巨峰路 嘉里怎么样「沈阳嘉里城地铁在哪下」

还记得今年2月底，由嘉里建设&GIC以总价60.14亿元拿下的紧邻轨交6/12号线巨峰路站的商住办地块吗，如今这个备受关注的土地已经动工了，不出意外，明年中下旬有望面世。

这幅土地能够引起关注还是因为它的特殊性，那么我们就从不同维度来具体分析这个项目到底如何，同时根据我们的客观评价，来给这个项目各个方面进行打分，每一因素最高10分。

1、地段

在上海买房，一定是买核心地段的核心房产，这样它的价值才能凸显，毫无疑问，嘉里这幅土地上的商品房，无论在浦东，还是浦西都非常能打。

它的位置确实太突出了，位于浦东金桥附近，中环外侧区域，这本就是浦东最核心的区域之一，规划有金色中环带，产业聚集，人才集中，是个不可多得的好地段。

所以这个项目，无论是本地客，还是外区客，都会非常关注。

买房就是买地段

2、交通

浦东能把这一幅土地放在今年拍卖，而且还是发展已经成型的金桥土地，足可见对这幅土地的期许。

这幅地块的交通也堪称完备，属于双轨交上盖项目，包含6号线、12号线。

6号线是贯穿浦东南北干线，从这里向北两站就可达到森兰核心区域，向南可到达金桥、世纪大道等更核心区域，并且换乘十分方便。

借助12号线，还可以直接到往浦西核心地段，比如上海的中心人民广场附近，而且12号线也是上海地铁换乘王，所以这个项目的交通也非常不错。

3、配套

讲真，金桥发展确实成熟，但能上得了台面的配套真不多，总不能拿沿街配套来比吧，所以配套这一外部因素其实是失分项，也间接影响到城市界面，目前来看，确实很一般。

但是嘉里的这幅土地，就是要来颠覆区域配套，再或者说是来颠覆区域价值的。

这家开发商最擅长的就是运作地铁上盖这类综合体，比如大家耳熟能详的静安嘉里中心、浦东嘉里城等都出自嘉里之手，高端与否一看便知。

而巨峰路这幅嘉里商住土地，是个有约18万方的商业综合体，相当于静安嘉里中心商业的2倍，毋庸置疑，它其实就是下一个“金桥嘉里中心”，就是浦东的下一个地标。

所以考虑到商业能级来看，不能光看外部，也要看内部，那么综合来评价，它的商业至少是8分标准。

4、产品

当然，大家最为关心的就是它的住宅产品，它的住宅部分建面约4.6万方，住宅套数下限470套，提供的套数并不是很多。

根据规划方案披露，项目将建3幢高层可售住宅，位于地块的北面方向，而地铁上盖的土地则是由商业、办公楼为主，这也符合商住用地的规划需求。

当然，这幅地块的商业没得挑，但住宅的规划还是有些不足的，也必须要点出来。

为了最大化利用土地，项目规划的3幢高层住宅，建筑密度普遍较大，前后栋距看效果图就明显能感觉到非常小，那么居住在中低层的居民，尤其是北面的楼栋，影响是非常明显的。

再看产品，这3幢楼都为2梯6户和2梯7户设计，一层竟有这么多户，这与嘉里的商业定位显得格格不入。

而且在小面积户型中，72、82㎡户型竟都为北面朝向，一年四季都没有光照，不用说老人和孩子，即便是我们年轻人，也不会喜欢这样的房子。

而60㎡的户型虽然朝南，但却失去了通透性，在35度以上的上海夏天，这就是一个“大闷罐”。

只有100、125㎡这样的偏大户型才具备一定舒适度。

能看得出来，嘉里这家开发商也是个“嫌贫爱富”的商人，笑脸迎接有能力、预算高的购房者，刚需购房者，靠边站吧。

这就是对它产品的评价，并不尽如人意，而且拉低了整个地块的等级，所以产品这块，也只有5分标准，连及格都达不到。

5、价格

考虑到未来售价，那么就要看下它的拿地价格，该幅地块综合楼面起价为23784元/㎡，商办楼面单价17300元/㎡，住宅楼面单价44055元/㎡。

讲真，这一价格放在这个区域内，其实是不高的，要知道现在浦东外环附近的土地，像周康、唐镇，楼板价都突破5万了。

政府能够把这么一幅优质土地拿出来，看中的也是嘉里运营的商业价值，并且商业还需要自持，那么住宅也就相当于给嘉里作为开发这个项目的现金流来适当平衡开发成本的，总不能让商人不赚钱，还要往里赔钱吧。

所以单看住宅，开发商是一定有利可图的，而且是大利润，那么具体是多少，我们可以参考今年周边新房定价体系。

今年金桥新房最高价是嘉泷汇的8.3万/平，排除交通因素，嘉泷汇的地段是优于嘉里这幅土地的，但是嘉里有两条地铁，同时又是大型商业体。此消彼长，有可能该盘的定价会与嘉泷汇相差无几。

再对比二手房，目前周边的证大家园四期房源不到9万/平，那么嘉里定价8万多/平也就是当前区域行情价，有倒挂，但还不是很多。

有着这样的价格，再匹配地段、交通以及自身配套，也就会成为区域乃至上海准热盘。综合评分，价格开到8万多/平，应该在8分上下。

当然，如果这一价格成为现实，购买的难易程度也就显而易见的，如果每次只推出1幢楼100多套房子的话，那么分数不会太低，从该盘旁今年新房入围分，按照1.3倍入围比来看，起码75分以上。

如果整盘470套一次性推出，那么分数是必然下降的，具体能降到多少，预测，可能也要70分上下，所以这个盘是个高积分者的项目，低于70分，还是转战别的盘吧。

6、学区

该盘还有一个不确定性因素，就是学区。

结合行政区片划分情况，这幅地块东侧小区——证大家园（五期）目前所对口小学正是浦东第一梯队的福山外国语小学，在今年年初时，证大家园（五期）二手房价格一度高达11万/平，当然，现在已经有所降温。

除了福外，这幅地块周边的小学教育资源还有凌河小学、明珠森兰小学、东波小学、莱阳小学等。

虽然新房不承诺学区，但这里确实与学校很近，会让人浮想联翩。

实话实说，去除地段和嘉里的商业加持，它的产品是不如北面森兰一众新房的，也不如今年开盘的嘉泷汇和浦开仁恒金桥世纪，但怎奈，在上海买房，买得就是地段，产品做得再差，也依旧有人来买，这就是上海。