城南和城北哪里的房子升值空间大?「北京南城发展规划」

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提问：

您好，我们夫妻来北京打拼很多年了，只是有点不好意思，一直在新发地卖菜批发。一直租房住，都是住的农民房。一直梦想在北京有自己的房子，就是一次次错过了机会都没买成。

今年现在我们市场里的人都说北京房价又要涨，也不知道真的假的。但我们确实想买房了，准备把老家的两套小产权和一套县城的房子都卖掉。加上现在积蓄的大概能有300万左右，为儿子的将来在北京安个家。

我们已经看了一些房子，主要都在新发地附近。银地家园、天伦锦城、百年期颐、宜兰园、天骄俊园都看了。价钱都是四万多块钱，在北京不算太贵吧。

但是儿子不同意，他说他以后不会再卖菜了，所以不想住这边，而且这里没地铁，确实不太方便。那请问一下章老师，我们在哪里买房合适啊？

我儿子现在上大二，学的是理科，工程设计自动化的，但我们如果去北边买房一是有点贵，二是我们两口子还得在新发地不能去住啊。所以很为难，请帮忙，谢谢。

回答：

1、 在北京打拼，靠自己的劳动挣钱买房，没什么不好意思的，新发地是北京的菜篮子，没有你们北京人连菜都吃不上。谢谢你们的付出和努力！

2、 今年北京房价是否上涨？根据历史经验，在货币宽松政策的情况下，不动产没有下跌的先例。也就是说，现在全球主要国家都在大量放水，增加了市场上的货币量，中国也必须跟进，否则就会面临出口受阻，热钱涌入的困境。

至于北京房价会上涨多少不好说，能确定的一点是肯定不会跌。所以，你们决定买房是正确的，否则很可能又会错过机会，辛辛苦苦挣来的钱未必赶得上房价涨幅。

3、 我不知道你们是否有北京的购房资格，现在假定你们有首房首贷的资格吧。

以300万首付，最大可以购买850万左右的房产，很高了。但月还款也高，以25年计息，月供要在3万以上。请根据自身还款能力来安排投资金额。

4、 我也不建议你在新发地附近买房，因为从投资角度看，此地区房价上涨的幅度并不高，低于其他板块。

一个地区，其房价的上涨程度和抗跌程度是由当地支柱产业和主要居住人群决定的。

新发地的支柱产业是果蔬批发，但这种产业也属于第三产业，并不能对周边房产有太多的支撑作用。因为大多数从业人员是不再北京买房的，而是回乡置业的多。

你所看的期颐百年、宜兰园、天骄俊园等等，都是回迁房，其居住人群的创富能力也有限。同时，去这里购买房产的人群，也是南城的基层百姓居多，这就造成社区的聚富能力将会一直偏低。最终，房价的涨幅弱于其他板块。

5、 我建议你可以去看一下科技园板块，虽然离新发地只有短短几公里的距离，但房价却高过了20%。而且，未来发展的势头一定会超过新发地。

以新发地的银地家园和科技园的富锦嘉园做比较吧，这两个我当年都参与过开发。

要知道，在2002年，银地的房价是3400，而富锦嘉园才2300。可今天呢，同样是老小区，富锦是5.1万，银地是4.5万。这说明，科技园板块的整体涨幅带动了富锦房价的上涨。

这主要是科技园区的力量所造成的，科技园和总部基地，以丰台区1%的土地面积，贡献了30%左右的税收，这种创富能力在北京也是排名靠前的。

6、 科技园区从2003年开始成型，2005年就形成了产业规模，时至今日，还在高速发展之中。而且，其周边尚有大量的土地未被开发，潜力巨大。

2010年，中海以2.9万每平米的楼面价拿下了园区南部的地块，创造了当年第一个地王。当时很多人都说开发商疯了，因为周边的二手房价才2.5万不到。

但是，等中海项目上市时，起价就是4万左右，后来最高峰达到了8万多，几乎是南城最高价了。而在这里买房的主要人群，都是园区和总部基地的高管们，是他们支撑了这个本来荒凉地段的房价。

7、 丰台科技园和亦庄，这是北京南部两个最有潜力的地区。亦庄以高新技术制造业为主，丰科园以企业总部办公区为主。但两个地方的造富能力是差不多的，甚至说，丰科园要超过亦庄，因为企业创造的利润都是要汇总到总部的。

8、 所以建议，你们可以从亦庄和丰科园之中选择一个地区。既能实现投资升值，也能符合儿子毕业之后的找工作发展问题。因为这两个地区，都是大学毕业生找工作的重点区域。

亦庄的楼盘比较多，整体档次和宜居程度也比较均衡。例如林肯公寓、鹿鸣苑、一品亦庄等社区都不错。

丰科园附近适合的社区不多，因为此前这里都是工业用地，只是近些年才有了一些住宅项目。建议选择富锦嘉园，这是此地性价比相对较高的社区。另外也可以考虑天兴家园，虽然也是回迁房，但毕竟是才3年的次新房。而且有了大产权房本，价格在5万左右，性价比也很高。

总结：丰科园和亦庄板块，在未来的发展将远超其他地区。建议你选择丰科园，能结合你们和儿子的需求，同时实现投资与自住。

另外，我不知道你们买房资格的问题是如何解决的，如有疑问，请继续咨询。

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