深圳南山有哪些楼盘「深圳哪个区买房潜力」

问：十三老师，缤纷假日豪园和雷圳碧榕湾的两房，哪个值得入手？考虑自住，也兼顾投资。两套总价差不太多，犹豫～～

答：你好，感谢赞赏！ 我们的投资逻辑： 学位越好越好； 搂龄越新越好； 地铁越近越好； 选好小区后，再从里面找性价比最优的一套，虽然十年期不一定挣最多，但短期内增值有保障、流动性强、心里踏实。 雷圳碧榕湾是九年制南山双实验学位，而且非常有保障，前海一线，便宜的户型都比较吵。按照目前的涨幅趋势，小户型学位会继续受追捧。 这2个盘对比优先雷圳碧榕湾。

问：老师您好，650万以内在深圳买房，想要兼顾投资和居住，应该怎么买？谢谢！

答：你好，建议说说具体要求 生活半径在哪里？ 关注学区吗？ 首套还是二套？ 首付多少？ 再做详细推荐

问：十三哥，经过考虑决定在罗湖片区买房，目前是深圳首套，预算总价在320-360万左右的房子。需要和父母同住，还有老婆小孩。这个预算买龙岗选择可能多一些，但是想想还是犹豫了，觉得买了那边以后换回市区难度可能更大。家人的工作地点离罗湖比较近，而且相对而言罗湖这边的教育医疗资源会好一些。我考虑自住长期持有并兼具升值空间（比如像您所说的还有上升空间的学位房），但是罗湖很多老破小，坑太多，麻烦请您帮我推荐一下，非常感谢您的帮忙

答：深圳优质的教育资源都在关内 如果是单纯的学校肯定买南山和福田.罗湖 如果是自住加学校加方便就买龙岗 给孩子更好的教育和圈层尽量还是在南山.福田.罗湖（毕竟同学圈都不同） 罗湖目前300-400W总价可选择面还比较广，15年之内的楼龄、塔楼，避免楼龄过老或者户型奇葩。 考虑投资，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大；

问：十三老师好，去年底刚入手了阳光棕榈园三期119平，4房两卫户型，朝南，电梯房，买的9楼（共10楼），870万，另有税费➕中介费35万。买完之后，我现在很忧心，因为这个盘没有好学位，停车位也不足，又正好应了您口中的老破大，怕是以后很难出手。唯一好处就是房子户型很正，朝向好，居住舒服。我现在纠结的是：我老公想花30万左右装修，然后住进去，他想着至少住个5-8年。想咨询一下十三老师值不值得再装修持有5-8年，还是等满三年后赶紧出手卖了？另外我现在快要生baby了，也要考虑学位问题，不知道阳光小学和前后中学未来怎么样？多谢十三老师。 另外手上还有130万现金，应该怎样投资比较好？家庭年收入税后90万。

答：棕榈园在南山前海板块算是超级大盘，02到04年的房子，容积率不高、花园很大、相对舒适，学区一般，虽然距离地铁较远，但好在临近前海桂湾，将来的保值是没问题的。 至于装修花30万就没必要了，这点钱够我们去弱二线省会城市首付再买一套房了。 剩余资金130，关注碧海 西乡和沙井，投资还是优选西部。

问：你好，我买的笔架山公馆因违建整体价格止涨，16年的新盘，价格才7万左右，打算出售能到手360万左右，打算购买明德学位的香蜜湖豪庭，900左右。因为有贷款记录，做不了3成，打算用老公房子做二次金融贷出250万，jlh做5成。现在那里69平朝北930左右价格54平朝南980 ,打算用贷款还贷。家庭收入仅能支付现在的自住房子➕孩子开销。想着银行还贷一年33万左右，租出去10万，每年只要能涨回20万就能持平，两个孩子都能解决中小学教育问题。不知这样操作合理吗？

答：你好，二抵要注意利率多少。一般建议直接去银行申请加按揭融资。 以下几种方案可以操作成首付3成： 1.找渠道5改3 2.全款抵押 豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线。 留足3-5年月供就没有太大问题。

问：老师好，上次有问过保税区，最近和福外南中介聊了一阵子，没什么新放盘，业主心态很高，丽港湾77平三房都到了660，朗庭豪园不方正有点不太喜欢，我手上380万，是做五改3，还是五成直接入手这种660左右的，600万几乎只能看朗庭豪园的三房了，是现在看中了直接下手，还是等疫情结束再买？那边还有什么楼盘性价比高的推荐下，谢谢！

答：你好，600以下属于刚需红海市场，非常难出笋盘。 月供还不错的情况下，建议5改3，多淘淘笋盘。 总价800-1000除了保税区，宝中和南山更适合你 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）

问：请教五成变三成的方法。情况如下：目前在深圳有贷款记录（贷款记录是我的名字）但无房，家庭在武汉有一套房（老婆的名字）。

答：关于深圳5改3的具体操作解释。 结果是五成按揭资格变成三成首付。 操作银行：建行，目前只有建行，后期可能会放开其他银行。 操作方法：以前建行必须按揭一年以上才能加按，现在直接可以加按，就是先首付5成买房，交易完成后再申请经营贷款，再贷2成出来，也就是这套房有5成是按揭贷款，2成是经营贷。 一共就做到了3成首付。 还款方式：5成按揭贷款按照等额本息，2成经营贷款先息后本。 除了5改3之外，还可以考虑全款抵押，找个垫资公司配合。

问：十三房您好：我刚刚卖了自己名下龙岗大运一套房，手上有400粒，家庭年收入70，现考虑买一套学区房给两个孩子用，小学兼初中，大的明年读一年级，小的今年上小班，现在老婆名下还有一套房在西乡流塘这边自主，家庭五口人，老婆在光明上班，考虑了宝安中学集团外国语小学➕宝安中学，小户型放盘不多，海雅缤纷城小户型50平涨到600，怕现在入手会站岗，都市翠海要20一平。也考虑了宝安实验学校那边的房，好像投资价值更高，但是接送有点远，南山区也考虑过，但没有选到合适的房源，家里人多选在南山和宝中要面临租房。想请教下，该如何选择？如果自住加学位都能满足就最好。

答：你好，感谢赞赏！ 宝安实验去年已经排名在全市前30名内，在27左右，今年20名也是本身实力范围发挥的水平，不算是超常发挥。 名次一直有进步，说明第一生源好，第二学校管理水平师资水平等方面都不错。 宝中一直缺的就是好学校，这两年随着价格不断攀升，海韵海旺这两年的名次也是提升很快，去年两所学校名次还在六十左右，今年海韵考进了全市前三十，海旺考进了前五十，表现都不错。 未来还是会有进步的，持续看好宝中这几个学校。 经过金三银四，六月份史诗级土拍，818社会主义先行示范区，前海扩容和双11调整豪宅标准的轮番轰炸后，宝中第二梯队的改善型楼盘的价格也出现了分化。都涨了，但是带宝安实验学位的凯旋城涨得更多。 市场用钱投票，再次让价值回归。深圳持续快速增加的入学儿童和优质学位供应缓慢的矛盾以后只会愈加凸显。优质学区房与相对较次学区房的同档次楼盘的价差以后只会越拉越大。 都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。 新安湖商业城1997年建造，海雅缤纷城旁，两栋楼。 以上两个楼盘是电梯房，灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。 对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。 站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。 海雅缤纷城宝中学位不错，对你来说也是一个折中的选择。 但是需要看具体价格，最近涨了不少，依然更推荐带花园的大社区。

问：老师您好，目前夫妻双方两套房，一套老公名下，在龙华梅龙镇的三房，无贷款，出租6000元，一套在福田，老婆名下，贷款还有200多万，自住，手头上还有50来万现金，夫妻年收入大概40-50万。想把50万再用来投资，老师有好的建议吗？目前想了三个方案：1、在深圳再买一套，但50万首付估计买不到，可以拿龙华抵押再买一套吗？现在深圳的房价这么高，是否还有这个空间？如果有老师建议哪里？2、把龙华卖掉换一套更有增值空间的房子？3、操作简单一点，买临深。求老师指点？

答：2个思路 1.打新，或者疫情结束后淘笋，抵押梅龙镇融资。 2.去广州，广东除了深圳 最值得买的就是广州了，均价3万 的广州，目前来看还是洼地

问：深圳法拍房风险大吗？是否适合投资？

答：你好，法拍房能赚钱，但是水比较深，只适合专业人士。 一、法拍房有哪些风险？ 法拍房既然是法院操作的，那他伴生的风险，必然有相应的法律瑕疵 风险 1 是清户风险，原来的房东在里面赖着不走 对应的法律瑕疵：最高法专门出台过唯一住房是否可执行的司法解释，简单来说就是，如果被执行人确实只有这一套房可住，没有别的地方可去，就不要强制执行 风险 2是其他债权风险 就是你拍了之后，有别的债权人过来，说这个房已经提前抵押给他了，有单据，日期比法院查封日期还早。 对应的法律瑕疵：从法律上来说，不能伤害善意第三人利益，如果这个事实属实，也是需要保护这个债权人权利的。如果原房东又没有其他的可执行财产，那么很可能再拿这个房子做文章，尤其是如果拍卖了付款了，法院还没有给建委送协助执行通知书时，遇到这个情况，很难出协执 风险 3是 租赁风险 你拍了之后，有人过来说这房子之前租给他们了已经，签了20年租约，如果违约需要支付巨额违约金。 对应的法律瑕疵：法律上有个原则是“买卖不破租赁”，理论上你买了这套法拍房只是拥有了所有权，原来的租赁合同还得继续，如果违约你应该是支付违约金的。当然，你也可以向法院去主张这个违约金的金额是否是合理的。 二、如何降低法拍房风险？ 上面的风险碰到了，都比较难处理。所以降低风险最主要的原则，就是规避风险发生的可能性，通过慎重选择房源方式。我的筛选法拍房房源原则如下： 原则1 案子要是个好案子 最好的案子，就是官员贪腐被抓起来判刑的这种。 几点优势 （1）当事人本身一般入狱了，亲属也都避之不及，没人愿意给你惹事 （2）这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好，原因你懂得 （3）当事人一般没有什么债主，原因同上 最差的一种案子，就是非银行的借贷纠纷，也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类的借款纠纷，这种案子意味着当事人可能会很多潜在的债务，后患无穷。 至于刑事犯罪入狱的案子，也是最差的案子之一。主要是当事人没准过几年出来了，回来找你麻烦。或者在号子里，找些社会人给你添乱。 其他的普通合同纠纷或者银行借款纠纷的案子，这种安全性适中。银行借款纠纷中，由于银行对于抵押房产管得严，较少存在二次抵押的风险。普通合同纠纷，当事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不会主动添乱，但也存在其他债权人风险。 原则2 当事人最好是非退休、非自由职业人员 退休老人最多的就是时间，有充分的时间跟你折腾。自由职业人员，例如艺术家、摄影师这种，时间可以自由安排，也会增加很多跟你捣乱的可能性。如果当事人是外地人，本地关系少，也会比本地人好很多。 原则3 最好是本地法院的案子 如果是外地法院拍卖的北京房产，如果后面遇到问题，他们一般不管。北京本地法院的案子比较有保障，如果可能，本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产，更有保障。 如果后期除了问题，对于法院来说，他就是想帮你，前提是他得有这个能力。跨区甚至跨市执法，对于哪个司法机构来讲都不容易，会大大降低其执法力度和效率。 原则4 最好是空置房 无论是房子里面住着当事人、亲属还是租客，清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此，这个房子最好是空置房，如果是毛坯房，那就更好了 原则虽然好说，但是具体的案件每一个都不同，要开动脑筋分析具体情况。

问：大师你好，我是深户但深圳无房。居住工作都在成都，有套全款房和一套贷款房，月供1万。目前手头有100万，明年10月有笔200万资金到期。今年7月底孩子满18岁有成都购房资格。如果月供达到2.5万，还是可以承受的。从投资角度考虑，我是等明年资金充裕了投资深圳，还是在成都或者重庆等二线城市购房。对于这两个二线城市你认为投资潜力如何？对于我这种情况，您有什么建议。我记得你说过新房会有几年洗盘期，是说从投资角度看新盘不如二手房吗还是我理解的不对。

答：给在二三线工作和生活的朋友一点建议。 这里指的是本身已经在二三线定居的。如果生活本身已经比较稳定，其实去一线闯荡，风险还是很高。当然，如果自己很年轻，很有激情，有机会去一线，那可以去，大多数人是没有那么多机会。 那么怎么办？就是好好在二三线生活啊。唯一要注意的一点是，要在一些中心城市买房，比如北上广深等等。 为什么? 将来你的孩子还是有非常大的可能去一线城市的。 这个时候，最需要解决的问题是什么？ 就是房子，可能那个时候已经比较贵了。如果没有提前准备，可能毕生的积蓄都被掏空，晚年有点惨。在一线买房，就等于已经定居了，虽然人不在那里。哪怕将来孩子不在你现在选的城市，也能同等置换。 所以在深圳和成都重庆之间选择，支持你买深圳。不仅为了资产升值，也为了下一代。何况你在成都已经有仓位了，把大资金用在深圳，未来成都可以考虑出手一套全款房做裂变。 新盘和二手房重点还是看价格，如果限价新盘，价格低于周边二手房价格，是可以买的。 感谢赞赏！

问：大神您好，我们手上已经有两套房，去年年底通过假LH的方式腾出名额，上车了后海的海境界一期，87平三房，价格近1000万，是否会有风险？

答：你好，海境界不属于深圳湾，但又在打深圳湾的招牌，自住尚可，投资目前没看到明确的买入理由。 很多人觉得一路之隔，价差不应该这么大，其实这种“觉得”本身，就是对市场没有充分理解。 考虑自住，单价1000以内，现在来看不算贵。但是如果能稍微增加点预算，深圳湾是更好的选择。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。