杭州公寓价格暴跌「业绩增长不及预期」

2018年以来，杭州的酒店式公寓销售情况遭遇了大起大落。

2018年上半年杭州十区酒店式公寓共成交20820套，下半年迅速下滑至9578套。而今年上半年，杭州的酒店式公寓销量持续低迷，共成交10116套，同比降幅达51.4%。

数据来源：克而瑞研究院

2016年，杭州酒店式公寓的春天随着楼市整体行情的一路飘红而来。特别是住宅限购政策实施以后，酒店式公寓的销量和价格都显现出前所未有的涨幅。

2016年，酒店式公寓在商品房中的成交占比约为1/5，2017年约占1/4，到2018年上半年，占比已经近三成。2016年——2018年上半年的均价涨幅更是高达84%。

2018年下半年开始，酒店式公寓随着市场行情的低落而爆冷。到了2019年，住宅市场有所回暖，但酒店式公寓的行情依旧低迷。

综合来看有以下原因：

酒店式公寓的首付款要50%，而且贷款年限为10年，不可用公积金贷款。一套标价250万的酒店式公寓，首付需要125万。

而同等的首付可以购买一套约417万的住宅，且贷款年限有30年。

注：利率为中国银行2019年7月的利率，公积金贷款取最大值100万

通过房贷计算，可以看出同等首付的住宅和酒店式公寓，每个月的贷款额度相差只有1600 元。

一般的投资期限在5-10年间，购置5年后出卖，虽然住宅比酒店式公寓多支付了约9.7万元。而同样位置的住宅和酒店式公寓哪个在二手房市场上更紧俏，哪个升值更快（具体可看下文第二点），已然是一种共识。

而且酒店式公寓无法落户，这也是很多刚需购房者不选择购买酒店式公寓的原因，以后小孩子没学上这可是大事。

临平边际，坐落于海宁市的杭宁府，虽然单价比一路之隔的临平楼盘低了近1万元/㎡，但因为学区是海宁的，临平人并不买账。

注：和北外杭州橄榄树学校仅600 米之隔，却无法归入学区

虽然现在杭州在大力招贤纳士，大专学历即可落户。但是落的户口是集体户口，孩子的生源属于四表生，就学难度有点大。

落户政策的改变，也造成一部分酒店式公寓客群的流失。之前购买酒店式公寓的一部分人是因为没有购房资格购买，现在只要你是大专，就可以落户，就有杭州购房资格。

但凡是刚需购房者，只要有房票，一般都会倾向于购买住宅产品。更别说还有商业水电费用高的问题。

2008年，两个热门的酒店式公寓——位于滨江的星光国际公馆和下沙的福雷德广场，均价分别为16000元/㎡和9000元/㎡。

根据贝壳网上的数据显示，这两个楼盘目前的二手房挂牌均价分别为23201元/㎡和15859元/㎡，单价年均涨幅为4.09%和6.91%，前者甚至没有跑赢2008年到2018年通货膨胀率（近11年的平均通胀率在6.3%左右）。

图片来源:贝壳网

而同一年滨江的钱江·水晶城以及下沙的世茂·江滨花园，均价才12500元/㎡和11000元/㎡。

现在这两个小区的二手房挂牌均价分别为60853元/㎡和28000元/㎡，单价年均涨幅为35.18%和14%！

图片来源:贝壳网

来一道简单的小学数学题运算。就拿上文提及的星光国际公馆举个例子。

这套54平米的公寓，按2008年的开盘均价16000元/㎡计算，购入价格为86.4万元，现在以125万售出，增值了38.6万。他需要缴纳多少钱的税费呢？

从表格的计算中可以看出，哪怕是同样增值额度的酒店式公寓和住宅，酒店式公寓交的税费都要比住宅足足多21307元。

购买酒店式公寓的顾客，主要还是以投资为目的。

杭州的租房市场的整体租金在下降，租金回报率要低于同期的银行存款利率，所以租金为主要投资回报的酒店式公寓也有所降温。

就拿余杭区的网红酒店式公寓欧美金融城举个栗子。

一套54平米的一居室，在贝壳网上的挂牌租金为约在3800元左右。目前购入欧美金融城的挂牌单价为2.6-3.1万/平方米，网上这样一套54方的房源，总价在140-167万左右，租金回报率在2.73%—3.23%左右。而现在银行存款的利率基本在3%-4%。

杭州租金下降的原因，和近两年政府一直在鼓励租赁市场发展，提倡租售并举，大力拓展租赁房源有密切关系。

杭州作为租赁试点城市，大力发展蓝领公寓、公租房、人才专项租赁用房等保障性住房。根据杭州住房保障局的报道显示，2019年杭州市住保房管部门确定新增开工蓝领公寓2万套筹建目标任务。

再加上长租公寓市场的发展，大量回迁安置房的交付，使得租赁市场的房源十分充足。

土地拍卖中要求配建的公租房比例也在为未来的租房市场提供源源不断的补给。截至2019年上半年，杭州市区挂牌出让的151宗商品住宅地块，应配建的公租房面积达108.21万㎡，以60㎡/套为例，潜在供应量约3万套。

虽然酒店式公寓的销售市场持续爆冷，但是成交均价依然维持在一个较高的水平。今年上半年杭州酒店式公寓均价29917元/㎡，而去年上半年和下半年的均价分别是27572元/㎡、30062元/㎡。

数据来源：克而瑞研究院

租金上不去，购房成本又高，在投资回报率明显降低的情况下，酒店式公寓销售自然会遇到困难。购房者在用脚投票，告诉我们酒店式公寓不再是投资佳选。

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