济南二手房下跌「济南房价降了」

大众网·海报新闻记者 张稳 吕乐 济南报道

“金九银十”，本来应该是楼市收获的季节。然而，进入九月以来，对于济南二手房市场而言，却另一番光景。据国家统计局统计数据显示，从2021年9月到今年8月，济南二手房价格已经连降12个月。其中，最新的统计数据显示，今年8月份济南二手房的价格相比去年8月，下降了3.6%。

2022年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数

北京的周先生，在济南看房已经有两年的时间了。因为孩子在济南工作，所以两年来，每隔一段时间，周先生就会到济南待几天。“一来（济南）我就研究房子，就想看看高新万达那一带和历下长岭山片区的房子，已经有目标的看了有几十套了。”

周先生说，现在他对上述两个区域的二手房行情，早就已经了然于胸。“去年和今年差不多，基本上没有多大变化，很多房源还降了一点。”周先生向记者举例说，他去年在高新万达附近看了一套房子，当时要价165万，今年再看同一个小区的相同房型，要价160万，便宜了五万块钱。

当记者问及为何看了两年的时间还没有入手时，周先生直言，“不着急，孩子有租的房子住着，看有合适的就买，没合适的就等着。”近两日，记者探访济南二手房市场发现，周先生的遭遇，也是目前济南二手房市场的常态。

二手房成交量大幅下滑，更多中介开始卖新房

9月15日中午，正在店里做电话回访的王中鹏，迎来了今天的第一个客户，而这也是他们店里的第一个客户。今年31岁的王中鹏，是济南中住地产的一名房产经纪。王中鹏告诉记者，如今的他，已经适应了这种客户到访量明显减少的情况。

“好的话，一周能带三四个客户，稍微差点的，也就带一到两个。之前每天通过网站咨询的客户就能达到七八个，甚至有时候能达到十个，那个时候基本上每天都闲不住，而现在一周才有这个量。”作为店里的销售冠军，王中鹏一天能带两三个客户的情况，还要追溯到一年前。“现在甚至到了周末，有些经纪人都没有客户可带。”

王中鹏正在为客户介绍房子的基本情况

由于客户到访量少，很多中介纷纷开始接触新房业务，甚至有的中介直接放弃了二手房业务。用王中鹏的话说，转战新房业务是整个济南二手房中介的普遍选择。记者也发现，很多之前专门做二手房的中介，如今朋友圈的营销信息，也逐渐开始以新房为主。

在济南做了十年二手房中介的孙先生，从去年开始，也逐渐把比以往更多的精力转到新房上，更多地去推荐一些新房。“去年二手房成交量低，但是新房成交量高。现在很多房产经纪公司也开始代理新房，我们也在要求经纪人从主做二手房要分流一些精力去做新房，一二手房都要做。”

孙先生说，他就有一些客户，一直在观看周边的二手房，但是一直选不到合适的，就开始切换到新房上面去。“看了新房以后，可能售楼处的氛围比较好，再加上他们的装修也比较到位，所以敲定的比较多，大概40%左右。”

虽然如此，每个月的成交量仍然乏善可陈。王中鹏告诉记者，以他所在的门店为例，一共七八个中介，每个月二手房和新房的成交量也就分别有两三单左右。“我们店这种成交量，在整个济南来说算很不错的了。”

“成交数据有明显的差距，半年前这个小区一个月差不多能成交10套左右，但是上个月也就成交了三四套。”已经在济南做了十余年中介的张先生这样告诉记者。

根据济南市房地产业协会发布的济南房地产市场运行情况数据显示，2021年，在住宅销售量方面，1-6月份二手住宅成交量每日约200套，7月份市场开始降温；2021年10月份以来，住宅销售量大幅下降，二手住宅成交量每天约120套，二手住宅成交量下滑了40%左右。

买房者观望情绪浓厚，降价5-8%是常态

除了成交量大幅下滑，二手房的成交价格也有了一定程度的下滑。

王中鹏说，以他所在的长岭山片区来说，目前改善性的房源价格一直比较平稳，但是刚需性质的小户型房源，降价幅度稍微高一些。“以金域华府为例，去年年底，90多平的小3室成交价格在200万到205万之间，但目前的成交价基本上在190万到195万左右，相比于上半年回落了差不多10万块钱，5%左右。”

位于长岭山片区的金域华府小区

王中鹏说，有些位置不好的房源以及一些老旧房源，降价的幅度会更大，大概在15%左右。“但是那些次新小区，还有位置好一些的小区，就没有这么高的降幅，大概在5%到8%左右。”

“我负责的这个小区，今年上半年的成交价格就没有低于过200万，但到下半年，房价一直在压缩空间，到了190多万。”张先生也向记者证实了这一说法。“比如章丘、孙村片区的一些房源，降价幅度有些达到了20%。”市民王先生也告诉记者，几年前，他以每平米9600元的价格购买了位于孙村片区某楼盘的住宅。最近他了解到，该楼盘二手房的成交价格，甚至达到了每平米8500元。

而对于一套二手房动辄降价二三十万元甚至四五十万元成交的消息，多位受访的中介从业者均表示，存在这种情况，但只是个例，不具有普遍性。“会有个别的房源这样，因为现在济南的存量房多，去库存就没有那么快。有一些个别的业主着急用钱，想尽快卖掉房子。那就只能降价，而且可能会大幅地降价。”

同时，受访的多位从业者告诉记者，目前，济南的二手房市场，还是以买方市场为主，看房者的观望心态普遍较重。“房源开始增多，存量房多了，客户开始有选择余地了。因为可选择房源多了，就不是那么着急了，客户就占到主导地位了。”

这也反映在了客户的看房周期上。“之前市场偏好的时候，差不多15天到一个月左右，一套房子就能定下来。但现在，好多客户基本上两到三个月，甚至半年才会定下来。甚至我两三年前的客户，现在还在找我看房子。”王中鹏说，他手里的客户，有超过五分之一看房周期在大半年以上。张先生也表示，他们之前统计过一个数据，“一套房子的平均成交周期甚至已经达到了300天。”

买房者观望情绪浓厚，房主则是时刻关注市场动态，多次调整价格，希望能吸引买家。记者注意到，在某二手房交易平台，多次调整挂牌价格的房源屡见不鲜。以一套位于济南历下区的110平房源为例，2022年1月9日挂牌售价260万，截止到今年9月3日，该房源已经调价12次，近三个月调价7次，如今的价格已经降到了247万，降价幅度5%。虽然如此，该房源的带看量仍然不高，近一周只有一次。

孙先生也表示，他经手的一套房源的业主，也曾一次一次地调价，最终才成交。“前前后后调了四五次价，180多万的房子最终降了20多万。”

利好政策频出，未来的济南二手房市场究竟走向如何？

其实，为了进一步促进房地产市场良性健康发展，减轻购房者购房压力，今年以来，济南市曾多次出台利好政策对楼市调控政策进行适度调整。

5月22日、23日，济南在两天内连续推出6条楼市调控政策，涉及限购范围、限售条件、二套房首付降至40%等调整政策。上个月，还推出了二手房交易“带押过户”的政策。就在昨天，济南再次出台房地产调控政策，放开了部分区域的限购，进一步支持刚性和改善性住房需求。

但是，一系列的利好政策，对济南二手房市场的影响仍然不够明显。多位业内人士均表示，未来的济南二手房市场究竟走向如何，还需要经过市场一段时间的检验。