央行对房地产最新消息的解析「楼市全面调控大幕已经拉开」

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央媒报道，2022年4月19日，人民银行、银保监会联合召开了金融支持实体经济会议。值得关注的是，这次会议，将房地产划归为实体经济。

对于普通人而言，也许不觉得这条信息有什么稀奇，但是，对于业内人士而言，却是改写房地产历史的大新闻。

在此之前，房地产是否属于实体经济的争论已有多年了。一种观点认为，随着房价的攀高，投资炒房增多，房子逐步脱离“居住”的属性，成为了金融产品；另一种观点认为，房子的建设需要钢筋、水泥、沙石、电线、型材、设计、施工、销售等，符合实体经济的特征。

即便是在官方的历次表述中，都是把房地产与金融、实体经济并列，乃至在“房价高企”的2018-2019年以后，国家扶持中小企业等实体经济的信贷资金，都明确要求不得流入到房地产行业。

而这次由人民银行、银保监会发声将房地产划归为实体经济，为多年的争论划上了句号，也彰显着高层对拥有支柱产业地位的房地产行业的重视，尤其是在今年疫情致使经济运行压力增大的情况下，这也预示着房产“救市”的序曲已经拉响。

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对此，本人梳理一下近半年来高层领导和官方媒体向外界传达的声音，也许大家更为清晰和明白。

1、2021年12月11日，在2021-2022年中国经济年会上，国家统计局局长吉喆表示，房地产依然是支柱产业，住房也是居民的消费之一。

2、2022年1月，国务院主管的《经济日报》发文称，房地产的支柱产业地位没有改变，产业关联性大、辐射范围广，在固定资产投入、地方财政收入、金融机构贷款等方面占比高，影响大。

3、2022年2月22-23日，《经济日报》连发两文，一是强调进一步疏通货币政策传导机制，加大金融机构的正向激励，更高效、更精准地注入实体经济；二是强调房地产市场发展稳字当头，稳中求进，大涨和大跌都不是稳。

4、2022年2月24日，在国新办举行的推动住房和城乡建设高质量发展发布会上，住房和城乡建设部副部长倪虹表示，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。

5、2022年4月12日，国务院常委会议上，李克强总理强调，要运用降准等货币工具，进一步加大金融对实体经济的支持。

6、20224月18日，国务院副总理刘鹤主持召开专题会议，强调因城施政，实施好差别化住房信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展。

7、2022年4月19日，人民银行、银保监会召开金融支持实体经济座谈会，将房地产划归为实体经济。

8、2022年4月20日，《经济日报》刊发《发挥稳楼市在稳大盘中的作用》一文称，当前，在把稳增长放在更加突出位置的背景下，应进一步发挥好稳楼市在稳定宏观经济大盘中的作用。

从梳理的以上八条信息来看，以时间顺序为轴，强调的内容虽有不同，但政策的口袋却是逐渐松动的。重要的信息有三：一是房地产仍然是支柱产业，有稳经济大盘的作用；二是运用金融降准等货币工具，对实体经济支持；三是房地产被划归为实体经济。

显而易见，这三点分别是属性、重要性和运用，又是紧紧相连，密不可分。

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首先说说房地产的支柱地位。2003年，国务院18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确了房地产是国民经济的支柱产业。此后房价就走上了快进的高速通道，2011-2012年以后，房地产是支柱产业的声音逐渐少了，包括2015年底中央经济工作会议提出房地产业去库存，掀起新一轮房价上涨（2016年下半年开始上涨，2019年达到高峰），到2020年初武汉疫情后，中央实施经济发展的“双循环”，都很少重点提及房地产的支柱地位。

而近半年来，官方多次强调房地产的支柱产业地位，及其稳经济大盘的作用。可见，受这次疫情的影响，国内的经济下行压力确实较大。确保今年两会提出的GDP增长5.5%的目标，即是保经济平稳增长，更是保民生的重大举措。

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公开的数据显示，2022年1-3月，国内GDP增速为4.8%，其中工业增加值增长6.5%，制造业出口增长10.7%，而房地产开发投资增速为0.7%。

显然，房地产业拖了GDP增速的后腿。

与此同时，1-3月份，全国商品房新增待售面积增长14.2%，销售面积下降13.8%，销售额下降22.7%，土地出让金5629忆元，下降57%，开工面积下降17.5%。在监测的70个大中城市中，3月份一手房价格下跌的有29个，二手房价格下跌的有47个。

在此打个比喻，如果GDP是一只木桶，工业、出口、房地产是木桶上的三块木板，大家都知道装水的多少取决于最短的木板，现在要想达到GDP增长5.5%的目标，显然，房地产就是那个最短的木板，因此要在房地产这块木板上想办法。

事实上，今年一季度国内GDP增长4.8%，在疫情影响、俄乌冲突、石油危机、粮食涨价、金融通胀、欧美打压的情况下，已经是相当不易。正如中国国际经济交流中心总经济师陈文玲接受央视采访所言：中国面临输入性通胀，疫情和输入性供应链产业链断链风险，外部环境此去年恶化，加大了中国经济爬坡过坎的难度。

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其次是综上所述，现实问题已经十分突出、清晰，官方发出的信号也十分明确，下一步就是如何落实、如何实施的问题。即如何发挥好房地产行业稳宏观经济大盘，使房地产行业起到压舱石的作用。

结合以往对房地产行业的调控措施，估计这次会从以下两方面入手。

一是妥善运用金融杠杆，进一步疏通货币政策传导机制，加大对金融机构的正向激励，精准地注入房地产等实体经济中。针对房地产的信贷环境进一步改善，房贷利率有望进一步降低，信贷资金向房地产行业倾斜等。

国务院常委会议上强调的银行降低准备金率，降低贷款利率。针对购房者，除了降低贷款利率，还可以降低首付比例，大面积推行商业贷款和公积金贷款的组合使用。

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二是松绑和调整房地产相关政策，以及促进住宅消费的激励机制。比如，全面放开限售限购，降低入市认购认贷门槛，实施购房退税、奖励机制。

事实上，在近期内已有不少地方的城市政府开始悄悄地松绑，亮出房产“救市”的“药方”，推动各地楼市回暖进程，进而促进整体经济的复苏发展。

中原地产研究院统计，截止到4月20日，全国约80个城市给出了“救市”的“药方”，其中不乏郑州、福州、哈尔滨、苏州、南京、上海、深圳等一二线的大城市。

根据媒体公开“松绑”政策的城市，郑州是今年初、哈尔滨是3月23日、福州是3月30日、兰州是4月1日、苏州是4月11日、南京是4月12日……

“救市”的城市一个接着一个。

当然，各个城市的情况不尽相同，给出的“药方”也各有差别。比如，郑州是全面放开、福州是松绑限售、宁波是认贷不认房、苏州是把限售5年改为3年；荆州、临沂、丽水是降低首付，唐山、保定、淮南是降低贷款利率……

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由于近期受疫情的影响，这些“松绑”的城市是否显现效果，或是否达到预期目标，不得而知，也许需要一个过程。

可以预料，随着疫情逐步消退，无论国家层面，还是地方城市政府，在促经济、保民生的总方针下，接下来的一段时间里，一定会有更具力度、更具深度的“救市”新证出台，推动国民经济加快复苏。

也许有人不以为然，这不重要。重要的是中央和地方政府都有“救市”的意愿和措施。

信与不信，可以拭目以待。如果有购房的意愿和计划，建议早做准备，尽快出手。

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