二手房买卖合同定金怎么写「定金需要书面约定吗」

来源： 2024-02-06 16:16:23

接触过这么一个案例，买方购买中关村的学区房，房屋价格大概在700万左右，中介提供的补充协议中，约定定金100万元，而且必须是签订合同当日支付。买方交了这100万元的定金后，因为种种原因，不想买了，想问问我们，有没有什么办法，把合同解除了。我看了合同之后，房子满五唯一，不是阴阳合同，想要无责解约，基本不可能。

然后我又看了看合同及补充协议，心里不由自主的嘀咕了句“中介现在越来越坏了”，这当然是一句笑谈。笔者看过很多份二手房买卖合同，第一次看到补充协议中约定定金为100万元，并且需要在合同签订当日支付，普遍情况下，合同定金一般约定为10万元，在合同签订当日支付。当时，感觉这位中介应该是学过法，水平很高。

问题来了，中介为什么要将定金约定为100万元，并在合同签订当日支付，这样做的好处是什么？要弄清楚这个问题，我们需要了解中介人员拿取佣金的方式，以及二手房买卖中主要存在哪些问题，法律中定金与违约金适用起来的差异，待笔者一一叙述：

1．买卖双方若未成功过户成交，链家公司退还全部中介费

房产中介是一个鱼龙混杂的行业，链家作为行业龙头，不管是其提供的合同还是服务流程，都应该算是行业标杆，自然它的中介费收的也比较高，整个交易流程走下来，应该收房屋成交价格的2.7%，也就是说如果房屋成交价格是1000万，中介费是27万元，不可谓不高了，行情好的时候，房子卖的好的中介人员的收入是相当相当可观的。链家有一个不成文的规定，如果买卖双方交易失败，链家无条件退还全部中介费。所以，对于中介人员而言，最重要的是积极工作，促成交易，完成过户，然后拿到佣金。

所以，对于中介人员来说，如何防范买卖一方中途毁约，是必须要考虑到的事情。

2．房屋买卖，人们中途为何要毁约？

有的时候我也不明白，很多人买菜为了便宜一些，可以跑两家菜市场，但为何买房子的时候，感觉就像是买白菜，完全凭感觉。这两天，有一个咨询的朋友，跑去南方旅游，发现一个楼盘不错，于是就下了定金，现在不想买了，问我该怎么办？

结合实践中具体案例，人们中途毁约原因主要有以下几种：

（1）房屋价格出现暴涨或者暴跌情形。2016年，北京的二手房价格一路暴涨，一个时候一个价，一个月的时间房屋价格上涨上百万比比皆见，而整个二手房交易流程走下来，三个月算快的。所以，往往是房屋交易还未完成，交易价格已经暴涨。这种情况下，有的房主内心可能就蠢蠢欲动了，想各种方法毁约，然后再次出售房屋。

（2）买的仓促。法国社会心理学家勒庞写过一本书《乌合之众》，主要讲群体心理，个体容易受群体情绪影响，在群体之中，个体的判断力、理性会受影响，从而成为群体的一部分。有的人买房子，也是受社会情绪的影响，比如周边朋友都在买房，比如看到周边学区房价格节节攀升，内心容易焦虑，然后就买了。但是，合同签订之后，就又后悔了，或者后悔自己价格买高了，或者因为遇到其它事情，导致资金紧张。

（3）二手房买卖交易周期长，周期一长，容易出现相互扯皮的事情。就拿网签为例，为了少缴税，网签价格一般以当地最低指导价为房屋成交价格。比如房屋真实交易价格是700万，但税务部门对该房屋交易指导价是300万元，那么网签价格就是300万元，国家以300万元作为缴税基数进行纳税，这也就是我们通常所说的“阴阳合同”。北京二手房买卖中，惯例是买方缴纳全部税费，有的房主不想卖房了，会拿网签价格说事，要求按照700万元的真实交易价格缴税，这样必然会增加税负，对于多出来的税负谁承担就容易扯皮，一扯皮，合同就不容易履行。

（4）遇到像新冠这种黑天鹅事件。很多人买房是为了换房，把小房子换成大一些的房子，或者换成学区房。所以，有的人先签订买房的合同，结果发现自己的房子根本卖不出去，或者行情不好，一直舍不得割肉出手。或者同时签订了卖房合同，又签订了买房合同，结果卖房合同那里履行不顺利，导致自己的“房票”腾不出来，首付款腾不出来，结果导致了自己买房合同的违约。

当然，合同没有履约完成的原因很多，对于中介人员来说，只有买卖双方合同履行完毕，中介服务才算真正完成，所以如何避免客户违约，是一件需要思索的事情。就好像，有时候我们律师起草合同的时候，我们无法决定对方是否违约，但是我们可以通过合同，提高对方违约的成本。所以，这个中介就很聪明，将定金约定为100万元，极高的提高了任何一方违约的成本。为什么说，定金约定为100万元，就提高了任何一方违约的成本？这就要从定金与违约金的区别说起了。

北京的存量房屋买卖合同，行业惯例是若一方根本违约，违约金为房屋总价款的20%，也就是说若房屋总价款为700万元，买方不想买这房子了，算根本违约，房主可要求140万元的违约金。但关键是，违约金是可以申请调整的，如果约定的违约金高于实际受到的损失，违约金可以调整，比如合同约定违约金是140万元，但基本上没有什么实际损失，最后法院可能就判个10万。

为什么说没有什么实际损失？因为只要是在房价平稳的时候，短时间内，房价不可能出现大的浮动，而很多人买卖房子，很多时候就是今天签了合同，过了十天半个月，就后悔了。这十天半个月，基本上无法给守约方造成多大的损失。所以，如果定金是10万，我不想买这房子了，大不了10万我不要了，但如果定金是100万元，不想买这房子了，你100万元的定金要的回来吗？

为什么100万元定金要不回来？我国合同法明确约定，定金与违约金不能同时适用，也就说定金与违约金只能选一项，不能既选择定金又选择违约金，因为违约金约定比定金高，所以往往大家选择违约金，但是违约金又可以调整。但是，当定金很高的时候，我不选择违约金，我就选择定金，比如买方交了100万定金之后，又后悔买房了，房主说好呀，100万定金不退了，合同解除。而定金，买方是无法诉至法院，说定金太高，要求法院调低定金，将100万的定金调低到10万元。

所以说，这个中介人员聪明啊，在合同中约定100万元的定金，谁要是不想履行合同，谁就做好“把100万元扔进水里面的准备”，所以，这个合同的违约成本就是100万元。