中山神湾房价走势最新消息「中山楼市还有没有投资价值」

你对神湾的印象是什么

是爽脆多汁的菠萝

是40多公里海岸线

还是稀有美味的禾虫

......

相比上述的佳肴和美景，房讯哥对神湾的印象，莫过于2017年底那把突然点燃的楼市热火。

那时候，众多一线房企争相扎营，港澳、珠海以及本地客蜂拥而至，“洼地”、“潜力”等词，为原本低调的神湾附上全新的光环。

时至今日，当全国房地产市场回归冷静，神湾的楼市面貌是否有所改变，曾经的宏远规划又兑现了多少？

下面请看：房讯哥带你看中山——神湾篇。

神湾基本概况

神湾镇隶属于广东省中山市，位于中山市南部，地处珠江三角洲西南部，东邻三乡镇，南接坦洲镇，北靠板芙镇、五桂山镇，西与珠海斗门区隔江相望。

镇内现有3所公办学校，分别为神湾中心小学、神湾中学、九年制的崇正学校；

以及2所民办学校，分别为神舟学校和育才学校。

商业以神湾中心市场与壹加壹一带为主。

交通方面有G228国道、古神公路、西部沿海高速、西环高速（在建）贯穿镇域。

截至2020年，中山市神湾镇人口38872人，为中山人口数最少的镇区。(资料来源：中山日报）

楼市的冰与火

说起神湾的房地产市场，2017年可谓是分水岭。

在此之前，神湾楼市曾长期处于低迷状态，本土居民多有自建住房，新建楼盘呈零星分布。

自2017年年底起，各路品牌房企开始纷纷进场，在神湾跑马圈地。

当时正值中山楼市的腾飞周期，土拍火热、成交量走高，整个中山沉浸在一片“看涨”声中。

数据来源：中山合富研究院

如此一来，神湾也搭上了顺风车，大打“房价洼地”的概念，与珠海斗门隔江相望的地缘优势变得尤其突出，一个接着一个的利好消息吸引着投资者的眼球。

正因为天时地利皆具备，均价仅“8”字头的神湾就此成为港澳、珠海以及本地购房者的新宠，占据镇中心的楼盘甚至卖到1万元/㎡以上。

时间来到2020年底，随着时代等盘相继清货，加之疫情与调控等因素影响，神湾楼市也逐渐回归冷静。

数据来源：中山合富研究院

值得一提的是，由于神湾近年并无公开出让的宅地，因此房企圈地方式多以收并购为主。

如，时代地产与宝艺集团合作开发时代南湾北岸（前为凝星名都），远洋与中山市天喜电器有限公司等股东合作的远洋繁花里（前为天熹阳光花园），以及尚未入市的博达600亩项目，地块原持有者为奥康光通器件(中山)有限公司。

热销楼盘简析

目前，神湾时代双盘已经售罄，时代香海北岸陆续有业主入住，项目底商中有中介门店以及装修公司营业。

而区内热销楼盘主要有三个，分别为远洋繁花里、龙光玖誉山以及雅居乐星玥，但三个楼盘周边都有厂房，房源均价7000-8000元/㎡。

另据三盘现场销售透露，相比于珠海客与本地客，楼盘的香港客占比更高。对于购房者而言，神湾的配套虽不及很多镇区，但其房价低以及安静的居住环境，正是购房者选择该区的原因之一。

另外，文章前部分早有提及，神湾的项目多为收并购为主，个别项目拿地年份较早，因此剩余住房土地使用权年限会相对短一些。

（一）

远洋繁花里

远洋繁花里位于外沙大道，是三个楼盘中体量最大的楼盘，后续还有地块待开发，整个项目大概有8000多户。

目前在售二期现楼89、95、98、107㎡2 1和3房户型，均价8300元/㎡毛坯，个别折扣单位能到“7”字头，带装修产品大概比毛坯产品贵2000元/㎡，具体看朝向楼层。

据现场销售介绍，该盘深受香港置业者喜爱，在疫情期间更通过直播的方式，让香港置业者线上购房。

项目虽与壹加壹商圈有一定距离，但小区自配幼儿园、中小学、1.5万㎡商业中心、文化中心、3200㎡儿童体育公园、巴士总站等。

如果后续商业体能运营起来，足以弥补与镇中心距离较远的不足，毕竟镇中心的商业体活跃度也并不是十分充足。

营销中心内已放置提示牌，砖厂、垃圾焚烧发电厂等不利因素已一一列明。

（二）

龙光玖誉山

龙光玖誉山位于神湾大道，项目旁有一间玩具厂。

目前项目在售2幢、3幢87、112三房户型，折后均价8500元/㎡。

此外，项目6、7、8等幢尚未推售，有一定存货，但具体入市时间待定。

据最新消息，近期项目推出限量工抵房，低至“6”字头。

（三）

雅居乐星玥

该盘位于神湾大道北，目前处于清盘状态，10、11、13幢有余货，87㎡三房折后均价7000-8500元/㎡。

从航拍图中可见，项目呈“人”字型布局，靠神湾大道北一侧有一定数量的工业厂房。

目前项目已有业主进场装修与入住。现场销售告诉房讯哥，项目存在一定比例的香港客。

待入市项目

（一）

怡景湾二期

2018年5月，怡景湾首次开盘，单价7字头，折算总价大概60万一套，吸引了不少珠海购房者。

目前项目一期已经交付，现场可见业主入住。但二期还未入市，具体推售时间待定。

（二）

富元君悦豪庭

富元君悦豪庭位于神湾大道东侧，即“彩虹路口”公交站后面。

项目占地面积约50亩，由7栋13层高两梯四户洋房，23栋3层别墅及3403㎡商铺组成。

项目西侧有一处加油站，另靠近山体部分可见西环高速施工点。

项目现场堆放着沙土等建筑物料，停靠了一台挖土机，具体入市时间待定。

（三）

博达风景海岸花园

博达神湾巨无霸项目与珠海斗门镇仅隔西江，与龙光天琅湾相距不远，是打造江景大盘的好位置。

项目体量庞大，占地面积400242.7平方米，总建筑面积1229075.6平方米。拟建1栋15层，55栋21层，84栋3层(不属于别墅)。

博达地块原持有人为奥康光通器件(中山)有限公司，该公司在2017年12月22日发生股权变更，广东博达投资有限公司以4.7亿元收购该公司。

另外，博达地产已于2021年8月举行项目开工仪式，但项目具体入市时间待定。

规划与落地

2016年11月，中国家居控股有限公司与神舟航天城控股有限公司进行全面合作签约，谋划全国首个大型航天主题乐园。

据悉，神舟航天旅游小镇规划分“三期七大板块”，其中，一期包括神舟航天乐园、奥特莱斯小镇、太空农业园三大板块；二期包括太空体验之旅、维度健康基地两大板块；三期包括盛世飞行会、问天科普基地两大板块。

但该项目至今仍无实际进展。

而在2021年11月，神湾相继发布了《神湾国际生态休闲岛（磨刀岛）旅游发展提升研究》以及《中山市神湾镇2021年度土地征收成片开发方案》草案，透露了神湾“国际生态休闲岛”、“九龙境港湾之旅项目”两个文旅项目的消息。

其中，围绕神湾城市设计新格局与南部新城发展战略，高位谋划了磨刀岛发展成为“国际生态休闲岛”的总体路径。

倾力打造“一带一轴三版块”的空间布局。依托“山、水、林、田、湖”等自然资源，以创意为手段，形成集综合服务、民俗体验、农业教育、健康养生、休闲度假、自然游乐于一体的低碳休闲岛。

而九龙境港湾之旅项目则位于神溪村，预计开发时序为2023年，总面积为40.3483公顷。未来依靠神湾独特的地理环境优势，发展生态旅游，联合带动全域旅游魅力乡村发展。

两个项目后续能否落实，我们静待官宣消息。