昆山学区房暴涨「昆山学区房降价」

昆山城中的“老破小”学区房要逆天！

最新挂牌单价已经近5万元/㎡,

2016年起，几乎每年涨1万/㎡！

单价堪比大别墅！

上个月，北京家长豪置千万买地下室，“只为用学区”的消息还犹在耳边；

这个月，厦门的家长也不示弱，25万/㎡，10㎡总价250万，拿下整整比二手房均价高出5倍多的mini学区房。

这个月，南宁也有一处学区房最近很火，13.51㎡的瓦房，挂牌价35万，均价2.5万/㎡，看似单价可以接受，但是房子的真实图片…

老！破！小！贵！

要说家长们一旦认真起来，只要能让娃去上理想的学校，还真是啥房子都敢考虑呢！

惊呆！咱昆山的小面积学区房竟也直奔5万/平了！而房龄最新也近10年，大多都在20年左右。

扎心了！房子多是老破小贵，更戳心的是，还不缺接盘侠！

话说，买老破小真的没风险吗？

在老昆山人的观念中，真正的小学优质学区房是实小本部、培本本部、柏庐实小，而中学优质学区房是二中东、葛江；其他老牌校区和后起之秀仍属第二梯队。

要买就买货真价实的！

正是这种执念，撑起了城中的一大批老破小的买方市场！

7月，昆山的二手房市场均价14976元/㎡，而最优质的双学区售价近50000元/㎡，高出3倍不止！学区房的市场号召力在这里体现的淋漓尽致！

昆山2019年7月二手房价格走势图

有中介表示，“面积段在35平到65平之间，总价150万起的‘老破小’最受欢迎，面积越小，单价越高！但是这些小面积的老房子，并不适合全家居住。”

面积小、单价高、居住属性弱、政策风险高……存在这么多不可控因素的市区“老破小”凭什么仍旧受追捧？

“买得起城中学区房的客户，大多数都不是首套住房，尤其是小面积段的学区房，客户买来基本不是自住的，挂学位保底公立好学区。”小房做中介的朋友这样说。

"老破小学区房"的价值也就应运而生！

1、地段

二中东校区和葛江校区所在的学区范围，属老城区的核心地带，虽然大多数房源老旧，但地段价值可期！万一学区有变动，“地价”也具保底功能！

2、学校

在历届“小升初”“初升高”的考试中，城中老校区发挥稳定，家长可根据自家实力，选择更合适的价格范围！

以二中东校区为例，二中下有五个小学，每个小学对应的学区房价格都不同。实验小学周边学区房价格最高，接下来为柏庐实验、玉峰实验、培本小学、一中心小学周边住宅；一中心 二中东学区房的起步价也在150万以上了，而同面积的实小 二中学区房要卖到200万左右！

3、面积

考虑到居住属性，小面积房源毕竟在少数！面积越小，单价越高！但是胜在总价低，刚好在一部分家长的预算内。

以葛江中学 朝阳小学的小面积学区房为例，46平的单价也挂到了3万元/平。而同小区的76平单价约2.4万元/平，价差近6000元/平！

4、其他附加

比如房龄、电梯、交通、环境等，也在一定程度上影响了小面积学区房的价格。

“老破小”受追捧的背后，折射出一种现象：总价150万-300万，买个市区老破小挂学区，用完就转手！是许多昆山老住户或者部分昆山中产选择学区房的标准！

但是，随着昆山教育资源的日趋均衡，“老破小”学区的依附价值也受到了影响！

教育资源均衡化！

近期网友热议的昆山推进教育集团化，昆山成立实验小学、玉峰实验学校、市二中和葛江中学四个集团，启动“集团校 成员校”模式办学试学，集团内的师资和教学共享。

教育集团化未来或将分流一部分“老破小学区房”购房群体。

政策风险越来越高！

目前昆山实行5年一学位，一套百万计的“老破小”学区房，最少锁定5年，如果小学段和中学段都用，一套房的学位直接锁定11年！近段时间，隔壁苏州已经扩大到9年一学位，考虑到政策的风险，手握“老破小学区”的家长着实也是担心的！

从目前昆山的行情来看，一套学区锁定中的学区房和学区未用的学区房单价要差几千元/平方米！

金融属性越来越低！

随着“老破小”学区房房龄的增加，也会影响到在部分银行办理二手房按揭贷款；或者影响房贷的成数和年限。从而增加流通的风险性！

区别于城中“老破小”学区的高单价，昆山全市的整体学区价格趋稳！月涨幅最高为实小 二中学区，上涨1.61%，均价3万以上的学区仍旧为二中东、西校区。

其实，从7月份昆山的中考成绩来看，各个区域多所中学之间的差距正在缩小，吴淞江中学、青阳港中学、汉浦中学等学校后劲十足！

附7月各区最新学区房价！

实小 二中

玉峰实小 二中

柏庐实小 二中

培本小学 二中

一中心小学 二中

朝阳小学 葛江中学

一中心小学 葛江中学

实小西校区 二中西校区

娄江实验小学（小学 初中）

培本小学西校区 娄江初中部

裕元实验学校（西校区） 新镇中学

裕元实验学校（东校区） 新镇中学