无锡小区密集地方「小区没有单元门合法么」

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近日里，“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”的消息在无锡地产圈也引起了热议。记者在采访中获悉，在锡城除了曹张、水秀这种人们观念中的老新村没有围墙外，近十来年，建设部门也在进行着没有围墙小区的尝试，而住户们的反响还不错。

秘诀：一楼通通不住人

昨天上午，记者来到位于春申路与中山路交叉口的华仁凤凰城。从春申路入口直接开车就进入了小区。入口处没有设置岗亭，更没有保安拦着不让社会车辆驶入。而在小区主干道上，却有身穿制服的保安人员不停巡查着。进入小区，看到一楼有很多的商业店铺，干洗店、理发店、彩票点等等，应有尽有，感觉进入了一个开放式的欧式街区。凤凰城798餐饮生活一条街也在该小区，这些店门前停了不少车辆，看得出有很多远道而来的吃货。

在该项目销售中心，记者了解到，该楼盘2006年拿地，2008年首次开盘。目前一期、二期、三期已经交付入住。从沙盘不难看出，作为无锡较少见的不带围墙的新建小区，整个小区不同组团之间没有明显的隔断或围挡。正在建设的四期项目（最后一期）沿中山路，由三栋高楼和一个商业综合体构成。“小区一楼都没有住户，住宅全部在二楼以上。如已交付使用的二期项目中，小区景观直接做到了二层上，这样，就实现了户户有景，每一幢楼都有自己的私家花园。”

营销方徐经理介绍，一楼不住人，全部用来做商业门面和室内停车库，对于开发商而言，是牺牲了很多利益的。正在建设的四期项目，将与二期二楼的景观、泳池等打通。

由于所有的景观资源做在二楼，小区真正实现了人车分流，业主可以通过台阶、电梯直接进入生活区域，而车辆只能通过固定的几条车道进入。得益于这样的人车分流，老人和小孩的交通安全隐患大大减少了，噪音、汽车尾气的影响也小多了。

重点：把好安全和降噪关

如何保证入住业主的安全性和私密性是开发商重点考虑的问题。据悉，凤凰城项目的建设方花了大量的资金用在安保和小区智能化建设上。

在每个楼栋的出入口，都有保安“把守”，小区主干道则有保安移动巡查。业主进入楼栋需要持门禁卡，外人进不去。在二期项目，记者沿台阶走上去，发现小区虽然没有围墙，但想要进入业主私人区域是需要门禁卡的。

一旦小区内部道路公共化，社会车辆和人员流动频繁，进而带来的是不可避免的安全和噪音的问题。考虑到小区沿中山路主干道，地处无锡市区这样的环境下，项目采取了退后50米措施。沙盘上的商业综合体，原先规划是一栋高层，为了业主能够得到更加安静的休息环境，最近的楼栋距离中山路也有100米。在建筑施工方面，所有的窗户都采用了双层中空玻璃配以双层窗户，同时两层窗户中间配上遮阳帘，这样，就把城市的噪音、光照完全隔离在窗外，休息完全不会受到打扰。

在采访中进一步了解到，凤凰城开发商的老总是做建筑设计出身的，在这个项目规划时借鉴了香港、新加坡等地的做法，希望让业主的休闲生活更加完整、更加自然。在10年前的无锡，这种开放式的街区设计还是相当超前的，甚至有的地产界同行都不太理解。周边楼盘的销售均价要比凤凰城低1000元-1300元/平方米。但即便这样的价格，购买者仍然很踊跃。

徐经理表示，小区的品质不是围墙围出来的，而是体现在各个细节方面。

业主：居住体验挺不错

住在没有围墙的小区，楼下就是对社会开放的店面和街区。业主到底有没有安全感？居住体验又如何？

家住凤凰城二期的王女士表示，自己是中山路一带的拆迁户，买房子的时候，是考虑不想离开原先居住的环境。几年住下来，感觉挺好的。“外面的小商小贩以及汽车，根本进不了二层，也进不了这栋楼。楼栋里不会有小广告。物业管理也非常好，从来没发生什么不安全事件。保安24小时都能联系到。

另一位住在三期的李女士表示，自己十多年前就在无锡上学，作为年轻人，在这里买了首套房。当时正处工作不稳定的阶段，觉得这个地段去无锡的哪个区域都方便。入住之后，自己和老公都喜欢这种半开放的小区。“待在家里或是二楼的景观平台，没有外人打扰，高兴了带着狗狗到楼下的街区散步，约三五好友在小区的特色店里里聚会更是方便。”但记者在采访中也了解到，部分到售楼处咨询的老年人，对这个没有围墙的小区还是有些担心，认为不太安全。

■延伸阅读

凤凰城“先人一步”的做法业内人士有说法

今后土地出让的规模或趋于零散化

■顾国华（中国融创上海区域无锡公司总经理）

有关住宅小区原则上不再建围墙的说法，应该根据市场和国情而定，因地制宜，也有逐步推广和实施的过程，不可能一步到位。在香港乃至国外，小区采取开放式的街区制，一楼全部用来对外做底商，这种集约化的生活模式也有一定的优越性。从地产开发的角度而言，今后可能大规模的小区会减少，因为一旦没有了围墙，从易于集中管理的角度，小区的门禁和主要出入口越少越好。这也意味着今后土地出让的规模会降低，零散地块会变多。

应当分级、分区、分地段实施

■李建威（华东建筑设计研究院设计师）

小区不再建围墙，对于一线城市有意义，因为一线城市交通压力比较大。如果将小区内部道路以及公共资源融入社会道路和资源，有利于缓解这方面的压力。对于无锡来说，意义不大。无锡不堵车是全国出了名的。作为一个非强制性标准，应当分级、分区 、分地段实施。这也是城市发展的必然趋势。在逐步实施的过程中，可能会成为评判高端楼盘与一般楼盘的标准，就看有没有围墙。因为高端乃至豪宅，花了大代价去做社区内部独享的景观资源和高档会所，一旦向社会开放，失去了豪宅的标签。毕竟高端人群首先考虑的是私密性和安全性问题，其次还有尊贵感。（晚报记者 练维维 文/摄）

■链接：

“开放小区”有悖于物权法？最高法回应称此政策尚待立法

昨天上午10时，最高法发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，有关负责人在回答记者提问时表示：

《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到了新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，将密切关注，并积极应对。

封闭住宅小区是农耕时代的产物，我们现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要我们有新的理念和探索。上述举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，是落实中央城市工作会议的重要举措，符合当今世界的潮流和发展趋势。目前，这个意见尚处于党和国家的政策层面，国家政策上升为法律，这是立法机关要做的事情。当然，我们作为司法机关，对此会密切的关注，对由此可能涉及的相关主体的权益的影响、协调和保护，加强调研，及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善的处理好相关的纠纷。