房价涨十倍之后「为什么房价一直涨都TM买不起了」

文：晓楼

广州有这么个地方，18年间涨幅超过2000%。

其中，有15年时间，连地铁都没开通。堵车，是他迈不过的坎，过去堵，现在堵，未来也堵。

但丝毫不影响这里的房价，从4800涨到10w。房价比肩珠江新城。

而这里就是天河公园。

先来看看天河公园的涨幅到底有多夸张，下图大约是2001-2003年间的报纸，其中可以看到，当时24万能买天河公园80㎡的房子，折合单价3000元。而现在天河公园板块20年楼龄以上，80㎡两房的挂牌价，约为5-6万（参考链家）。20年间，涨幅高达18倍。

而区域内的热门小区，东方新世界2003年开盘时售价约为6800/㎡，现在的二手售价约为8.5-11万，涨幅约为13倍左右。

地段，地段还是地段：

1. 距离宇宙中心珠江新城，不过5公里，驾车15分钟即能到达，区位优势明显。左手珠城，右手金融城，天河公园位于地处核心，且位于广州东进必经之路上，言正名顺承接珠江新城的外溢。

2. 天河公园，闹中取静，是市中心中最大的水体公园，面积是珠江公园的1.5倍。1997年起，天河公园开始建设。天河区政府，就坐落旁边。天河公园是广州市内少见的以住宅为主且配套大型市政公园的板块，生活配套齐全，生活氛围浓厚。

3. 地铁资源丰富，出道即颠峰。虽然天河公园站仅开通了两年多，但在未来，这里将拥有全亚洲最大的地铁站。21/11/13号线，在此交汇。

21号线，串通天河智慧城/科学城，承接萝岗和增城人口；11号环线，可以到达白云区/越秀区/荔湾区/海珠区；13号线，串联珠江新城，鱼珠，新塘，承接新塘人口。

地铁增量，是目前天河公园板块最确定性的增量，由于附近几个大型城中村：员村、上社、棠东，短期内暂没有旧改的方案（估计也很难拆得动了，现在房价这么贵，拆迁成本太高。）所以利好只能依靠地铁。

但有利也有弊，一是地铁红利，现在已经体现在价格上，兑现得七七八八了。二是3条地铁开通后，外围人员在天河公园和天府路聚集，会进一步加剧塞车的情况。

这里未来这里的客流量巨大，有多大看看地铁站的容量就知道了，目测里面比普通地铁站足足大了三四倍，活活像一个防空洞。

教育资源天河第一梯队

天府路小学 广州113中学（东方校区），妥妥的广州第一梯队学校。不少人买天河公园板块，都是冲着学位而来。

这也导致这里的房子，换手率较低：小学6年 初中3年，为了保留学位，房子至少需要持有8-10年的时间。也就是说，当这里的房子被交易以后，很可能就会消失在未来6-8年的二手市场里。

我特意向中介了解了一下，这里的购房群体大多为周边大学的老师以及附近事业单位和体制内领导为主，还有就是奔着学位而来在珠城工作的客人，这类型占比较少。

他们都有一个共同点，就是对教育非常看重，且工作和收入比较稳定，对生活质量有追求，是广州市中坚的中产阶层。

对于他们来说，天河公园的缺点，除了塞车，就是周边没有大型商业配套，例如中高端的餐饮、购物，看电影等消费需求，一般都只能到珠江新城来解决。

学位 改善 离珠城近 这样的需求很旺盛，而天河公园板块无新盘上市，市场供应量过少，是这里房价蹭蹭蹭上涨的根本原因。

选筹

一般认为天河公园板块以西边和东边区域为主，因为南边被黄埔大道割裂，北边被中山大道割裂。

但由于天河公园北面园林面积比南面大；而南边则由于靠近天河公园地铁口，承接地铁的红利，因此我认为南北面也算作泛天河公园板块。

西部，居住环境最优，第一梯队的楼盘都聚集于此，如东方新世界、熹园、新世界东逸花园。小三房总价约800-900万；标准3房约1000-1300万，四房约1500万以上。

东部，以天河软件园和和靠公园的几个小区为主，以海景花园、仙湖名苑为代表，都是2000年初建成的小区，楼龄较老，均价为6-8万之间。软件园北边以粤韵花园、广海花园为代表。

北部，就是天河成熟大盘华景新城及右边的上社村，中间还有小透明加拿大花园和珠江俊园。华景新城有对口的华景小学和11号线华景路站加持。有学位，有地铁，体量大，自成一派。

南部，以员村为代表，曾经员村也刮起一阵旧改风，导致员村的老破小均价突破5万大关。这边的产品没有什么品质和投资属性可言，更多的还是消费属性，适宜自住。目前的价格已经包含了一定的拆迁预期，理性选择。