中信建投跌跌不休「首套房贷利率上调」

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文｜竺劲 李凯

5月15日，央行、银保监会发布通知，首套住房按揭贷款利率下限调整为LPR-20bp，二套住房按揭贷款利率下限维持LPR 60bp，各派出机构自主确定辖区内各城市首套和二套住房按揭贷款利率加点下限。

下调首套房按揭贷款利率下限后，现行利率较下限有较大下降空间。本次通知将首套房按揭贷款利率下限调整为LPR-20bp，即4.40%，二套房按揭贷款利率下限维持LPR 60bp，即5.20%，根据贝壳研究院对103个重点城市的监控，截至2022年4月，主流首套房贷利率为5.17%，二套房贷利率5.45%，相较利率下限分别有77、25个bp的下调空间。本次利率下限下调，是对4月29日中央政治局会议所提出的“支持各地完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”的积极响应。

下调房贷利率改善购房者预期，对销售改善具备积极作用。根据对历史的复盘我们发现，2008年之后房贷利率有2个明显的下行周期，一个是2011年四季度至2012年三季度，房贷利率累计下调142个bp，一个是2014年四季度至2017年一季度，房贷利率累计下调170个bp，这两次利率的下调都对应了销售的迅速恢复，2012年销售由年初的负增长恢复至全年实现2.0%的正增长，2014年之后的利率下调也对应了2015~2017年的地产牛市。尽管房贷利率下调对于购房者月均支出的节省有限，但是却释放了积极的支持信号，有助于改善购房者预期，从而进一步刺激销售。

“稳增长”背景下，房地产行业作为国民经济的支柱产业，预计将会得到更多支持。2021年9月以来，面对行业的快速下行，房地产行业政策转暖，至今已有超100个城市调整房地产政策，包括按揭利率的自主下调，尤其2022年4月政策刺激力度加大，根据中指研究院的统计，单月超70城出台政策超百次。面对疫情的冲击和外部环境的不确定性，4月29日召开的中央政治局会议指出“稳增长、稳就业、稳物价面临新的压力”，而当务之急是把“稳增长”放在更加突出的位置，更好地引导预期、提振信心、调动各方面积极性。房地产作为国民经济支柱行业的地位目前并未改变，在此背景下其经济稳定器和压舱石的作用将更加突出，预计将会得到更多的支持。

投资建议：我们认为房地产政策趋势向好不变，随着疫情逐渐得到控制和生产经营的逐步恢复，政策效果有望加速落地。重申看多地产板块的观点不变，继续推荐A股：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、建发股份、华发股份、华侨城A、绿地控股、新城控股、滨江集团等；港股：中国海外发展、中国金茂、旭辉控股集团、碧桂园、华润置地、龙湖集团。同时地方政府和证监会加大对REITs的支持力度，近期我们强烈看好持有运营类开发商，包括：招商蛇口、南山控股、金融街、浦东金桥等。

风险提示：疫情反复超预期，政策落地效果不及预期，房地产销售下行超预期。

中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知

银发〔2022〕115号

中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：

为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

中国人民银行

中国银行保险监督管理委员会

2022年5月15日

分析师介绍

近年来，随着中等收入群体不断扩大，生活水平普遍提高，消费观念持续转变，对旅游的需求不断增长。同时，国家出台一系列政策措施，支持旅游行业取得较快发展。根据文化旅游部统计，国内旅游旅游总收入从2010年的1.57万亿元，增长到2019年的6.63万亿元，年均复合增长率达17%，远超同期GDP增速。预计未来一段时间，旅游需求将会继续保持较快增长。据市场机构预测，2025年国内旅游人数将突破83亿人次，旅游收入接近10万亿元。为满足人民对美好生活需要，必须进一步加快旅游基础设施建设，推动实现消费高质量发展。

竺劲：房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，10年证券从业经验。连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业），获得2020年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020年卖方分析师水晶球奖（房地产行业）第5名。

证券研究报告名称：《房贷利率下调释放积极信号，政策向好趋势不变》

对外发布时间：2022年5月15日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

竺劲 执业证书编号：S1440519120002

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