海淀学区房怎么选「海淀初中无坑学区房」

京楼房长

我是房长，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。

房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，是北京极少，能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家。同时也擅长全国城市房产研究&北京政策与规划研究。

本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，实勘跑盘超过3000个，知大势，懂微操。

房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。

一、星球会员提问：房长好：关注了您，看了您的文章独特详细，我的买房问题比较多，特向您请教：

需求：1、本人非京籍、北京7年五险一金（公积金月缴800），月收入3-4万左右，手头100-120万现金，天津武清有一套房子准备出售（160-180万）也不知道现在出手是否合适（麻烦给点建议），年前200万，现在降了不少，如果卖出，卖房款 手头现金能够到270-300万左右。

2、自住 投资，（三居室）喜欢新房因为是年轻人，追求自住舒服的环境、也喜欢改善型新房子。

3、本人在海淀清河小营桥东、西三旗片区居住，上班在北清路永丰皇后店片区上班。

目前去看了几个楼盘：

1、平西府地铁 奥森春晓，均价63000元每平米 （通勤还行）

2、生命科学园地铁 北清云际，均价63000元

3、中海汇智里，4月30日开盘，昌平满百路G7东面、G6西面五一开盘，北京信息科技大学北侧，均价4.7万每平米（旁边二手房3.5-4万）。

4、也看过石景山老小区古城家园，均价4.5万每平米。

5、房山稻田地铁站，中海寰宇世界，均价5.5万每平米，感觉这里周边没有配套，很多回迁房，就是地铁在家门口。

6、南面大兴新城，中骏金辉未来云城，均价5.5万左右每平米（目前比较倾向这个项目，因为还没拿定主意，去过几次人比较少，不像北面人比较多，比较安逸）不知道未来云城将来发展如何，中介介绍项目50米京雄北京大兴高铁站、800米黄村地铁站，香港设计师梁志天设计，改善型住宅，最小面积98平米，大兴新城政府以后发展重点，比亦庄新城、临空经济区发展更好，目前一头雾水盼房长帮助解惑（旁边二手房3.5-4万），上班通勤时间要长些（开车多些）。

一直在北边活动，对大兴区的发展不了解，有的朋友推荐亦庄买房（亦庄有钱），有的朋友推荐大兴新城，未来发展核心，如果跟北边做比较，应该哪里入手？

7、看过您的几篇文章，回天社区，回龙观附近也看了几个二手房、例如天露园均价5.2万，领袖慧谷均价5.5万，三合庄均价5.2万，龙锦东区均价5万左右，如果是自住 投资要买哪里合适呢？。

8、我纠结应该买新房，还是买二手房，我对自己的情是买新房要求：一、投资 自住，二、小区环境舒适度，三、物业服务（小区物业服务很重要）。

买二手房：（物业基本上有管理没服务），我的问题比较多，还望房长百忙中，不吝赐教！请教了！

房长回答：

1、天津的房，331后市内六区地段好且品质好些的降幅10-15%左右，和平带学区的相对稳固点，地段的一般的降幅比例更大一些，有的超20%,像武清这样的远郊就更惨了。现在卖肯定是不合适的，但从长远来看，空间也不大了，所以还是挂着吧，这两年全国楼市大放水，兴许能出的快一点，涨就不要多想了。有合适买家就出掉，换北京的好资产。天津我之前讲过，整个城市发展就是摊大饼的节奏，各项规划喊的响亮，但落实却是渣渣。本来在雄安还没有出生前，天津其实有机会将一些高精尖的科技型产业、金融产业引入的，但是现在已经错过了最好的时机，产业和配套资源提不上等级，收入和居住条件就会比较弱，人才吸引力也会更差，那么没有高收入人群，房价自然也就涨不起来。

2、我不知道你天津的房，用没用过贷款，你还是不是首套资质。如果是首套，那还是有些选择的。年轻人追求品质，这个不反对，但你要是选择地段配套一般，且非倒挂盘的新房，那要做好持有10年以上周期的准备，因为新房的部分价值，是由地价、品牌、产品来共同组成的，本来就比二手房有更高的溢价，而本身又绝大多数是期房，不能流通，所以短期内不会有比较大的升值空间。二手房则没有上述所说的溢价，所以价格一般都比新房要便宜些，而且地段位置、配套交通等等一般要比新房更有优势，买来即方便生活和居住，所以流通性强，短期升值也就比新房要快，如果选标盘无论短中长，空间也不会比新房弱。

3、从你选择的资产来看，奥森和北清之前讲过，都属于临近潜力地段，从升值的角度其实不分上下，奥森是地铁盘，配套相对成熟且更有优势一些，离海淀也不算远，但户型偏弱，且楼面价5.3，售价6.3，这中间利润空间比较小，还配保障房，不排除质量风险。北清主要是离海淀物理距离更近（实际不算近），离昌平生命科学院、海淀航天城、永丰等都更近一些，是一个产业环绕的盘，且户型也较好些，但北清的问题是在双高速夹角处，周边除了二拨子新村安置小区之外只有龙城花园和园墅两个小区，东北、北侧、西侧、西南侧夹角均是工业园区、物流公司，还有一个北京动车运用所和车辆段。预留空地只剩北清西侧到到物流园区之间的地块，未来周边环境和配套改善的空间有限，持续提升完善的可能性也不太大。另外就是，建发新地块出炉后，对北清其实是有冲击的，因为在指导价一致的情况下，楼面价比北清低了约1万，北清是顶着指导价卖，建发如果按6万以内来卖，并且以小户型打造为主的话，那价格优势就比较大了；建发绿城两家都是高端盘开发的大拿，品质口碑本来就不错，再加上利润空间还大，那在产品上就比较容易胜过卓越。与其挑这两个，我觉得倒不如关注下建发地块。毕竟大概率是刚需盘，都在一块住，氛围比较纯粹些，也利于今后升值。不过你选奥森和北清也可以，毕竟和当地公园悦府比，价格有些倒挂。但以上的问题也要多注意，毕竟这两盘也被市场检验了1年多了，还没有去化干净，或多或少也不能在今后想的太有价值。

中海汇智里、寰宇世界、未来云城都是纯纯自住刚需盘，汇智里和价格确实便宜，但交通、配套等都不行。不过好在离海淀等产业片区比较近，容易接受码农外溢，所以升值方面会比寰宇世界、未来云城要强一些。寰宇世界所在的稻田，目前还比较荒，配套啥都不行。这个盘主要仰仗科技园外溢，但科技园目前发展还没有饱和，而且当地的价格还没有太起来，有这个钱的基本就在当地解决了。未来云城也是自住没问题，升值就不要提了。我之前也讲过这个盘，它离西红门、天宫院这两个产业板块都比较远，实际上还算不上临近潜力地段。因为西红门、天宫院离产业集群的概念和规模还差的远。你说它和雄安或者大兴机场有什么关系吧，这里顶多算是个站点，我没见过有高改项目喜欢建在高铁站旁边的，这里像南站、西站一样，第一个印象就是乱、人多而杂，有高接盘能力的人谁愿意住这样的地方呢？也千万别指新机场能辐射到这，那得20年了....从配套上来看，也一般，虽然在也在黄村但离核心区域有些距离。周边没有什么新房竞品可以比的，有也是之前的限竞房，都比这个价格低，如果它们进入二手房市场了，谁香呢？这周边二手房价格3-4万出头，要是市场成熟活跃度高，当地小区房源品质卓著的话，也不会卖的比天宫院、亦庄等地还低。从拿地楼面价来看，1.7万一平，比之前的限竞房都低，正常楼面价卖到3万左右，开发商就是赚钱的，那为啥地价拍不上去，说明开发商都觉得这块地未来不好卖，甚至没啥空间。最后就是这个tod问题，看似是优势，实际上如果开发商对于技术和产品锻造经验不够成熟的话，那可能就是坑盘，你像东坝的3块地，也是tod盘，但人家京投在对接轨道和施工开发方面经验老道啊，技术条件过硬，所以不用太担心，但是中骏金辉可不擅长，又是高铁又是地铁的，这施工难度就更大了，就看他对质量把控有多强了，这需要投钱的。

你既然在永丰工作，我觉得就不要跨度这么大的选了，你其实核心问题是在有限预算内，追求居住品质和中短期升值之间存在矛盾，想两者兼顾，但不好兼顾到。如果你想追求中短期升值或以租换租，那这样可以考虑亦庄（亦庄今后是不会输于北边的，大兴新城这一带也就是西红门-高米店这一带不错，但产业集中度不够，也还没有成型，比亦庄还差得远）、大兴、丰台又或者是石景山等地，甚至在回龙观选领秀慧谷、公园悦府等标盘也是可以的；如果主要解决居住问题，那就不要看这么远了，不然搭在上班路上的时间都是成本，划不来。其实你选的这些北面这些盘还比较到位，从长远角度来看，都是有空间的，甚至房山、大兴从更远角度上来看也是有的，但就是要注意那些问题能不能过得去。因为你用品质的眼光看盘，小区和房源属性就不会太差，具体根据你自己的自住体验来选即可，因为每个人都有每个人的喜好，我只能给你升值方面建议。

总结来说，你要追求中短期（5-10年升值）兼顾自住，需要稍牺牲些品质，去买回龙观当地的标杆二手房，例如公园悦府、领秀慧谷、首开国风美唐等。如果追求更高品质，那可以选北面的新盘，但升值是10年以上长周期。如果追求中短期升值是短期升值，可以牺牲通勤的话，那么在全北京选都可以。具体你的资质情况还是要说清楚。以上供参考

二、星球会员提问：感谢房长，感谢每次意见都是很明确的，且分析的也都是很细致认真，我这种小白都能听懂，不会像有些大V说的话那么模棱两可。选房子很容易迷茫，这种时候特别需要有人给明确的意见。昨天仔细研究了下地图，朝青，草桥，大红门，百子湾，四惠，如果自住通勤其实都不算近。如果不考虑通勤距离，持有5年后再换房，这几个区域选择哪里更好呢？

房长回答：

谢谢认可。如果只按近些年来，板块整体的涨幅大小做排序，朝青≥四惠＞百子湾＞草桥＞大红门。如果从板块整体的投资周期来看，朝青、四惠、百子湾均属于短期5年以内，也就是说这三个板块5年以内可能会有一波涨势赶超大盘的行情，预期增值空间上朝青、四惠更高一些，但主要体现在改善房源身上，即总价大于1200以上的房源，如果是刚需或低改房源，那可能四惠的会超出一些，你像去年东恒时代二期等的刚需房，涨幅其实都比朝青、双井的个别刚需盘要强。

但这么比较板块的升值性其实没多少参考价值，也是不太客观的，因为它是一个整体，无论哪个板块都有好盘差盘，放在一块就被平均化了。无论是哪个板块，只要地段和配套不弱的，他都有标杆盘，即使是你之前考虑过的中海城，虽然在成寿寺这个双不管地带吧，但它也跑赢大盘了。我觉得你现在在投资升值和自住舒适度便利性之间，产生了矛盾。既然有居住需求，那就先满足住这个方面，尽量找通勤距离合适的标杆盘就行，只要地段不差，升值性弱不到哪去。你要太追求升值，那肯定是要赌的，没有一个大V能打包票说某个盘未来一定能涨幅达到多少，涨到多少。而且就你的预算情况来看，如果不加杠杆，在朝青、四惠、百子湾等地都只能买到刚需盘，那这个空间就会比较有限。还不如先把住需求尽量解决了，买非热门投资板块的改善品质房，旧持一段时间，涨幅虽然可能会比较小，但其他这些年你住着舒服了。

其实投资房产，最高级的做法就是站在刚需、改善人群的角度去选房（尤其是从产业片区，比如国贸这个区域的刚需上班族或者改善群体来去考量），而不是只站在投资者的思路。真有住房需求的人群，无非考虑的就是通勤、配套、地段、学校、小区环境、物业、户型、楼层、密度、圈层氛围等等这些，尽量在有限预算内挑更好的。你在先满足居住需求的基础上（如果居住需求都不满足，那就可承受的范围内加杠杆），选到自己觉得比较满意的资产，然后再用投资思路去分析对比它（无非是比较标的物的属性优势和稀缺性），那你其实就更好选了。

三、星球会员提问：房长你好，家人孩子2岁，总预算800-850万，要海淀的学区房（不用特别强的学区，差不多就行），房子不想要太旧，两居，主要还是想在海淀买，求具体推荐和分析。有中介推荐说可以在朝阳区买到品质更好一些的学区房，也有不错的学校名额，但是还是更偏向买海淀的学区房。关于以上问题，求教分析指

房长回答：

朝阳目前的整体学区溢价确实没有海淀高，但不代表你的预算内能买到品质不错的两居。区内有一些排名中上的例如朝阳外国语、帝景、嘉铭、人大附朝阳学校等九年一贯制学校，小学初中都还不错。但他们对应的品质次新枫林绿洲、珠江帝景、紫薇天悦、凯旋城、风格派等，价格都不低，两居好房动辄都要1000万以上，除非降低小区房源的品质属性，朝阳目前的优势是还未落实多校划片，买房上学确定性强，小学初中都是如此。但问题是朝阳没有太牛的学校，相对比较好的朝阳实验小学、芳草地国际学校如果放到海淀，那也只能排到第二个梯队。所以海淀的中等偏上的学校实力其实朝阳的顶级是差不多的。

你想在海淀买中等偏上的学区房，如果房户合一，资格和材料认定都没有问题，上这些中上学校还是有概率的，但要冒险，因为1911后买房，即使房户合一也是第七顺位，且是摇号，排前六的都是1911之前买房的。按照大多数的人的习惯，一般孩子3岁左右开始买房，那也就是说1911前买学区房的，那时孩子的年龄应该普遍在2-3岁，到今年已经基本上5、6岁了。应该大部分已经上完学了，所以这个概率应该还是较高的，但是我建议你再晚点买房，等孩子4、5左右买，这样一来可以躲过全国性入学高峰可能带来的学区溢价，二是可以躲过1911之前这批顺位靠前的人，让上学确定性更高。

按你的预算情况，买海淀中上学区，建议你重点关注万寿路学区、花园路学区、羊坊店学区、紫竹院学区。万寿路学区九年一贯制学校比较多，如育英学校，还有十一实验中学是新晋优质校，但这个学区整体房子偏老，老破小居多，居住品质不好满足，唯有一个紫金长安划片五一小学的，价格有些超你预算。花园路学区，中学部分的北航实验学校是一所九年一贯制的学校，还有中关村中学分校也不错，原先是由北太平学区调到了花园路学区。但这一带塔楼不少，比如华盛家园，90年左右的，老破小也多，牡丹园东里和西里等。月季园还稍微新点，划片学区内最好的民族小学。羊坊店学区，小学七一、翠微都不错，羊坊店中心小学今年也入围了海淀新的优质校。但这个学区也同样，总体楼龄偏老，基本没有次新小区，房龄比较新的是“颐源居”2000年左右的塔楼社区。小区成交量比较大的是几个体量比较大的老破小，以“翠微中里”“翠微南里”“普惠南里”为代表。紫竹院学区，中学部分理工附中，老牌的北京市示范高中校。民大附中，成绩一直很亮，去年被评为北京市七所高中优质教育资源统筹校之一。北外附中的外语教学特色和实力也是绝无仅有的。小学每一所都有特色也都不错，花园村二小是全国的特色学校，理工附小的科技教育非常突出，北外附小也是外语特色见长；海淀实验小学是所全国足球特色校。紫竹院这一带你可以看看中海雅园，但比较贵。还有北洼西里、车道沟南里这些。以上供参考。

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