增城地铁站附近的楼盘「广州去增城的地铁规划中的有几条」

我们之前旗帜鲜明地说过，增城最值得购买的区域是新塘，新塘最值得购买的是地铁沿线的次新盘。

而要问新塘哪个站点最具有价值，那无疑就是新塘地铁站了。

这个站点承载着，《粤港澳大湾区规划纲要》中，1小时生活圈的宏伟构想，也是广州东部的门户。

只不过这个门户，目前还并不那么体面。

最近去这附近踩了踩盘，本意是冲着这个IP去的，想看看还有没一些不错的货，打算趁新塘还未完全起来之前，再入一套。

但看完后，唯一能让我提起点兴趣的，只有一个盘。

新塘地铁站是个枢纽型站点，汇集广深、广汕、京九三条高铁，穗莞深、新白广城际两条城轨，以及广州地铁13、28、20、16和28号支线等10大轨道。

新塘站附近是新塘的老城区，这里有着广州典型的小镇风貌，这种面貌我们在东莞的镇街，还有番禺一些区域都能看到。

城与村交错融合，老旧的住宅小区，接地气的商业，以及到处正修缮施工的市政工程，在里面，我们可以看到政府的挣扎与倔强，就像一个年老色衰的女人，在拼命往脸上涂抹着脂粉。

新塘地铁站附近的二手楼盘并不多，一只手就数得过来。

离地铁近的有现代城市花园、亚太银座、时尚广场、群星新邨，稍远一点的还有个凤凰城的凤馨苑。

下面，我们逐个点评。

现代城市花园

现代城市花园分两期开发，由一个天桥连接（见下图），一期建成于2006年，二期建成于2009年，进小区大门前，有个较空旷的走廊过渡，两边配套了一些商业。

目前小区均价2.1左右，淘一淘还能找到一些单价1字头的货。

小区大门前的广场

连接一、二期的天桥

现代城市花园，是个优点和缺点都非常明显的楼盘。

优点有二，一是园林品质不错，看得出来当时设计上的用心，据说是巴厘岛风情园林风格；二是位置不错，周边商业配套成熟，出小区门过条马路就是大润发和金海岸广场了，然后离地铁也近，生活的便利度还是很高的。

小区园林环境

小区门口的大润发

缺点有二：一是外立面稍显破旧，看着闹心，站在刚需客的角度想想，都特么被逼到增城了，还让老子住这么旧的房子，简直不能忍，这个心理关，不好过；二是三面临路，且离高架轨道很近，虽然看到做了隔音措施，但对买家心里上造成的冲击和阴影还是会很大。

老旧的外立面

随处可见的铁轨

该盘品质园林和外立面破旧的强烈对比，其实反映了开发商的鸡贼。我们做这一行的，知道，开发商在花钱上是很精明的，深得“好钢用在刀刃上”的精髓。

为了房子好卖，他们一般会把重金砸在购房者容易看到、感受到的地方，这里面就包括园林。

园林漂亮、美观，就容易吸引买家剁手。

是的，市场上的大多数买房人，其实都跟男人一样，肤浅，只看颜值。

而结构、外立面这些则是能省则省，因为这些你短期内也看不出来差异。

把这招玩到极致的，当属碧桂园。

所以我们看到，碧桂园的很多楼盘，往往没几年，就看起来比别的开发商的旧很多了，这也是我一直比较反感碧桂园楼盘的原因之一。

时尚广场

这是一个微型盘，只有3栋楼，听名字像个公寓，但其实是个带小空中花园的住宅小区。

这个盘离现代城市花园只有几百米的距离，所以周边配套都是差不多的。不过它离凯达尔国际广场更近，下图的这个不规则圆形的构筑物，据说以后会跟凯达尔的地下商城连通。

该小区在这一片，楼龄最新，2016年的楼龄，所以价格也是最高的。

不过当初开发商是毛坯交楼，所以这个小区在售房源，以毛坯居多，单价2.3左右，带精装要去到2.5以上，不便宜。

时尚广场与城中村

从时尚广场房内看到的凯达尔

时尚广场底商

空中花园

亚太银座

亚太新城共五期，不过没有连成片，而是被打散，点状分布的。其中富群苑、富丽园、富华苑均为楼梯楼（2000年以前），值得我们关注的，就只有亚太银座的一期、二期。

从居住的角度来说，亚太银座的位置是不错的，闹中取静，不会受到新塘TOD高架铁轨的影响，而且离地铁还有周边的商业配套也都还在可接受的范围。

所以，在地理位置上，个人觉得会优于上面两个盘。

缺点呢，是小区的品质感实在一般，属于用材用料都极为节省成本的，那种纯刚需盘。

亚太银座一期单价在2.2左右，二期单价在2.3左右。

值得注意的是，二期前面有一大片空地，据说日后是建三期，这样对二期北边这一排楼的视野，会造成影响。

亚太银座二期

亚太银座二期园林

亚太银座一期

二期前面的空地

群星新邨

群星新邨楼龄较老，距离新塘地铁站200多米，小区是政府为低收入家庭建造的经济适用房，也有说是回迁房，所以里面的房子有一部分有证，有一部分没证，而且这个小区离凯达尔交通枢纽站太近了。

所谓过犹不及，太近了，噪音影响在所难免，所以这个盘，我是建议直接忽略的。

凤馨苑

凤馨苑是凤凰城唯一值得关注的一个组团，这个盘离新塘地铁站其实不近，直线距离差不多都有1公里。

人车不分流，但小区封闭式管理做的不错，物业还是挺尽责，楼龄也不小，10几年楼龄。

综合起来看，这个盘实在不怎么样，而且开发商还是碧桂园，大家看前面应该知道我是不喜欢碧桂园的。那我为啥还说凤凰城只有这个组团值得关注呢？

这得从下面这张图说起：

图中画圈标注的空白部分，便是凤馨苑，而其他地方是政府最新的规划，可以看到，该区域内规划的住宅用地不多（黄色部分），多为商业、会展、文化设施、医疗卫生等用地。

而且，最最重要的是，在该片区内，有新塘唯二的两个豪宅项目：保利天际和新世界广汇尊府。

两个项目均定位为豪宅，前几天，保利天际更是喊出了4万的价格。

在我们业内，对于房地产开发项目，讲究地段和产品的相匹配，好的地段才能打造豪宅产品，所以，保利和新世界这两个豪宅项目，直接认证了这个地段的价值。

要知道，开发商掌握的信息肯定会比我们多。

而且，这是上述所有楼盘中，唯一一个，周边环境短期内会存在较大变数的楼盘，待前面的那条大马路，以及保利天际和广汇尊府建好后，政府的市政配套也会跟上，周边城市界面会有较大的改善，而且到时去新塘站的距离，在1公里左右，通勤上，也会便利很多。

基于此，个人认为，目前仅2万左右的凤馨苑，是可以考虑的。

新塘地铁站，无疑是新塘最具有价值的一个站点，然后周边楼盘均偏老旧，且易受高架铁轨的噪音影响，导致整个板块的二手房产品力较差，难以受到新塘TOD利好的辐射。

我之前的文章也说过，个人其实更喜欢白江站附近的二手楼盘。

但是，如果实在要在新塘站附近选筹，凤馨苑会是个值得考虑的选择。

其他的几个盘，说实话，于我个人而言，都是下不去手的。

好了，下一篇我们将分析一下白江地铁站周边的楼盘，欢迎关注@楼市大小姐，提升认知，买的房都升值！