白沙洲楼面价「广发大招改的好猛」

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（洪山-白沙洲）

预计2020年4-5月加推

推出3、5号楼106-162平房源

约360套

毛坯销售

上一期备案均价16550元/平

本期价格大概率与上期持平

房源信息：

中建铂公馆整体占地面积约17.5万方，总建筑面积约83.6万方，计容建面约60万方，整体容积率3.43，总户数4318户。地块整体由居住用地、幼儿园、娱乐、图书展览用地组成。

项目分K1、K2两个地块，业态主要包括超高层住宅、高层住宅、独栋或多栋建筑及商业。其中K1地块临近八坦路，包含住宅以及商业；K2地块在K1地块的南面，为纯住宅地块，也是该项目首先开发的地块。

项目总体俯视图：

项目首推K2地块，根据规划显示中建铂公馆K2地块用地面积约7.46万方，总建面约39.24万方，其中商品住宅建面约26.94万方。项目容积率为3.73，总户数约2200户，总停车位约2764个，住宅停车位2694个，车位配比约1：1.2，商品住宅户均面积约122平。

K2地块共分布有11栋超高层、高层住宅和一栋幼儿园，分为东区和西区，其中1、7、8、9、10、12号楼已经开盘售罄，目前还剩余西区2-6号楼未推出，本期推出3、5号楼105-159平房源，约360套。

K2地块楼栋分布图：

K2地块整体平面图：

K2地块分为西区和东区，未来会分开管理。3、5号楼位于地块西侧，5号楼南面目前没有高层遮挡，采光会好一些，3号楼采光视野一般。楼栋朝向为南偏西约35-40°，楼栋朝向不是正南北，日照时间会受到一定影响。

1号楼的1楼南面大寒日日照时间为4小时左右，还是不错的，这主要得益于南面3号楼只有1个单元，遮挡幅度有限。

日照图显示的是楼盘1楼或者地面大寒日的日照时间，从日照图中可以看出，3号楼南面1楼大寒日日照时间为3-5小时（天蓝色和深蓝色），5号楼南面1楼日照时间为4-6小时（深蓝色和紫红色），整体日照情况是不错的。不过还可以看出，边套户型由于受到中间户遮挡，日照时间小于中间户，边户部分房间的日照时间也只有2-3小时。

3号楼为48层超高层，1个单元，3梯4户，连廊结构。相比不少做4梯4户的超高层，中建铂公馆3号楼少一部电梯，公摊可能小一些，但西侧2户只有1部电梯，出行舒适度会降低。 从平面图可以看出，3号楼中间套对边套户型还是有一定遮挡，2个边套南面的采光视野会受到一定不利影响。

5号楼为K2地块中仅有的2栋非连廊结构楼栋之一，105平只做三房一卫，而且不通透，户型真的比之前的差好多。5号楼为1个单元，48层超高层，3梯4户。

D1户型105平：

该户型位于5号楼中间套，105平中间套不通透户型，三房一卫，居住的比较压抑，结构老旧，不是很好。

D2户型128平：

该户型位于5号楼2个端头边套，128平两开间边套，三房两厅两卫，刀把户型，只有一个卧室朝南，卫生间位置也不佳，还有一个房子在门口，整体结构比之前的差了很多。

C2户型110平：

该户型位于3号楼中间套，三房两厅两卫。典型的连廊结构设计，半通透结构，北面卧室、卫生间对连廊，采光私密性不好。户型三开间朝南，南面有大阳台，在同类户型中还算优质的。

C1户型138平：

该户型位于3号楼西边端头，三房两厅两卫，南北通透，南北双阳台。户型是比较方正通透的，3个房间均带有飘窗优化面积，不过138平没有做四房，功能性会略差一点。

C3户型159平：

该户型位于3号楼东边端头，四房两厅两卫，三开间朝南。该户型南北双阳台，动静分区明显，户型设计方正规整。不过4个卧室均由同一条走廊连通，卧室之间存在相互干扰，户型层次感不强。

沙盘实景图：

从沙盘图中可以看出，K2地块东、西两个组团外立面的颜色有所不同。

商业的沙盘图：

项目备案信息：

一期K2地块楼栋表：

3、5号楼备案信息：

此外，中建铂公馆K1地块规划也已公示。

其中娱乐、图书馆和幼儿园等配套设施主要集中在K1地块。K1地块总占地面积约10万方，总建筑面积约44万方，计容建筑面积约32万方，其中，住宅建筑面积约24万方，娱乐、图书展览计容建筑面积约7.4万方。K1地块整体容积率3.21，总户数2118户，停车位3012户，车户比约1:1.42。

K1居住分地块总占地面积约6.7万方，建筑面积约34.8万方，还有一个幼儿园规划用地；住宅有相关配套设施，包含幼儿园、沿街商业、消防及公共性设施，整体规划和功能比较齐全。K1住宅用地容积率约3.72。

K1地块共由10栋住宅组成，其中10号楼为公租房，其他均为商品房，10栋楼均为33层以上超高层建筑，其中2号楼还达到了55层。

二期的规划中，图书馆、美术馆等文化设施是很大的亮点。其次有一条斜着的绿道穿过项目，将二期分为三个组团。这个绿道中预计会建设工业遗址，如铁路、烟囱、水塔等，类似于复地东湖国际的林荫绿道，比较有特色。

价格及销售信息点评：

1、中建铂公馆上一期2019年12月开盘均价16550元/平，毛坯销售，相比于上上一期开盘时隔近1个月左右就上涨了950元/平。因为是毛坯销售，前期的价格项目在白沙洲三环内不显得太贵，毕竟白沙洲后期人口众多，也有很多利好，中建铂公馆临近主干道，又有品牌价值，未来还有发展空间。不过涨价过后，这个价格已经不算便宜了。随着市场价格的上浮，洼地逐渐填平，16500元/平的价格性价比已经非常一般了，虽然买入也不算亏，但买的也不会特别舒服。

2、中建铂公馆是白沙洲片区为数不多的毛坯房源出售，无需装修溢价，不过比其他楼盘少了一个装修，对于投资的人来讲装修不值钱。但对于自住的人来讲，装修总是要花钱的，交房后入住成本会更高一些，16500买入毛坯房真的不便宜。

3、即将加推的3、5号楼价格还未出来，不过阿松预计大概率与上期价格持平。虽然中建铂公馆此前一直宣传要涨到17000元/平，不过现在显然不是时候，维持价格稳定显然更明智。

4、从项目户型定价来看，上一期1号楼中间套的2个小户型比同楼层边套户型贵了300元/平，小户型更抢手。后期正常来讲也会大体延续小户型比大户型略贵的规律。

毛坯备案价格表：

（来源：武汉新房价公众号）

5、白沙洲三环内价格都有上浮，万科云城18100元/平，正商金域世家从15500元/平涨到16000元/平。只有富强天惠园13800元/平毛坯首开，1公里之隔比中建铂公馆便宜2800元/平，富强也无悬念日光了。

白沙洲三环内价格一览表：

白沙洲三环内新盘地图：

6、目前中建铂公馆已经发布了本期推盘的基本信息，但开盘时间还未确定，阿松预计在4月底或者5月。一次推出2栋楼，套数不小，又遇到武汉刚刚重启如此特殊的市场，就算不涨价，中建铂公馆想日光也绝对不会像以前那样轻松了（前期4开4罄）。但相对来讲，中建铂公馆绝对会比武汉95%的盘日子好过，毕竟前期热度很高，目前依然有更多人关注。阿松也认为，中建铂公馆就算是在如此冷淡的大环境下，也是武汉肯定不会降价的楼盘之一。

前期开盘回顾

1、中建铂公馆于5月31日首次开盘，推出9、10、12号楼102-156平毛坯房源，均价15500元/㎡，刷新了白沙洲片区毛坯备案价，甚至一跃超过了四新所有楼盘的毛坯备案价！但是因为项目为毛坯销售，位置相对较好，首开日光 ，因为白沙洲片区是100%刚需选房，非刚需根本没机会！

首次刚需审核名单人数：

首开售罄海报：

2、第二次项目开盘，2019年9月推出7号楼112-124平房源，均价15600元/㎡，价格略有上浮，上浮的价格同样挡不住购房者的热情，据了解，7号楼仅推出172套，可是登记客户约1300组，项目只收500份资料，连购房资格都要抢！

第二次项目售罄海报：

上一期开盘，在线上登记后499人参与刚需摇号，100%刚需优先，172套房源。

社群截图：

3、中建铂公馆已于11月21日开盘，推出8号楼，建面约110-160㎡房源，共约180套，毛坯销售，备案均价15600元/平，本次未涨价，开盘售罄，本次开盘为项目第三次开盘。

这次开盘的8号楼仅180套，房源还是很少的，不是很好买。此前预计要推出的1号楼撤退，留着下一期涨价了。

项目的开盘流程，首先会进行线上收资料（大概按照房源1比3比例收取），这个步骤是非热门楼盘没有的，最终321个购房者参加刚需摇号，140平以下房源是100%刚需优先选房。

目前看到的刚需摇号名单中，已经是线上收资料筛选过后的了。总体来讲，180套房源可能有1000个以上的人想买，大概是5-6人抢一套了。

刚需摇号信息：

刚需信息来源张涛地产观

4、中建铂公馆2019年12月20日开盘，开盘售罄。推出1号楼105-125平房源，毛坯销售，备案均价16550元/平，毛坯销售，此次价格较上期价格上涨950元/平。

这次开盘前期已经进行线上登记，筛选过一次客户。项目拿证后，要求参与开盘客户圈存10万元。本次开盘依旧采用100%刚需优先选房，所有房源均为140平以下刚需房源，非刚需基本没有机会。

虽然大幅涨价，但这次开盘还是日光了，主要还是由于市场的滞后性，中建铂公馆卖相不错，前期15600吸引力很多客户，之前不少人都买不到，因此就算涨价这么多性价比大大降低，依然有很多客户执着的买。

网友讨论截图：

网友都认为这个价格贵，但似乎也没太多更好的选择。

土拍回顾：长利玻璃厂改造

中建三局底价入白沙洲

在2018年的首场土拍中，中建三局底价拿下P（2017）190号商住地块，成交总价39.1亿，楼面地价6528元/平。

此外要注意的是该地块为交易地（并非储备地和城中村），原土地使用人为武汉长利玻璃有限责任公司，也就是说土地出让金很大一部分可能将归长利玻璃厂所有。

白沙洲西片以为基本是以工业区为主，以长利玻璃厂和武昌焦化厂等重工业为代表，黑烟直冒，十分吓人。不过这几年工业区基本被关停，用地性质也做了更改，众多工业区被改成了住宅区和商业区，这让白沙洲工业污染基本消失，区域价值也有显著提升。

曾经的长利玻璃厂大烟囱：

地块现状与其他要求：

该地块为武汉长利玻璃有限责任公司委托交易土地，位于洪山区白沙洲大道与八坦路交汇处，供地面积以最终实测的供地专用附图面积为准。转让地块规划净用地范围内有建（构）筑物。

（一）地块成交后，转让地块范围内建（构）筑物由原土地使用者负责安置补偿、场地腾退，补偿价款已计入该挂牌地块成交价，土地竞得人不再另行补偿。

（二）根据洪山区洪政文[2017]51号文上报市意见：竞买申请人需书面承诺协助武汉长利玻璃有限责任公司进行企业搬迁改造工作，并向洪山区城乡统筹发展局提供相关证明材料，经洪山区城乡统筹发展局审核后方可取得竞买资格。

（三）规划用地范围北侧压占相邻“湖北省建材技术装备公司（武国用（2002）字第1520号）”发证范围约26.7平方米，武汉长利玻璃有限责任公司来函同意暂不将该26.7平方米土地纳入挂牌出让范围。

（四）根据规划条件要求，该项目居住用地内共需配建两所9所幼儿园，K1、K2地块内分别配建一所，每所幼儿园用地面积不少于3780平方米，建筑面积不少于2730平方米，并按照《市关于加强我市住宅区配套幼儿园建设和管理的意见》（武政规[2012]1号）和有关规定执行，建成后其用地及产权无偿移交所在区教育行政部门。

（五）根据规划条件要求，除配建两所幼儿园外，K1、K2地块居住用地内需按照有关要求配建总建筑规模不少于8140平方米公益性设施，包括社区服务站（2处）、社区文化站（2处）、社区体育站（运动场地）（2处）、卫生服务站、养老服务站、标准化菜场、垃圾收集站等设施。

宗地图：

区位：杨泗港桥头堡 临高架

中建铂公馆项目位于武汉市洪山区白沙洲大道与八坦路交汇处，地块形状方正，东、南临城市主干道白沙洲大道，西接菁英城项目，北临杨泗港快速通道。项目虽然身处白沙洲西片，但几乎位于白沙洲三环内的几何中心，紧邻白沙洲大道高架桥，位置还是非常不错的。项目距离雄楚大道二环线约4.7公里，距离三环线约2.4公里。

中建铂公馆K2地块目微观区位：北边为项目的K1地块、规划商业用地、八坦路、杨泗港快速通道；东边是白沙洲大道高架以及武昌工学院；南边为青青花园小区、规划住宅用地（现状空地）；西边菁英城小区。

区位点评：1、项目靠近主干道白沙洲大道同时也靠近八坦路立交，属于杨泗港桥头堡楼盘，在白沙洲区域内所处的地段还是不错的。环线位置比万科云城和保利新武昌等楼盘要差一些，不过临主干道，出行更方便。不过项目东临白沙洲高架，预计会有噪音等不利影响。

2、白沙洲区域居住环境和区域面貌虽然有很大改善，但目前依然不是太好，从5年内来讲依然不属于宜居的区域，居住舒适度比四新和文化大道差远了。

3、白沙洲三环内是目前房地产开发和城市建设的热土，未来发展空间还是不小的。但白沙洲片区的规划并不是很好，片区定位也非常刚需，问题也不少。

4、项目K2地块南面为空地，规划为住宅用地，目前现状如下：

目前周边城市界面不佳：

靠近高架桥：

长利玻璃大楼：

二线地铁盘 交通状况一般地铁：白沙洲区域目前有三条地铁规划，5号线和12号线在建，11号线中段在地铁第四轮规划中。不过3条线路都不在项目门口，与项目最近的规划地铁站预计为12号线罗家村站，位于白沙洲大道与白沙三路交汇处附近，距离项目约0.7公里，项目离5号线相对较远，江国路站距离项目约1.6公里。另外距离11号线张家湾站更远，距离约2.2公里。

从项目东南角与12号线测距：

自驾：从项目自驾去武昌相对来讲还是比较方便的，出门就可以上白沙洲大道，向南行驶至白沙三路路口后掉头，可上白沙洲高架上桥匝道，在不堵车的情况下很快就可以抵达武昌火车站或者雄楚高架、二环线。不过白沙洲的拥堵已久负盛名，早晚高峰期小东门-武昌火车站一带必堵，白沙洲高架上也会堵个一两公里，未来只有等和平大道南延线隧道来解救。

目前杨泗港长江大桥已经通车，但八坦路立交为高层2层与高架3层的互通，位于地面1层的中建铂公馆车辆需先从白沙三路匝道上白沙洲高架后可上杨泗港大桥，或从八坦路地面层上杨泗港大桥，同时也可通过武金堤立交上下杨泗港快速路。

白沙洲大道八坦路立交互通：

八坦立交通行示意图：

八坦立交可与杨泗港长江大桥、白沙洲高架、青菱段高架桥实现桥上全互通。

在武金堤立交，武金堤大道可实现4个方向右进右出，同时大桥下层可以通过匝道回到上层行驶。

八坦立交：

已通车的杨泗港大桥：

杨泗港下层：

八坦立交上白沙洲高架：

项目距离三环线也不远，可通过白沙洲大道地面层到三环线青菱立交。

白沙洲大道地面层实景：

公交：中建铂公馆K2地块门口就是白沙洲大道张家湾公交站，有十多趟公交，可以到达经开永旺、街道口、螃蟹甲、积玉桥等区域。
交通点评：中建铂公馆项目离地铁站均有距离，换乘不算方便。项目虽然紧邻主干道以及杨泗港快速通道，但是自驾出行并不算便利，且白沙洲区域整体路况不太好，经常拥堵。不过该项目相对来讲距离武昌主城区比较近，随着区域建设的完善，未来交通路网状况会越来越好，但区域人口也会越来越多，开车拥堵不可避免。

自带部分配套

商业配套：白沙洲区域目前商业配套不算很充足，目前区域内比较近的大型商业有武泰闸万隆广场。不过白沙洲商业规划倒是可以期待，看八坦路沿线红红的一片，规划的都是商业。

另外，白沙三路的居然之家已经动工，还有清江锦城的40万方商业，以及项目自身的万方商业和对面万科云城的商业配套。白沙洲是刚需聚集地，未来人口众多，商业配套预计会越来越完善。

万隆广场：

已经动工建设的白沙三路商业距离项目约1公里：

中建铂公馆自身规划了特色商业街区，该地块用地属性为娱乐用地和图书展览用地！

八坦路万科云城商业体综合体，5栋商务办公约12.8万㎡，情景式商业街区约3.2万㎡，整体以现代风格为主，待建成之后也是对区域商业的补充。

教育配套：小区内自带有幼儿园。周边目前有张家湾中学和张家湾小学，都有点LOW。教育从来都是洪山区的短板，白沙洲的教育配套只能说很一般。

白沙洲菁英城旁边规划教育用地拟建万科金色城市小学一分校，对于中建铂公馆是个利好。

医疗配套：白沙洲区域内近期规划了两个比较给力的医院，分别是人民医院分院和妇幼医院分院。

其中武汉大学人民医院分院已经落定在白沙四路，省妇幼医院分院在白沙三路与烽胜路交汇处。两所医院距离项目均2公里范围内，且已经开工建设。

项目现场的配套图：

项目品质

1、中建铂公馆是由中建三局房地产开发有限公司开发并建设，属于中建三局旗下的房地产公司开发。该公司开发的中建大公馆二期项目，由于绿化较小、品质标准不高，受到业主广泛争议，还发生了不少风波时间，各个群里面都有发视频。中建的品牌口碑也受到了一定影响，这也提醒大家不要过于相信任何开发商，无商不奸，不要过于迷恋中建的品牌。

2、中建铂公馆项目容积率3.73，在市场中属于中等水平，项目车位配比约1：1.2，人车分流设计，且规划有景观架空层，从其技术指标来看，该项目基本符合刚需楼盘品质。值得一提的是，项目K2地块东西两个组团的外墙颜色是不一样的。

3、项目规划中有一个比较有特点的是，就是小区内有一个绿化带，预计会有火车头、烟囱等工业遗迹，和复地东湖国际有点类似，还是有点意思的。

4、项目的园林规划还算比较丰富，小区规模也不小。预计西区的面积更大，绿化更好。东区面积小一些，园林绿化不会特别丰富。

5、大家虽然目前对中建品牌认可度很好，但近期中建大公馆也出现了关于绿化和小区品质方面的投诉问题，所以凡是也不能信的太足，中建铂公馆整体品质水平和中建大公馆也在同一个水平线。

品质点评总结：中建铂公馆从规划层面还是不错的，比较先进。中建品牌认可度比较强，但中建也没有特别高品质的作品呈现，相对比较稳，但本质也是刚需楼盘，不要以为有多么高端。

项目示范区：

项目不利因素公示：

阿松综合总结：

中建铂公馆所在位置在白沙洲优势还是比较明显。处在杨泗港桥头堡，在白沙洲区域的新房中，算是不错的位置。只不过白沙洲片区整体发展相对有些滞后，片区的环境面貌有待提升，配套也都没有落实。

1、项目位于白沙洲2.5环至三环之间，靠近白沙洲主干道。周边待拆迁地方较多，白沙洲灰比较大，目前环境面貌不佳，但有一定发展潜力，项目主干道的优势还是被很多人认可。

2、项目临近杨泗港快速通道，也靠近白沙洲大道主干道；项目不是一线临地铁楼盘，但距离建设中的12号线也不远，步行可达。

3、周边配套现阶段匮乏，但规划利好多，待区域内各项规划落地，将有所改善。

4、项目此前为长利玻璃厂工业用地，是否为毒地目前尚不知晓。不过项目规划有特色，会建设工业主题的绿化长廊，包括水塔、火车头和烟囱。项目自己也带图书馆等文娱商业规划。

5、本次推的3号楼为连廊结构，户型略大，5号楼户型结果不佳，户型略小。

6、项目的开发商比较有实力，项目规划的还不错，目前来看其品质基本符合刚需楼盘定位。不过中建房地产公司开发的中建大公馆前期出现了比较大的品质纠纷，口碑受影响，争议很大。

7、毛坯销售，16550元/平，上一期价格大涨，性价比就不如之前了。这个价格只能说中规中矩，不能说亏，依然能热卖，但日光就有一定难度了。

项目实景图：

项目工程进度：

白沙洲高架上实拍：一期楼栋为妥妥的高架房

工程部大门：

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