房地产调控力度「史上最严楼市调控」

来源： 2024-01-16 18:16:20

又是长沙！房地产调控的“模范生”

5月11日，号称“炒房禁区”及“房地产调控的模范生”——网红城市长沙，又出了一个堪称史上最佳的楼市政策，引起了社会各界热议。长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组5月11日发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。该《方案》指出，业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。

自媒体人称这个政策将成为中国房地产史上最绝，最聪明、最精妙、最让人佩服得五体投地的救市政策，不仅完美的破解了当下楼市限售、限购限制，还在中央那里博得一个讲政治、在民间赢得个好政府的典范。除了长沙之外，全国各地近期陆续出台了一系列救市政策，房地产仿佛一夜之间从被政府打压的坏男孩转变到被呵护的婴儿。

社会主义市场经济的“两只手”的理论

我们高中就学过社会主义市场经济的“两只手”的理论，其中有形的第一只手为“国家的宏观调控”，另外第二只无形的手为“市场的调节”，“两只手”缺一不可，二者结合起来才能推动市场经济的健康发展。“宏观调控”是通过法律法规、财政税收、货币金融政策等手段引导和规范市场，使市场主体按价值规律的要求去发展，给市场主体约定好赛道及规则，避免各位赛车手们跑偏、越轨。而市场调节是通过价格、供求和竞争的市场机制，进行价格的调节、优胜劣汰、资源的优化配置。而市场机制具有自发性、盲目性和滞后性等弱点，因此，需要宏观调控进行约束及纠偏。

我们回顾一下近几年的房地产市场 “宏观调控”这只手，其本意和出发点是为了保证房地产市场的健康、稳定，但由于实施过程当中出现的一些偏差：包括调控的力度、调控的精准度、调控的弹性及节奏没有把握到位，忽视了房子的商品属性及周期理论，忽视了市场机制、经济形势、外围环境的因素，从而导致了地方财政紧张、房企暴雷、楼盘停工烂尾、相关行业人员大量失业等社会性问题。

你方唱罢我登场，接着奏乐接着舞

近几年从中央到地方，对房地产采取的调控政策层出不穷，仿佛各地举行了一场调控竞赛，从中央到地方每年出台的调控政策成百上千条，调控手段不断加码：从买房者到开发商、从土拍到融资、从“三限”到“五限”、从“国五条”到“国八条”、从“三道红线”到“房产税”、从住建部到八部委，甚至直接介入房地产操盘流程，定价方案-选房方案-开盘方式，政府一条龙操办。“你方唱罢我登场，接着奏乐接着舞”，调控大戏层出不穷，调控效果惊心动魄，调控力度没有最严，只有更严。

把房地产“五花大绑”后，最后发现矫枉过正，相关部门累得够呛，房地产也被整得奄奄一息。这违背了调控的初衷，于是乎又开始起动救市，给房地产大佬输血。这些年，做房地产营销的苦逼小伙伴们，每天除了研究怎么卖房，还得研究调控政策，新入门的营销小白做了三年房地产营销，学了10年的调控政策史。房地产行业在高压环境中跌跌撞撞，野蛮生长，房地产从业人员也陷入了无限卷的工作日常（无生活、无幸福），以“为工作付出生命的意义”激励着自己，因工作猝死的人也不在少数。

房地产调控的最优解：“保障性住房”与“市场性住房”两条线并行

房地产作为国家支柱产业及民生产业，调控政策既要保证不误伤经济，又要保证公平。调控政策不能“一刀切”，也不能一招治百病。只能将不同的购房群体分类，采取差别性政策。为保证“居者有其屋”，首先需保障低收入群体的住房，主要通过廉租房、公租房、限价房等保障性住房政策，政府主动降低地价、降低开发企业的税费、降低运营成本、降低利润，解决低收入群体的住房问题。而对于其它群体的购房，主要通过市场途径解决。除首套房给予一定的税费减免、低首付、利息优惠外，对二套改善性需求完全可以市场化解决。而对于3套及以上投资性购房需求，可取消限购，但仅限购买180平以上的大户型产品，政府只需在税收、利息上进行适当上调，其它方面如价格、供求关系，主要通过市场机制进行自发调节。