购房需求旺盛，人口集聚的地方，租金也会相应上涨；反之，楼市需求不振也会拖累租赁市场。

比如楼市重灾区的郑州，“摆摊求租”的新闻登上热搜，诸葛找房的数据也显示，7月房屋租金均价为每月每平方米25.07元，相较当地租房市场历史峰值时的每月每平方米31元，已跌去20%。

“租售同权”已然破冰，租房时代大趋势已不可逆

2015年，中央经济工作会议提出的“租购并举”，当时没多少人会想到以后的“租售同权”。

2017年7月，住建部等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并划定12个试点城市：广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。

“租售同权”的提法始于广州，并在最近几年越来越多地提及，尤其是在“房住不炒”的定调后。

租售同权，简单来说就是租房的与买房的享受同样的权力。房子不再与户口、教育、医疗、养老划等号，让房子回归成为一个普通商品。

但是，这显然不是能一蹴而就的。

即使如最早提出租售同权的广州，亦是如此。

因为，除政府层面外，上述的所有租房权力都需要房东的配合。

试点之后，问题就出现了，很多房东是不配合不同意的，甚至还有小区物业业主联合起来区别对待租户。

比如广州闹得沸沸扬扬的租房备案，成为众多集体户、租房户的拦路虎。

趋势不可逆，只是实现租售同权是一个渐进的过程。

2022年9月1日，《北京市住房租赁条例》正式施行，这是全国首例对住房租赁进行规范的地方性法规。在完善租户合法权益迈向“租售同权”，向前走了扎实的一步。

《条例》规范保障承租人公共权益部分，规定出租人应当在租房合同签订30日内，办理住房租赁登记备案和出租登记。租赁合同备案编号可代替纸质合同用于租户申领居住证，办理积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务事项等等。

谁的黄金十年？是房屋租赁中介机构还是租户个体

曾记否，去年年底，有机构喊出“住房租赁市场将开启黄金10年”。

不能否认，近年来在政策的引导下，住房租赁市场作为历史进程上的重要一环，正向“加快培育”的定位转变。

而且，租售同权这个大方向也是必然。

只是，这个口号是长租房企业自如研究院喊出的。据报道，自如研究院携手新华网共同调研编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》发布，预计在2030年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的“黄金十年”。

另外，《蓝皮书》调研发现，当前我国机构化长租房占比不足5%，而德国达到了22%、美国则是30%，日本最高达到80%。对比之下，我国的机构长租房市场有着更大的增长空间。

其实，在新施行的《北京市住房租赁条例》，也能发现些端倪：要规范和培育机构化、规模化住房租赁企业，重塑行业监管体系。

另一方面，从事转租业务需要办理市场主体登记；如果管理达到一定规模，也需要通过申请营业执照，纳入到政府统一监管中。也就是说这个《条例》从源头上鼓励房屋租赁行业向机构化发展。

无论是西方的美国、英国、德国还是东亚的日本、新加坡，房屋租赁更多的还是以机构运营为主，未来机构化租赁运营比例肯定是逐步提升，机构化运营、网签备案对租售并举也是极大的推动。

结 语

野蛮生长的炒房时代已落幕，那么住房观念也将会逐渐发生改变。

政策的方向，将会一直是提升租房市场的活性、规范租赁市场、保障租售同权，并引导居民形成先租后买的梯次消费模式。

虽然租房市场与销售市场大致呈现正相关关系，但依旧有自身的发展逻辑。比如我国住宅供需矛盾趋于缓和，但不同城市甚至同一城市的各区域之间，租房需求规模分化趋势却不断加剧。

《北京市住房租赁条例》正式施行，可以预见其积极推动作用，作为首个样板，其它省市也将会参考借鉴、推广施行。

房屋租赁市场，也将迎来一个新的时代；至少再也不会像炒房时代那样野蛮生长了。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）