北京刚需房子买在哪里比较好「在北京哪儿买房升值潜力最大」

问：五哥您好，我的孩子今年两岁，所以开始考虑孩子上学的问题，之前看了陈经纶分校上京新航线那附近，上京三居要1150左右，澳洲康都小区有点旧三居1000。由于手上只有600-700的可用资金（卖掉手上的国美一居室），所以又看了丽都壹号和丽都东镇，三居980左右，丽都壹号现在有6.8万一平的毛坯和7.3万一平的精装修，这样我们买就没有太大压力，打算孩子以后上附近的陈经纶实验学校，查的网上说也是朝阳前十名，但是有朋友说这附近由于是个边角地，不会再有什么新的发展，我想自住的同时也不要跑输大盘，目前年入100左右，丽都如果7万一平可以考虑吗？

答：丽都最大的问题是附近未拆除的城中村多，所以对未来升值有一定影响。 丽都只考虑7以内的标地。否则不如看望京的 澳洲康都、季景沁园、宝星国际

问：五哥您好，我是您的超级粉丝，感觉您非常专业。辛苦帮忙看看我家的购房方案如何规划。 目前家庭收入90万，京户，孩子24年上学。最近全款入了西城德胜裕中老破小一套一居，市值680，租金6600，无其他负债。 两人工作分别在五棵松和西北旺。打算DY再弄一套，目前有以下几个方案，您看看哪个合理？ 1.在德胜附近买朝阳或者东城的或三居，比如安华西里，三居700万以内，暂时出租，在公司附近租房上幼儿园。等上小学再重新装修搬过去。问题是，德胜目前多校，可能去三帆附小或者西师附小，安华西里离这两个学校都稍微有点远。再就是投资角度是不是跑不赢大盘。 2.买上班通勤方便的两居，育英750万,小南庄660万，西北旺的600万，可以自住，但预算不是很够，可能只有西北旺居住稍微宽敞一些。或者留着海淀的房，万一孩子牛蛙，小升初去海淀点招。或者四五年后卖掉，小学确定以后，重新买离学校近宜居的。 3.不考虑自住，朝阳，亦庄之类的，只求跑赢大盘，租售比不错，总预算低于700，四五年卖掉。求推荐具体小区和大致预算。 再次感谢美丽智慧的五哥，期待您的回复，么么哒！

答：1. 第一个方案先排除，自住和投资两边都无法兼顾 2.第二个方案，只考虑你们自住的情况 5年后卖掉，孩子小升初去海淀在现在的买房决策种不是最重要的，时间太长，也不可控。优选西北旺次选小南庄 3.700内纯投资，看看 双井、朝青和四惠等板块吧，例如 青年路的青年汇佳园的小两居，大望路CBD传奇一居室或者双井首城国际的，国美第一城 如果能接受短暂几年租房生活，就直接收益最大化，选择投资盘。毕竟自有房住4年再卖和租房4年差距不会很明显，但收益差可能很大

问：五哥您好，新人首问。 外地户口，北京已满五年社保，在外地与老公共有一套，本人征信未显示房贷记录。子弹最多300，前提是卖掉另一套天津房产。两人工作基本都在西边。 1. Li婚大法：是否有必要走，中间涉及生娃，可能要fu婚，没法满足一年要求。这期间可能的上涨幅度是否会很多？是否有必要付出一年的时间？就怕一年过去就买不起了。 2. 不li婚：用二套买，公积金商贷组合，预计总价500，不考虑全款垫zi前提下，如果考虑一点学区属性，兼顾投资，您是否有推荐的低端的两居，回龙观？石景山？丰台？大兴？海淀能不能有合适的够得上的（考虑海淀是想着如果能积分落户，孩子可以直接上学）？ 3. 如果考虑纯投资，是否有推荐的小区的两居。看您之前的帖子比较推荐朝阳，但是朝阳距离工作地点远一些，朝阳比回龙观之类的投资价值更高吗？ 4. 您是否了解，丈人的房产，丈人的hu口不在里面，女婿是否可以在房产里新立户？ 5. 纯探讨，如果先li再结，再li,买房时拿着第一次的证件去，是否可以认定首套，不知道五哥有没有听说过类似的操作。

答：1. 尽早上车就对了，涨幅能有多少谁也预测不了，可能微涨也可能向深圳一样突然30 % 2. 500左右回龙观比较合适。海淀就是学区溢价比较高，重点看学区就可以入海淀 3. 500左右的标的，回龙观、朝青、常营、亦庄、通州 都是不错选择。长期的涨幅差距不大。 4. 应该是不行 5. 不是太懂你说的意思，是否首套和你某一个证件没什么关系。北京首套认定标准：1 北京名下无房， 2 征信记录里个人住房贷款笔数为0 ，3 之前从未有过公积金贷款记录 ，4 不能在离婚一年内申请商贷否则算2套

提问：五哥好！新人首问，两个问题： 1.二套打算换三居，如果现在入手能承受的总价800左右，如果再过三五年承受总价升到1000。800左右三居选择余地有局限，是现在买个800左右凑合的，还是等三五年之后再出手呢？ 2.目前三居看了97年双花园西里不到700，金隅凤麟洲08年不到900，请问选择哪个保值升值空间更大？或者还有其他小区推荐吗？

回答：3年后800万的标的可能就涨到1000了，当然是现在买。买房不要想择时，如果愿意长持，越早上车越好。 金隅凤麟洲 因为低密度 矮板楼 所以适合居住，唯一短板就死交通不便利，3号线开通后会有改善 ，由于品质溢价的原因，涨幅略跑输大盘。双花园西里，小区有点老，没社区，没电梯，居住体验一般，但位置还不错。 自住建议看金隅凤麟洲，看重保值就选双花园西里。 选筹范围扩大点，四环外的话，7号线百子湾附近可以看看，沿海赛洛城，还可以看下百环家园，还有四惠、大望路、朝青板块也可以淘一下。

提问：五哥您好，我想买总价500以内的两居，从事互联网行业，想买回龙观这边的，觉得还不错能入手的有融泽嘉园，国风美唐二期，紫金新干线二期（一期本来觉得也不错，但是外墙掉砖严重看得吓人），另外就是觉得立水桥的北京北也不错。内心排序比较喜欢国风美唐二期，但是南北的两居都要550左右，其他的户型不想考虑，另外就是北京北，再就是新干线二期，最后融泽。请问这几个小区哪个对我而言哪个最适合呢？以及升级空间这块怎么排序呢？再次谢谢解答～

回答：如果你的首付高的话国风美唐二期还不错 ，这个盘不满5，原值低，如果不是全款或者高首付，税费太高了。 北京北自住性价比不错，可以重点考虑 融泽嘉园品质一般，不过算是学区房，能上育翔 161分校。你考虑学区的话可以入 紫金新干线二期一般，不是太推荐